Por María Eva Koutsovitis y Jonatan Baldiviezo
La Crisis Habitacional que se niega, pero no se puede ocultar
La ley que declaraba la emergencia habitacional fue vetada por Mauricio Macri en el año 2009 cuando era Jefe de Gobierno. Desde esa fecha, el GCBA ha negado en cada oportunidad que la ciudad se encuentre en crisis habitacional para no desinflar los negocios de la planificación especulativa inmobiliaria que son el eje de la gestión.
A pesar de esta negación racionalizada, este año con mayor asiduidad la crisis habitacional está ingresando en la agenda pública por diversas situaciones de gran sufrimiento y padecimiento por parte de sectores de la población. Aquí algunos de los casos recientes.
1. Las olas de calor este último verano demostraron la precariedad de la infraestructura eléctrica en la Ciudad de Buenos Aires como síntoma del colapso de los servicios públicos y el fomento a la planificación especulativa con la habilitación descontrolada por parte del Código Urbanístico y de numerosos convenios urbanísticos.
2. A principios de abril falleció una niña de 3 meses que dormía en la calle junto a su familia frente a la Casa Rosada, mostrando de la forma más trágica las necesidades de las personas que se encuentran en situación de calle cuyo número aumenta día a día. El miércoles pasado, el GCBA realizó el censo anual de personas en situación de calle cuyos resultados no suelen ser cercanos a la realidad.
3. El 21 de abril se incendió un hotel donde vivían 7 familias a la altura de Necochea al 1200 esquina Suárez, en el Barrio de La Boca. Este barrio se encuentra en emergencia ambiental y urbanística declarada por la Ley N° 2.240. Desde la asunción de Mauricio Macri, la Unidad Ejecutora que tenía que cumplir con esta ley fue desintegrada. Se acudió a la justicia y hace un par de semanas, la Jueza Romina Tesone dictó una medida cautelar ordenando que exista un mecanismo de comunicación exclusivo y directo para que el GCBA se anoticie de las emergencias y desalojos y brinde la asistencia correspondiente, y que establezca una línea de comunicación directa (telefónica y digital) para que la población en general pueda denunciar la existencia de desalojos inmediatos. En la audiencia judicial del jueves 27 de abril, el GCBA se opuso a establecer un simple número de teléfono para contacto.
4. El martes 25 de abril por la noche se derrumbó parte de una vivienda construida informalmente en el Barrio de Floresta. Murieron dos personas de 12 y 19 años. Allí vivían 35 familias y alrededor de 100 personas que hasta el día viernes permanecían a la intemperie en la vereda de la cuadra donde se produjo el derrumbe. El GCBA sólo se había comprometido a llevar a las familias a hoteles y luego conformar una Mesa de Trabajo para evaluar soluciones sin obligarse a ningún resultado final concreto. La falta de acceso al suelo y a la vivienda, obliga a los hogares a buscar soluciones por fuera de los parámetros legales constructivos. De esta forma, día a día se incrementa la densidad constructiva y demográfica en las villas (barrios populares) y, también, en inmuebles donde hacia el interior de las parcelas se van realizando subdivisiones, entre pisos, etc., sin control institucional del cumplimiento de las reglas del arte, para satisfacer la necesidad habitacional de cientos de miles de personas.
Estos hechos son erupciones extremas de la gravedad de la crisis habitacional que vive la Ciudad de Buenos Aires que demuestran el abandono absoluto del GCBA en cuanto a atender integralmente la cuestión habitacional porque su atención está abocada a plantar por toda la ciudad negociados inmobiliarios.
La campaña electoral
En este contexto, Rodríguez Larreta pretende hacer uso de la problemática habitacional como un eje de su campaña electoral a presidente.
El 13 de abril anunció un paquete de medidas para favorecer a los hogares inquilinos. Extrañamente su primera afirmación fue que la Ley de Alquileres debe ser derogada. Luego anunció como novedosos programas ya existentes en la ciudad que funcionan muy deficientemente como el Garantía BA. Anunció líneas de crédito para poder afrontar el ingreso a alquileres formales y líneas de crédito para la refacción de viviendas que sean puestas en alquiler. Estos dos últimos anuncios no generaron mucha expectativa porque los fondos y políticas de vivienda que fueron aprobados en los últimos 15 años no funcionaron por falta de voluntad política o falta de presupuesto. Las líneas de crédito para acceso a vivienda por parte del GCBA existen, pero por año sólo se otorgan créditos hipotecarios contados con los dedos de la mano.
Dentro de este paquete de anuncios, Rodríguez Larreta comentó que se estaba analizando la disminución de impuestos a la construcción en algunas comunas de la ciudad como otra herramienta para incrementar la oferta de inmuebles en alquiler en la ciudad que está en su piso mínimo histórico.
El impuesto a la Plusvalía Urbana
La Ley N° 6062 creó el “Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable”. Este derecho también se conoce como el “impuesto a la plusvalía urbana”. Este derecho tienen que pagarlo quienes soliciten un permiso de obra que comprenda metros cuadrados en una parcela, adicionales a los establecidos en el derogado Código de Planeamiento Urbano que estuvo vigente hasta 2018.
En el siguiente gráfico se explica en qué consiste.
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¿Por qué habría metros cuadrados adicionales en una parcela? El Código Urbanístico aprobado en el 2018 (Ley N° 6099) incrementó la capacidad constructiva entre un 300% a un 700% en toda la ciudad. Durante el debate, se cuestionó que esta decisión de política urbana implicaba una tremenda transferencia de recursos a los sectores inmobiliarios sin que se adopten políticas orientadas a mitigar la crisis habitacional.
De esta tensión surgió este impuesto a la plusvalía urbana. El GCBA cobraría a los propietarios un derecho/impuesto sobre la diferencia de metros cuadrados entre el Código de Planeamiento derogado y el nuevo Código Urbanístico. La Ley estipulaba que lo que se recaude iría a un Fondo Público de “Hábitat Sustentable” cuyo destino sería el financiamiento de obras de infraestructura de transporte y servicios, equipamiento social, espacios públicos, vivienda social, promoción del alquiler social, reurbanización de villas y todas aquellas obras contempladas en los planes de sector, priorizando las zonas de mayor vulnerabilidad social y las de mayor déficit.
Durante los años 2019, 2020 y 2021, el GCBA recaudó 840 millones de pesos. Este dinero no se destinó al Fondo de Hábitat Sustentable sino a Rentas Generales por la emergencia de la pandemia del Covid-19.
La Ley N° 6466, aprobada a finales del 2021, creó el “Fondo para el Desarrollo Urbano Sustentable”. Allí se estableció que lo recaudado del impuesto a la plusvalía urbana iría a este nuevo fondo al igual que los recursos que provengan de los convenios urbanísticos, derogando el anterior Fondo de Hábitat Sustentable.
El Fondo creado para mitigar la crisis habitacional frente a la construcción descontrolada habilitada por el Código Urbanístico fue derogado y reemplazado por un Fondo, que por la amplitud de su destino, tendrá por objeto ser la herramienta de financiación para los procesos de regeneración (gentrificación y especulación) que impulsa el GCBA.
Desvirtuada la herramienta de financiación para mitigar la crisis habitacional ahora Larreta quiere avanzar contra el impuesto a la plusvalía urbana.
Quita Impositiva VIP
El mismo día del anuncio del paquete de medidas por la cuestión inquilina, se presentó el Proyecto de Ley N° 1125-D-2023 que en diez días fue despachado de todas las comisiones y se encuentra listo para su tratamiento en la próxima sesión de la Legislatura.
Este proyecto plantea otorgar una exención del pago del 80% del impuesto a la plusvalía urbana a los desarrollos inmobiliarios destinados a vivienda en las Comunas 3 (Balvanera y San Cristóbal), 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios, Nueva Pompeya), 5 (Almagro, Boedo), 7 (Flores, Parque Chacabuco), 8 (Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati), 9 (Parque Avellaneda, Liniers, Mataderos) y 10 (Villa Real, Monte Castro, Versalles, Floresta, Vélez Sarsfield y Villa Luro).
Esta quita impositiva es para cualquier tipo de obra y de cualquier envergadura alcanzando a las obras mayores de más de 5000 metros cuadrados.
En los fundamentos del proyecto se expresa que esta medida se enmarca en el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. Pero en el texto del proyecto no surge ninguna relación entre la quita impositiva y garantizar el acceso a la vivienda.
Este regalo al sector inmobiliario, el GCBA lo hará sin exigirle nada a cambio. En su momento, se pensó que la quita sería a cambio de que parte de las viviendas nuevas sean destinadas a alquiler social o viviendas asequibles ya que el anuncio fue hecho en el marco de medidas favorables a los hogares inquilinos.
No se llega a comprender cómo la exención impositiva para la construcción de cualquier edificio de vivienda sin restricción va a beneficiar a los que sufren déficit habitacional. Al contrario, es continuar alimentando la acción especulativa inmobiliaria.
Tampoco es cierto que la construcción en sí misma colabore a paliar la crisis habitacional. Ya hemos analizado que uno de los problemas de la Ciudad de Buenos Aires es que se construye mucho pero la propiedad de las viviendas no se distribuye sino que se concentra, y cientos de miles de viviendas quedan vacías o no son ni siquiera viviendas sino instrumentos financieros inmobiliarios. Promocionar la construcción sin límites agravará esta situación.
Además, el argumento de la promoción de la construcción resulta insólito cuando se advierte que la exención impositiva también será para la Comuna 5 y la Comuna 3, que son comunas sobredensificadas y que tienen sus servicios públicos colapsados. Para poner un ejemplo paradigmático. La Comuna 5 sólo tiene 0,2 m2 de espacios verdes por habitante.
Los anuncios de las medidas para la problemática inquilina son nuevamente humo para ocultar otra exorbitante política de transferencia de recursos públicos al sector inmobiliario que seguramente colaborará con las aspiraciones presidenciales de Rodríguez Larreta.
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