ūüíį Quita Impositiva VIP para la construcci√≥n descontrolada

Larreta planea otorgar una exención del pago del 80% del impuesto a la plusvalía urbana a los desarrollos inmobiliarios destinados a vivienda en las comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10.

Planeamiento urbano y espacio p√ļblico

Por María Eva Koutsovitis y Jonatan Baldiviezo

La Crisis Habitacional que se niega, pero no se puede ocultar

La ley que declaraba la emergencia habitacional fue vetada por Mauricio Macri en el a√Īo 2009 cuando era Jefe de Gobierno. Desde esa fecha, el GCBA ha negado en cada oportunidad que la ciudad se encuentre en crisis habitacional para no desinflar los negocios de la planificaci√≥n especulativa inmobiliaria que son el eje de la gesti√≥n. 

A pesar de esta negaci√≥n racionalizada, este a√Īo con mayor asiduidad la crisis habitacional est√° ingresando en la agenda p√ļblica por diversas situaciones de gran sufrimiento y padecimiento por parte de sectores de la poblaci√≥n. Aqu√≠ algunos de los casos recientes. 

1. Las olas de calor este √ļltimo verano demostraron la precariedad de la infraestructura el√©ctrica en la Ciudad de Buenos Aires como s√≠ntoma del colapso de los servicios p√ļblicos y el fomento a la planificaci√≥n especulativa con la habilitaci√≥n descontrolada por parte del C√≥digo Urban√≠stico y de numerosos convenios urban√≠sticos. 

2. A principios de abril falleci√≥ una ni√Īa de 3 meses que dorm√≠a en la calle junto a su familia frente a la Casa Rosada, mostrando de la forma m√°s tr√°gica las necesidades de las personas que se encuentran en situaci√≥n de calle cuyo n√ļmero aumenta d√≠a a d√≠a. El mi√©rcoles pasado, el GCBA realiz√≥ el censo anual de personas en situaci√≥n de calle cuyos resultados no suelen ser cercanos a la realidad. 

3. El 21 de abril se incendi√≥ un hotel donde viv√≠an 7 familias a la altura de Necochea al 1200 esquina Su√°rez, en el Barrio de La Boca. Este barrio se encuentra en emergencia ambiental y urban√≠stica declarada por la Ley N¬į 2.240. Desde la asunci√≥n de Mauricio Macri, la Unidad Ejecutora que ten√≠a que cumplir con esta ley fue desintegrada. Se acudi√≥ a la justicia y hace un par de semanas, la Jueza Romina Tesone dict√≥ una medida cautelar ordenando que exista un mecanismo de comunicaci√≥n exclusivo y directo para que el GCBA se anoticie de las emergencias y desalojos y brinde la asistencia correspondiente, y que establezca una l√≠nea de comunicaci√≥n directa (telef√≥nica y digital) para que la poblaci√≥n en general pueda denunciar la existencia de desalojos inmediatos. En la audiencia judicial del jueves 27 de abril, el GCBA se opuso a establecer un simple n√ļmero de tel√©fono para contacto. 

4. El martes 25 de abril por la noche se derrumb√≥ parte de una vivienda construida informalmente en el Barrio de Floresta. Murieron dos personas de 12 y 19 a√Īos. All√≠ viv√≠an 35 familias y alrededor de 100 personas que hasta el d√≠a viernes permanec√≠an a la intemperie en la vereda de la cuadra donde se produjo el derrumbe. El GCBA s√≥lo se hab√≠a comprometido a llevar a las familias a hoteles y luego conformar una Mesa de Trabajo para evaluar soluciones sin obligarse a ning√ļn resultado final concreto. La falta de acceso al suelo y a la vivienda, obliga a los hogares a buscar soluciones por fuera de los par√°metros legales constructivos. De esta forma, d√≠a a d√≠a se incrementa la densidad constructiva y demogr√°fica en las villas (barrios populares) y, tambi√©n, en inmuebles donde hacia el interior de las parcelas se van realizando subdivisiones, entre pisos, etc., sin control institucional del cumplimiento de las reglas del arte, para satisfacer la necesidad habitacional de cientos de miles de personas. 

Estos hechos son erupciones extremas de la gravedad de la crisis habitacional que vive la Ciudad de Buenos Aires que demuestran el abandono absoluto del GCBA en cuanto a atender integralmente la cuesti√≥n habitacional porque su atenci√≥n est√° abocada a plantar por toda la ciudad negociados inmobiliarios. 

 

La campa√Īa electoral

En este contexto, Rodr√≠guez Larreta pretende hacer uso de la problem√°tica habitacional como un eje de su campa√Īa electoral a presidente.

El 13 de abril anunci√≥ un paquete de medidas para favorecer a los hogares inquilinos. Extra√Īamente su primera afirmaci√≥n fue que la Ley de Alquileres debe ser derogada. Luego anunci√≥ como novedosos programas ya existentes en la ciudad que funcionan muy deficientemente como el Garant√≠a BA. Anunci√≥ l√≠neas de cr√©dito para poder afrontar el ingreso a alquileres formales y l√≠neas de cr√©dito para la refacci√≥n de viviendas que sean puestas en alquiler. Estos dos √ļltimos anuncios no generaron mucha expectativa porque los fondos y pol√≠ticas de vivienda que fueron aprobados en los √ļltimos 15 a√Īos no funcionaron por falta de voluntad pol√≠tica o falta de presupuesto. Las l√≠neas de cr√©dito para acceso a vivienda por parte del GCBA existen, pero por a√Īo s√≥lo se otorgan cr√©ditos hipotecarios contados con los dedos de la mano.

Dentro de este paquete de anuncios, Rodríguez Larreta comentó que se estaba analizando la disminución de impuestos a la construcción en algunas comunas de la ciudad como otra herramienta para incrementar la oferta de inmuebles en alquiler en la ciudad que está en su piso mínimo histórico.

El impuesto a la Plusvalía Urbana

La Ley N¬į 6062 cre√≥ el ‚ÄúDerecho para el Desarrollo Urbano y el H√°bitat Sustentable‚ÄĚ. Este derecho tambi√©n se conoce como el ‚Äúimpuesto a la plusval√≠a urbana‚ÄĚ. Este derecho tienen que pagarlo quienes soliciten un permiso de obra que comprenda metros cuadrados en una parcela, adicionales a los establecidos en el derogado C√≥digo de Planeamiento Urbano que estuvo vigente hasta 2018. 

En el siguiente gráfico se explica en qué consiste.

¬ŅPor qu√© habr√≠a metros cuadrados adicionales en una parcela? El C√≥digo Urban√≠stico aprobado en el 2018 (Ley N¬į 6099) increment√≥ la capacidad constructiva entre un 300% a un 700% en toda la ciudad. Durante el debate, se cuestion√≥ que esta decisi√≥n de pol√≠tica urbana implicaba una tremenda transferencia de recursos a los sectores inmobiliarios sin que se adopten pol√≠ticas orientadas a mitigar la crisis habitacional. 

De esta tensi√≥n surgi√≥ este impuesto a la plusval√≠a urbana. El GCBA cobrar√≠a a los propietarios un derecho/impuesto sobre la diferencia de metros cuadrados entre el C√≥digo de Planeamiento derogado y el nuevo C√≥digo Urban√≠stico. La Ley estipulaba que lo que se recaude ir√≠a a un Fondo P√ļblico de ‚ÄúH√°bitat Sustentable‚ÄĚ cuyo destino ser√≠a el financiamiento de obras de infraestructura de transporte y servicios, equipamiento social, espacios p√ļblicos, vivienda social, promoci√≥n del alquiler social, reurbanizaci√≥n de villas y todas aquellas obras contempladas en los planes de sector, priorizando las zonas de mayor vulnerabilidad social y las de mayor d√©ficit. 

Durante los a√Īos 2019, 2020 y 2021, el GCBA recaud√≥ 840 millones de pesos. Este dinero no se destin√≥ al Fondo de H√°bitat Sustentable sino a Rentas Generales por la emergencia de la pandemia del Covid-19. 

La Ley N¬į 6466, aprobada a finales del 2021, cre√≥ el ‚ÄúFondo para el Desarrollo Urbano Sustentable‚ÄĚ. All√≠ se estableci√≥ que lo recaudado del impuesto a la plusval√≠a urbana ir√≠a a este nuevo fondo al igual que los recursos que provengan de los convenios urban√≠sticos, derogando el anterior Fondo de H√°bitat Sustentable. 

El Fondo creado para mitigar la crisis habitacional frente a la construcci√≥n descontrolada habilitada por el C√≥digo Urban√≠stico fue derogado y reemplazado por un Fondo, que por la amplitud de su destino, tendr√° por objeto ser la herramienta de financiaci√≥n para los procesos de regeneraci√≥n (gentrificaci√≥n y especulaci√≥n) que impulsa el GCBA. 

Desvirtuada la herramienta de financiaci√≥n para mitigar la crisis habitacional ahora Larreta quiere avanzar contra el impuesto a la plusval√≠a urbana. 

 

Quita Impositiva VIP

El mismo d√≠a del anuncio del paquete de medidas por la cuesti√≥n inquilina, se present√≥ el Proyecto de Ley N¬į 1125-D-2023 que en diez d√≠as fue despachado de todas las comisiones y se encuentra listo para su tratamiento en la pr√≥xima sesi√≥n de la Legislatura. 

Este proyecto plantea otorgar una exenci√≥n del pago del 80% del impuesto a la plusval√≠a urbana a los desarrollos inmobiliarios destinados a vivienda en las Comunas 3 (Balvanera y San Crist√≥bal), 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios, Nueva Pompeya), 5 (Almagro, Boedo), 7 (Flores, Parque Chacabuco), 8 (Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati), 9 (Parque Avellaneda, Liniers, Mataderos) y 10 (Villa Real, Monte Castro, Versalles, Floresta, V√©lez Sarsfield y Villa Luro). 

Esta quita impositiva es para cualquier tipo de obra y de cualquier envergadura alcanzando a las obras mayores de m√°s de 5000 metros cuadrados. 

En los fundamentos del proyecto se expresa que esta medida se enmarca en el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. Pero en el texto del proyecto no surge ninguna relaci√≥n entre la quita impositiva y garantizar el acceso a la vivienda. 

Este regalo al sector inmobiliario, el GCBA lo har√° sin exigirle nada a cambio. En su momento, se pens√≥ que la quita ser√≠a a cambio de que parte de las viviendas nuevas sean destinadas a alquiler social o viviendas asequibles ya que el anuncio fue hecho en el marco de medidas favorables a los hogares inquilinos. 

No se llega a comprender c√≥mo la exenci√≥n impositiva para la construcci√≥n de cualquier edificio de vivienda sin restricci√≥n va a beneficiar a los que sufren d√©ficit habitacional. Al contrario, es continuar alimentando la acci√≥n especulativa inmobiliaria. 

Tampoco es cierto que la construcci√≥n en s√≠ misma colabore a paliar la crisis habitacional. Ya hemos analizado que uno de los problemas de la Ciudad de Buenos Aires es que se construye mucho pero la propiedad de las viviendas no se distribuye sino que se concentra, y cientos de miles de viviendas quedan vac√≠as o no son ni siquiera viviendas sino instrumentos financieros inmobiliarios. Promocionar la construcci√≥n sin l√≠mites agravar√° esta situaci√≥n. 

Adem√°s, el argumento de la promoci√≥n de la construcci√≥n resulta ins√≥lito cuando se advierte que la exenci√≥n impositiva tambi√©n ser√° para la Comuna 5 y la Comuna 3, que son comunas sobredensificadas y que tienen sus servicios p√ļblicos colapsados. Para poner un ejemplo paradigm√°tico. La Comuna 5 s√≥lo tiene 0,2 m2 de espacios verdes por habitante. 

Los anuncios de las medidas para la problem√°tica inquilina son nuevamente humo para ocultar otra exorbitante pol√≠tica de transferencia de recursos p√ļblicos al sector inmobiliario que seguramente colaborar√° con las aspiraciones presidenciales de Rodr√≠guez Larreta.