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ūüď£ ¬ŅQu√© podemos aprender de la aprobaci√≥n social a la expropiaci√≥n masiva de inmuebles en Berl√≠n?

/ Refer√©ndum en Berl√≠n (no vinculante) para consultar a la ciudadan√≠a sobre la expropiaci√≥n de 240.000 departamentos a las grandes empresas inmobiliarias y comerciales y que una nueva empresa de vivienda p√ļblica gestionara los alquileres.

¬ŅQu√© podemos aprender de la aprobaci√≥n social a la expropiaci√≥n masiva de inmuebles en Berl√≠n?

 

                                                               Por Jonatan Baldiviezo, María Eva Koutsovitis,

 Ana Fernández Borsot y Magalí Zirulnikoff.

 

 

El Referéndum en Berlín y su contexto

 

El domingo 26 de septiembre se realizaron elecciones generales en Berlín. Resultó ganadora, Franzisca Giffey, ministra socialdemócrata de Angela Merkel, quien se convertirá en la primera mujer en ocupar el cargo de alcaldesa de la ciudad.

 

Otro hecho muy importante relacionado con la crisis habitacional en las principales capitales y √°reas metropolitanas del mundo tuvo lugar en el mismo acto electoral: un refer√©ndum en Berl√≠n (no vinculante) para consultar a la ciudadan√≠a sobre la expropiaci√≥n de 240.000 departamentos a las grandes empresas inmobiliarias y comerciales y que una nueva empresa de vivienda p√ļblica gestionara los alquileres.

 

La IRSA berlinesa es la empresa inmobiliaria Deutsche Wohnen, miembro del exclusivo club del √≠ndice DAX de las 40 compa√Ī√≠as m√°s grandes de Alemania. De all√≠ que la iniciativa 'Expropiar a Deutsche Wohnen y compa√Ī√≠a', pone al gigante burs√°til directamente en la mira. La empresa es propietaria de m√°s de 158.000 viviendas, 115.000, en Berl√≠n.

 

El 56,4% votó a favor de la propuesta y un 39% en contra. Las grandes inmobiliarias cuentan con más de 3.000 pisos en Berlín (240 mil departamentos), el 15% del parque de vivienda de la ciudad. Un departamento normal cuesta casi 500 mil euros.

 

Durante la campa√Īa, Giffey hab√≠a sostenido que la expropiaci√≥n no solucionar√≠a el problema de la asequibilidad de la vivienda pero luego del refer√©ndum asegur√≥ que respetar√° el voto de la ciudadan√≠a.

 

Previamente, el gobierno de Berlín había cerrado un acuerdo de 2500 millones de euros, tras varios meses de negociaciones, con las inmobiliarias Deutsche Wohnen y Vonovia para quedarse con 15.300 viviendas y locales comerciales, con los que intervendrá en el mercado en busca de bajar los precios.

 

Los alquileres en Berl√≠n se duplicaron en los √ļltimos diez a√Īos: de US$6,40 por metro cuadrado en 2008 a US$12,86 en 2018 mientras la inflaci√≥n promedio esos a√Īos fue del 1,22 % (un acumulado del 13,5%).¬† El incremento de los alquileres en Berl√≠n fue m√°s alto que en ning√ļn otro lugar del pa√≠s. La gran mayor√≠a de los berlineses -aproximadamente el 85%- alquila en lugar de comprar la vivienda que habita.

 

A principios del siglo XX, Alemania estableci√≥ un control de precios de los alquileres debido a la situaci√≥n habitacional cr√≠tica de gran parte de la poblaci√≥n. Este sistema se mantuvo hasta los a√Īos 50. Para frenar este incremento de precios, se implement√≥ nuevamente una protecci√≥n del arrendamiento en 1971, pero sin volver a un control de precios. En 2001 todas las regulaciones relativas al arrendamiento de viviendas se agruparon en un √ļnico texto, que fue incluido en el C√≥digo Civil alem√°n.

 

En 2015, el parlamento aprob√≥ una ley que restringe el porcentaje de aumento que los arrendadores pueden aplicar.¬† Seg√ļn esta legislaci√≥n, el precio del alquiler en un nuevo contrato no debe superar m√°s de un 10% el precio promedio del mismo barrio. El impacto de la medida, no obstante, no fue tan notable como se esperaba. Un art√≠culo publicado en febrero de 2016 en 'City Lab' mostraba que, si bien los alquileres hab√≠an bajado durante los meses posteriores a la medida, hab√≠an vuelto a repuntar. Las razones eran varias. Los c√°lculos realizados por el observatorio de vivienda no reflejaban correctamente el valor real de mercado, muchos propietarios decid√≠an hacer caso omiso de la ley y, a menudo, los propios inquilinos hac√≠an la vista gorda debido a que la √ļnica manera de impedir el aumento de precio era demandar al propietario.

 

El 30 de enero de 2020 se aprob√≥ la ley de tope m√°ximo que congelaba los precios por cinco a√Īos, con multa de 50.000 euros para quien no cumpliera con esa ley. En abril de 2021, el Tribunal Constitucional Federal de Alemania anul√≥ esta decisi√≥n del Gobierno de Berl√≠n. El Tribunal de Karlsruhe -encargado del control de la constitucionalidad de las leyes- fundament√≥ su decisi√≥n en el hecho de que el Gobierno Federal alem√°n ya hab√≠a sancionado, 120 a√Īos atr√°s, una Ley que regulaba los derechos de alquiler. Por lo tanto, el gobierno de una ciudad no pod√≠a sancionar legislaci√≥n propia que socavara la ley federal.

 

 

Reflexiones que abre en Argentina el referéndum en Berlín

 

El referéndum de Berlín debe invitarnos a reflexionar sobre lo que sucede en Argentina y en la Ciudad de Buenos en cuanto a la cuestión habitacional y el derecho a la vivienda y al hábitat digno.

 

1. La inquilinización de nuestras ciudades y la pobreza habitacional.

 

En primer lugar, debemos centrar la atenci√≥n en lo que se ha denominado el proceso de inquilinizaci√≥n de las ciudades, es decir, el incremento de hogares inquilinos comparado con la disminuci√≥n de familias propietarias que re√ļnen m√°s suelo urbano en menos manos. Berl√≠n ha llegado a niveles exorbitantes. Entre el 80% y el 85% de la poblaci√≥n alquila. En la Argentina estamos un tanto alejados de esos n√ļmeros. A nivel pa√≠s, el 19,7% se encuentra en relaci√≥n de alquiler. En cambio, en la Ciudad de Buenos Aires, el proceso de inquilinizaci√≥n aumenta a pasos agigantados. Desde los ‚Äô90, cada diez a√Īos se incrementan en un 10% las familias inquilinas. Actualmente, estamos en alrededor del 40% de hogares inquilinos. Este hecho no est√° en el debate p√ļblico ni aparece como una preocupaci√≥n de la comunidad, lo cual llama en extremo la atenci√≥n.

 

No obstante estar alejados de los porcentajes de inquilinizaci√≥n berlineses, tenemos similar gravedad en la asequibilidad econ√≥mica de los alquileres. Hace cuarenta a√Īos, con la hegemon√≠a de las ideas liberales, la soluci√≥n de la cuesti√≥n habitacional fue librada al mercado a trav√©s de la construcci√≥n privada y el otorgamiento del cr√©dito. Este sistema nunca logr√≥ masividad y no constituy√≥ una herramienta para que la mayor√≠a de la poblaci√≥n pudiera acceder a una vivienda propia, lo que explica que haya incrementado la poblaci√≥n en villas y barrios populares, as√≠ como la poblaci√≥n inquilina.

 

De parte del sector inmobiliario, surgen estudios que muestran un dram√°tico descenso en la capacidad de compra de un inmueble por parte de las familias argentinas, especialmente a partir de la mega devaluaci√≥n operada en 2018. Seg√ļn datos publicados por el sector inmobiliario (www.invertire.com), en 2017 el n√ļmero de mensualidades (medidas en ingreso total mensual) necesarias para pagar un metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires, era de 1,41 meses para un hogar con ingresos dentro del promedio y de 0.48 para hogares situados en el 10% de mayores ingresos.¬† Esto significaba disponer de una capacidad de ahorro del equivalente a casi un mes y medio por a√Īo, para comprar un metro cuadrado en la capital argentina. En 2018, devaluaci√≥n mediante, estas cifras se disparan significativamente, para llegar a un pico de m√°s de 5,68 salarios en octubre de 2020, situ√°ndose en 4,41 en agosto de 2021.¬† Es decir, un hogar de ingresos promedio hoy necesitar√≠a ahorrar m√°s de un tercio (en 2020 era casi la mitad) de sus ingresos totales en un a√Īo, para adquirir un metro cuadrado en dicha ciudad.¬† En un contexto donde la mayor√≠a apenas llega a fin de mes, la ecuaci√≥n es imposible.¬† Y, aun as√≠, en 30 a√Īos manteniendo semejante ratio de ahorro apenas lograr√≠a adquirir 30 metros cuadrados.

 

En los √ļltimos a√Īos, el alquiler tampoco est√° resultando accesible para millones de familias por los niveles de pauperizaci√≥n de la poblaci√≥n y por el sostenimiento de un sistema inmobiliario dolarizado.

 

En un reciente informe elaborado por Magal√≠ Zirulnikoff, integrante del Observatorio del Derecho a la Ciudad y de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria, se exponen los siguientes datos: en la Ciudad de Buenos Aires un alquiler promedio de 3 ambientes representa el 58,53% del salario promedio de trabajadores estables y el 145,44% del salario m√≠nimo. En el interior del pa√≠s, el alquiler de 3 ambientes representa el 43% del salario promedio de trabajadores estables y el 107% del salario m√≠nimo. Conviene recordar aqu√≠ que el salario promedio se calcula √ļnicamente sobre aquella masa de poblaci√≥n que posee un salario en blanco, por lo que posiblemente estos datos arrojar√≠an n√ļmeros m√°s elevados de compararse con el promedio de ingresos que incluyera los salarios de los trabajadores informales.

 

Ya no hablamos de la imposibilidad de comprar una vivienda sino de la pobreza habitacional, ya que un alto porcentaje del ingreso familiar debe destinarse s√≥lo a alquilar. Con los tarifazos de 2018, se incorpor√≥ al com√ļn el concepto ‚Äúpobreza energ√©tica‚ÄĚ por el alto porcentaje del ingreso familiar que deb√≠a destinarse para acceder a la energ√≠a.

 

 

2. Concentración de la tierra y de viviendas urbanas, y los precios de los alquileres

 

En segundo lugar, la otra cara del proceso de inquilinización es la concentración de la tierra y de viviendas urbanas en pocas manos, y el consiguiente poder de determinar los precios de los alquileres.

 

Por ejemplo, en Berl√≠n, la empresa Deutsche Wohnen tiene en propiedad unas 115.000 viviendas, el 7,2% del parque de vivienda de la ciudad. Este poder le ha permitido tener un peso inmobiliario concreto para determinar el incremento de los precios del alquiler. Esta empresa ha subido los precios del alquiler un 3,6% en promedio desde hace un a√Īo. Un porcentaje que supera a la inflaci√≥n.

 

Por estas tierras, no llegamos a esos niveles de concentraci√≥n de la tierra y vivienda urbana donde un pu√Īado de empresas tiene el poder de incrementar de forma monop√≥lica el precio de los alquileres. Pero s√≠ ocurre otro fen√≥meno, los grandes medios masivos de comunicaci√≥n financiados por el sector inmobiliario y en connivencia con √©l, se han ocupado de instalar que los alquileres est√°n subiendo por culpa de la reciente ley de alquileres aprobada (Ley N¬į 27.551) generando un clima de profec√≠a autocumplida.

 

Esta postura pretende ocultar que desde 2018 se ha exacerbado la diferencia entre la rentabilidad en pesos del alquiler contra la rentabilidad en dólares que pretende obtener la clase propietaria al considerar que su activo inmobiliario es una cantidad de dólares inmovilizada y que con esos dólares en el sistema financiero obtendrían un rendimiento superior a los pesos efectivamente cobrados de los alquileres luego transformados en dólares. Esta es la consecuencia de un sistema inmobiliario dolarizado, donde no solamente el dólar es moneda de referencia de valor frente a la inflación sino que también es la moneda empleada para las operaciones inmobiliarias. En consecuencia, la clase propietaria, ante la devaluación del peso frente al dólar intenta recuperar la rentabilidad en dólares incrementando el precio de los alquileres por encima de la inflación o decide vender sus propiedades para destinar los dólares a otras inversiones, lo que genera una disminución de la oferta de viviendas en alquiler que también impulsa hacia arriba el valor de los alquileres. Esto también explica por qué está descendiendo el valor de las propiedades en dólares. Se llega a pagar un quinto menos del precio publicado.

 

En Berl√≠n, el precio del alquiler est√° regulado. En Argentina, con la sanci√≥n de la Ley N¬į 27.551 s√≥lo se regul√≥ el √≠ndice por el cual se indexa el precio del alquiler cada a√Īo, pero no existe ninguna regulaci√≥n del precio del alquiler al inicio del contrato. Una medida que, en este contexto, resulta importante debatir.

 

Por otra parte, en Argentina y en la Ciudad de Buenos Aires no existe un registro oficial de cada uno de los contratos de alquiler (además de que muchos son informales) que permita conocer realmente cuál es el precio que se paga por cada alquiler y el precio base de ingreso al alquiler. Sin esta información, desconocemos la realidad del mercado de alquileres. Las estadísticas privadas que se elaboran, parten de recopilar los precios de alquileres que publican las inmobiliarias y, al corresponder estos montos a la primera oferta, no son los que finalmente se establecen al firmar el contrato. Esta ausencia de información impide conocer la verdadera gravedad de la crisis habitacional y de la situación de las familias inquilinas. Este insumo es imprescindible para un debate serio y para elaborar un paquete de propuestas que actualmente son imprescindibles.

 

En este contexto, es equivocado el debate en Argentina sobre la supuesta bondad o maldad de la √ļltima reforma del C√≥digo Civil respecto al alquiler de vivienda aprobado por la Ley N¬į 27.551. Apenas existen datos serios y contrastables que permitan un verdadero an√°lisis sobre el impacto o grado de cumplimiento de la nueva regulaci√≥n de alquileres, que adem√°s demor√≥ su aplicaci√≥n efectiva hasta abril del presente a√Īo, debido a los Decretos de Necesidad y Urgencia que prorrogaron contratos y congelaron aumentos durante casi un a√Īo.

 

El cambio del plazo del alquiler o de la forma de actualización del precio, más allá de suponer un muy necesario avance en el equilibrio de partes en la relación contractual, poco o nada tuvieron que ver con la actual crisis de acceso a la vivienda estable para un sector mayoritario y creciente de la población. Mucho más incidió e incide el contexto de pandemia, el avance inflacionario, la persistencia de un sistema inmobiliario dolarizado, la pérdida del poder adquisitivo del salario y la persistencia negacionista de un sector que busca siempre culpar a la víctima. De la misma manera, en nada ayudó la absurda aprobación de una ley de blanqueo para fomentar la inversión en construcciones dolarizadas que, en semejante contexto, nadie va a poder comprar ni alquilar.

 

 

 

 

3. ¬ŅUn Mercado inmobiliario desregulado o regulaci√≥n democr√°tica y democratizadora de la propiedad?

 

En tercer lugar, los sucesos en Berl√≠n nos llevan a preguntarnos si en los pa√≠ses desarrollados, con casi nula inflaci√≥n y monedas fuertes, se profundiza cada vez m√°s la regulaci√≥n del mercado inmobiliario y, espec√≠ficamente del mercado de alquileres, y as√≠ y todo no encuentran soluci√≥n a la crisis habitacional, c√≥mo es posible que en nuestro pa√≠s, las peque√Īas conquistas de derechos para los hogares inquilinos sean cuestionadas, no por insuficientes sino por resultar muy agresivas para la ‚Äúpropiedad privada‚ÄĚ y la libertad de contrataci√≥n.

 

Un claro representante de esta postura es el candidato a diputado para la Ciudad de Buenos Aires de Juntos por el Cambio, Mart√≠n Tetaz, quien sostuvo que el √ļnico camino para que mejore la oferta de alquileres es derogar la norma que los regula y que la principal modificaci√≥n que hizo que muchos propietarios decidieran retirar sus inmuebles del alquiler, fue la prolongaci√≥n del plazo de los contratos, de dos a tres a√Īos. Agreg√≥ que le gusta el Estado que deja que las personas encuentren libremente su mejor contrato y las relaciones econ√≥micas tienen que ser libres entre las partes.

 

Esta visi√≥n se remonta a la regulaci√≥n de la propiedad privada y la voluntad de los contratos en el c√≥digo napole√≥nico hace 200 a√Īos. A partir de all√≠, se ha avanzado en el entendimiento y plasmado en las constituciones y tratados internacionales que la propiedad tiene una funci√≥n social y ambiental, y que no existe la igualdad entre las partes contratantes en la relaci√≥n de alquiler, la cual tambi√©n se considera una relaci√≥n de consumo.

 

Cuando una creciente mayoría no puede ni pagar el alquiler, es absurdo querer buscar la solución solicitando desalojos exprés o una liberalización de los procesos de contratación, como si el problema fuera la limitación a "la autonomía de las partes". No existe ninguna autonomía cuando los hogares no logran siquiera pagar su alimento. Pensar que la solución es dejar las cosas a la libre negociación entre las partes es tan absurdo como abordar la crisis del calentamiento global desregulando el mercado del automóvil o de la energía fósil.

 

Por este motivo, el Estado Nacional y los Estados provinciales son los principales responsables de garantizar el derecho a la vivienda y en esta crisis habitacional, de impulsar un c√ļmulo de pol√≠ticas para enfrentar un desaf√≠o que se complejiza con el tiempo. Berl√≠n, desde los a√Īos ¬ī70 volvi√≥ a implementar medidas de regulaci√≥n del mercado inmobiliario. A√ļn as√≠, 50 a√Īos despu√©s est√° optando cada vez m√°s por medidas m√°s intensas y extremas. En Argentina, la actual negativa a adoptar medidas terminar√° provocando un escenario donde la √ļnica alternativa ser√°n las pol√≠ticas extremas que est√° adoptando Berl√≠n hoy.

 

Alemania y Europa en general tienen una larga tradici√≥n de viviendas sociales destinadas al alquiler. Seg√ļn los datos del Informe 2017 sobre el mercado de la vivienda, del Banco de Inversiones de Berl√≠n (IBB 2017), de las 1.626.500 viviendas en alquiler contabilizadas en 2016, un 7,1% eran viviendas sociales y un 5,7% ten√≠an alguna otra forma de precio regulado. Desde 2015, se est√° incentivando la creaci√≥n de nuevas unidades, con el fin de estabilizar el parque en torno a unas 100.000 viviendas.

 

En Argentina no tenemos tal tradici√≥n. La construcci√≥n de viviendas sociales siempre ha sido pensada para transferir su propiedad. Ser√≠a el camino correcto para democratizar la propiedad, pero en los niveles extremos de crisis habitacional con pobreza habitacional generalizada debe impulsarse urgentemente un plan de vivienda social en alquiler. En la Ciudad de Buenos Aires se cuentan con los dedos de las manos las viviendas sociales en alquiler que existen en virtud de programas antiguos que permanecen pero no fueron incrementados. Hay ciudades como Viena donde el 20% del parque residencial son viviendas sociales p√ļblicas y a√ļn as√≠ no pueden frenar los problemas habitacionales. Esta pol√≠tica es un mandato de la Ley N¬į 27.551 que no se ha cumplido en absoluto.

 

En un art√≠culo anterior marcamos la necesidad de plantear una mirada amplia que contemple la complejidad del problema relativo a los procesos de inquilinizaci√≥n, que es paralelo a un retroceso en la capacidad de acceso a la vivienda digna para una mayor√≠a creciente de la poblaci√≥n, especialmente en Latinoam√©rica. Se√Īalamos que el aumento de la desigualdad en la propiedad urbana importa graves consecuencias para la consolidaci√≥n de una democracia real. Democracia y desigualdad resultan, en la pr√°ctica, ant√≥nimos. Democracia y propiedad concentrada de suelo y viviendas, implican una relaci√≥n de subalternidad entre quien necesita vivir en la ciudad (porque all√≠ es donde existe la posibilidad de acceder a otra bater√≠a de derechos como salud, educaci√≥n o trabajo) y quien decide, por v√≠a de precios inasequibles, qui√©n y c√≥mo va a poder hacerlo. Democracia y propiedad inmueble concentrada resultan entonces, de facto, incompatibles, y nos se√Īalan el rumbo hacia una forma dist√≥pica de organizaci√≥n social, m√°s pr√≥xima a las sociedades trifuncionales del medioevo, descritas por Thomas Piketty en su libro Capital e Ideolog√≠a (2019). Apunta Piketty que esta forma de desigualdad no es un fen√≥meno de origen natural, sino ideol√≥gico. Ideolog√≠a que, en nuestras j√≥venes democracias, se traduce en regulaciones y pol√≠ticas p√ļblicas que pueden apuntar en una u otra direcci√≥n, esto es, a concentrar y perpetuar, por un lado, o a democratizar por el otro, la propiedad urbana y los l√≠mites para su convivencia con los dem√°s derechos constitucionales (vivienda, salud, educaci√≥n, ambiente sano etc).

 

Por todo ello, cuando pretendemos abordar la situaci√≥n actual de la poblaci√≥n inquilina, nos equivocamos si nos enfocamos en soluciones maniqueas o si creemos que bastar√° con aprobar una determinada regulaci√≥n de los contratos privados de locaci√≥n. Es imprescindible contemplar todo el espectro de regulaciones y pol√≠ticas p√ļblicas que inciden sobre las condiciones econ√≥micas, sociales y sist√©micas, que condicionan y determinan tanto las relaciones locativas como las de acceso a la compra. Ese espectro pasa por el poder adquisitivo de los hogares, su avance o retroceso respecto de la inflaci√≥n, el tipo de cambio y la distancia entre la capacidad de ahorro y el precio de acceso a la compra o el alquiler de una vivienda. Ninguna legislaci√≥n civil podr√° resolver estas cuestiones, si no se la acompa√Īa de las necesarias y urgentes pol√≠ticas econ√≥micas y sociales que permitan su efectiva aplicaci√≥n.

 

 

4. Del negacionismo de la crisis habitacional a la propiedad sostenible. Distopía o cambio de rumbo urgente para un futuro que ya llegó.

 

"La negación es la más predecible de las respuestas humanas".  Con esta sentencia responde el "Arquitecto" al héroe-mártir Neo de Matrix Reloaded, en el magistral guión de los Wachowski. Trilogía que marcó un antes y un después en la forma de recordarnos que lo que vemos muchas veces es sólo un espejismo de una realidad, mucho más compleja.  

 

La actual crisis habitacional y el retroceso en las condiciones de acceso a una vivienda digna, a la par que la crisis clim√°tica, tienen su origen en largas d√©cadas de negacionismo.¬† Propiciado por la creencia fundamentalista de que el "mercado‚ÄĚ, por s√≠ s√≥lo y en un mundo desigualmente globalizado, supone un mecanismo adecuado y suficiente para asignar los bienes disponibles de forma eficiente. Mucho menos, justa en t√©rminos de igualdad social y ambiental. Los datos y los hechos indican lo contrario. Pero, como decimos, la negaci√≥n es la m√°s predecible de las respuestas humanas.

 

Sucede con el petróleo, el gas, el carbón, pero también, con el suelo de nuestras ciudades o municipios.  El negacionismo de base fundamentalista, entendido como ideología o ilusión que aplasta toda razón, es la herramienta de supervivencia del gran capital financiero. Su lógica esencial es la acumulación y la depredación de recursos, la mayoría de imposible sustitución, como si viviéramos en un planeta sin límites y como si la concentración de poder que ello conlleva no pudiera llegar a un punto de quiebre, un "system error" en toda la regla, cuando se alcanza una situación insostenible para la mayoría. Distopía. 

 

Por m√°s que el capital financiero logre o haya logrado externalizar costos durante un tiempo, el negacionismo humano nos lleva a olvidar siempre que hay un l√≠mite. S√≥lo as√≠ podemos comprender c√≥mo, en un contexto de pandemia y p√©rdida de capacidad adquisitiva para la gran mayor√≠a, los reportes del sector financiero siguen alentando la construcci√≥n o la inversi√≥n en viviendas dolarizadas en nuestra regi√≥n, que resultan de imposible compra por parte de quien las necesita. Y el sector p√ļblico no se queda atr√°s. El √ļltimo engendro legislativo impulsado por el lobby inmobiliario argentino consisti√≥ en aprobar un blanqueo de capitales para incentivar la "inversi√≥n" en construcci√≥n a precios dolarizados sin ninguna restricci√≥n del destino de las viviendas. Estos fondos del blanqueo est√°n impulsando mega emprendimientos inmobiliarios suntuosos en las ciudades, con costos sociales y ambientales irreversibles. Un ejemplo, es el emprendimiento de Costa Urbana en la Costanera Sur de la Ciudad de Buenos Aires. El negacionismo inmobiliario y la especulaci√≥n no tienen l√≠mites.

 

Al igual que con la cuesti√≥n clim√°tica, las temperaturas hace rato que empezaron a subir y los costos ser√°n asumidos de manera ineludible. La cuesti√≥n central est√° en leer bien las causas de la situaci√≥n actual, sin dejarse llevar por el empe√Īo de un sector al√©rgico a toda norma que limite su posici√≥n de privilegio y que culpa de todos los males a las muy necesarias e incipientes regulaciones del mercado de alquiler, en un contexto latinoamericano que sufre de profunda desigualdad, inflaci√≥n, y tensiones de tipo cambiario. Querer solucionar el problema del alquiler facilitando los procesos de desalojo, en el actual contexto, es tan torpe como pretender frenar un tsunami construyendo un muro de arena. Regular los contratos de locaci√≥n para evitar los abusos y adecuarlos partiendo del reconocimiento de la asimetr√≠a entre las partes es tan urgente como necesario. Pero no es el n√ļcleo ni la causa de la actual emergencia habitacional que viven muchas de las grandes ciudades.

 

Es un grave error de miopía (o perversión) política pretender examinar y resolver estos procesos desde una óptica de mera legislación civil, como si se tratara de una simple cuestión de contratación entre privados, desligados del enorme peso y presión que el contexto económico y social ejerce sobre las relaciones contractuales para acceder a una vivienda. Sería lo mismo que pretender solucionar el problema de la emisión de gases del sector automotor regulando el mecanismo de compraventa o alquiler de las unidades, mientras nos olvidamos de todo lo que implica el proceso de producción, extracción de materiales o la posterior circulación de dichos automóviles y los gases que emiten en un tiempo y lugar determinados. Si no se genera un plan que modifique el modo en que producimos y utilizamos estos bienes, el problema no sólo persiste, sino que se agrava. Interesa el paralelismo por la importancia relativa que la industria automotriz tradicional ha tenido durante décadas en los países centrales, y la resistencia a la sustitución o transición a formas más sustentables de movilidad frente a la amenaza del cambio climático. Idem con la industria energética. Todo ello bajo la excusa de su peso relativo como motor de la economía y la creencia ciega (negacionista) en que el problema se solucionaría por otro lado, algo así como con una varita mágica. El negacionismo no ha impedido la llegada de la crisis climática.

 

Algo muy parecido viene ocurriendo en el sector de la construcci√≥n. El negacionismo insiste en mantener el mercado de la vivienda como una cuesti√≥n "entre privados" que no necesita regulaci√≥n ni intervenci√≥n estatal, es decir, de la comunidad pol√≠ticamente organizada. La mercantilizaci√≥n de la vivienda ha dado lugar a la financiarizaci√≥n del mercado inmobiliario donde se concibe a la vivienda como un activo financiero. Con este proceso, la "inversi√≥n" en inmuebles ha superado la tradicional "reserva de valor" para peque√Īos propietarios, pasando a ser el objeto de especulaci√≥n de grandes grupos concentrados que impulsan complicadas operaciones especulativas en mercados de valores. La situaci√≥n hoy es sumamente compleja. A un punto tal que, como se√Īalaba Saskia Sassen al referirse a las nuevas geograf√≠as del poder (Chile, 2017) ya ni importa si aquello que se construye permanece vac√≠o o genera una renta por alquiler. El monstruo financiero, totalmente desligado de la situaci√≥n real de oferta y demanda, utiliza el stock inmobiliario para generar "productos" financieros que nada tienen que ver con la satisfacci√≥n de la necesidad efectiva de vivienda. Es decir, en los √ļltimos a√Īos, la alianza entre sector inmobiliario y financiero "emite gases" de efecto invernadero sobre la pauperizada poblaci√≥n de nuestras ciudades.

 

La descomunal crisis, generada por este sector inmobiliario-financiero en 2008, con epicentro en Wall Street, deber√≠a haber servido de escarmiento. Todo lo contrario. El "too big to fall" se impuso con total impunidad para los causantes de semejante cat√°strofe, que salieron indemnes v√≠a rescates pagados a costa de deuda p√ļblica, crisis del sector productivo y baja del salario para la poblaci√≥n trabajadora. En un contexto de p√©rdida de poder adquisitivo por el lado de la demanda, se paraliza tambi√©n la oferta de financiaci√≥n hipotecaria para el comprador individual. As√≠ las cosas, la l√≥gica liberal del libre mercado ordenar√≠a una reducci√≥n de precios para evitar la acumulaci√≥n de stock y la paralizaci√≥n del negocio. Pero el rescate, por un lado, y la falta de l√≠mites para la especulaci√≥n, por el otro, operan precisamente en sentido inverso, asegurando el stock y agravando la imposibilidad de compra por la mayor√≠a. La distorsi√≥n se genera porque los mismos adalides del libre mercado, en la pr√°ctica, quieren que el Estado intervenga para impedir, precisamente, las consecuencias de su libre operaci√≥n. Solicitan regulaci√≥n para poder operar de forma contraria a un posible reequilibrio del sistema de oferta y demanda. De este modo, se socializan p√©rdidas y se acumula stock de vivienda vac√≠a, mientras los precios nunca llegan a ajustarse a la capacidad de compra real del lado de la demanda. Negacionismo empresarial y pol√≠tico que, siguen alimentando el camino hacia el colapso. Una versi√≥n actualizada de este fen√≥meno apareci√≥ la semana pasada, con el nerviosismo generado a escala internacional por la ca√≠da en picada de las cuentas del monstruo chino Evergrande, mega empresa de la financiarizaci√≥n especulativa sobre la vivienda.

 

Por todo ello, debiera preocuparnos especialmente que nuestros gobiernos y legisladores fallen en encarar el diagnóstico cuando se interesan más en escuchar a los lobbies financieros que demonizan una posible regulación del mercado (ya sea del alquiler, del mercado hipotecario y financiero) que a los datos objetivos.