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¿Qué podemos aprender de la aprobación social a la expropiación masiva de inmuebles en Berlín?

/ Por Jonatan Baldiviezo, Ana Fernández Borsot, y Magalí Zirulnikoff.

Por Jonatan Baldiviezo, Ana Fernández Borsot y Magalí Zirulnikoff.

El Referéndum en Berlín y su contexto

El domingo 26 de septiembre se realizaron elecciones generales en Berlín. Resultó ganadora, Franzisca Giffey, ministra socialdemócrata de Angela Merkel, quien se convertirá en la primera mujer en ocupar el cargo de alcaldesa de la ciudad. 

Otro hecho muy importante relacionado con la crisis habitacional en las principales capitales y áreas metropolitanas del mundo tuvo lugar en el mismo acto electoral: un referéndum en Berlín (no vinculante) para consultar a la ciudadanía sobre la expropiación de 240.000 departamentos a las grandes inmobiliarias que tengan más de 3.000 departamentos (como Deutsche wohnen, Vonovia, Akelius, Covivio, Heimstaden, Pears Global, TAG Immobilien, Grand City Properties, ADO Properties) y que una nueva empresa de vivienda pública gestione los alquileres. 

La IRSA berlinesa es la empresa inmobiliaria Deutsche Wohnen, miembro del exclusivo club del índice DAX de las 40 compañías más grandes de Alemania. De allí que la iniciativa 'Expropiar a Deutsche Wohnen y compañía', pone al gigante bursátil directamente en la mira. La empresa es propietaria de más de 158.000 viviendas, de las cuales 115.000 se encuentran en Berlín. 

El 56,4% votó a favor de la propuesta y un 39% en contra. Las grandes inmobiliarias cuentan con 240 mil departamentos, el 15% del parque de vivienda de la ciudad. Un departamento normal cuesta casi 500 mil euros.

Durante la campaña, Giffey había sostenido que la expropiación no solucionaría el problema de la asequibilidad de la vivienda pero luego del referéndum aseguró que respetará el voto de la ciudadanía.

En el documento exploratorio de la Coalición de gobierno se expresa que el nuevo gobierno estatal respeta el resultado del referéndum. Como primer paso se creará una comisión de expertos para examinar las posibilidades, formas y requisitos para implementar la decisión. La recomendación deberá estar lista en el plazo de un año. 

Previamente, el gobierno de Berlín había cerrado un acuerdo de 2500 millones de euros, tras varios meses de negociaciones, con las inmobiliarias Deutsche Wohnen y Vonovia para quedarse con 15.300 viviendas y locales comerciales, con los que intervendrá en el mercado en busca de bajar los precios.

Los alquileres en Berlín se duplicaron en los últimos diez años: de US$6,40 por metro cuadrado en 2008 a US$12,86 en 2018 mientras la inflación promedio esos años fue del 1,22 % (un acumulado del 13,5%).  El incremento de los alquileres en Berlín fue más alto que en ningún otro lugar del país. La gran mayoría de los berlineses -aproximadamente el 85%- alquila en lugar de comprar la vivienda que habita.

A principios del siglo XX, Alemania estableció un control de precios de los alquileres debido a la situación habitacional crítica de gran parte de la población. Este sistema se mantuvo hasta los años 50. Para frenar este incremento de precios, se implementó nuevamente una protección del arrendamiento en 1971, pero sin volver a un control de precios. En 2001 todas las regulaciones relativas al arrendamiento de viviendas se agruparon en un único texto, que fue incluido en el Código Civil alemán. 

En 2015, el parlamento aprobó una ley que restringe el porcentaje de aumento que los arrendadores pueden aplicar.  Según esta legislación, el precio del alquiler en un nuevo contrato no debe superar más de un 10% el precio promedio del mismo barrio. El impacto de la medida, no obstante, no fue tan notable como se esperaba. Un artículo publicado en febrero de 2016 en 'City Lab' mostraba que, si bien los alquileres habían bajado durante los meses posteriores a la medida, habían vuelto a repuntar. Las razones eran varias. Los cálculos realizados por el observatorio de vivienda no reflejaban correctamente el valor real de mercado, muchos propietarios decidían hacer caso omiso de la ley y, a menudo, los propios inquilinos hacían la vista gorda debido a que la única manera de impedir el aumento de precio era demandar al propietario.

El 30 de enero de 2020 se aprobó la ley de tope máximo que congelaba los precios por cinco años, con multa de 50.000 euros para quien no cumpliera con esa ley. En abril de 2021, el Tribunal Constitucional Federal de Alemania anuló esta decisión del Gobierno de Berlín. El Tribunal de Karlsruhe -encargado del control de la constitucionalidad de las leyes- fundamentó su decisión en el hecho de que el Gobierno Federal alemán ya había sancionado, 120 años atrás, una Ley que regulaba los derechos de alquiler. Por lo tanto, el gobierno de una ciudad no podía sancionar legislación propia que socavara la ley federal.

Reflexiones que abre en Argentina el referéndum en Berlín

El referéndum de Berlín debe invitarnos a reflexionar sobre lo que sucede en Argentina y en la Ciudad de Buenos Aires en cuanto a la cuestión habitacional y el derecho a la vivienda y al hábitat digno. 

1. La inquilinización de nuestras ciudades y la pobreza habitacional.

En primer lugar, debemos centrar la atención en lo que se ha denominado el proceso de inquilinización de las ciudades, es decir, el incremento de hogares inquilinos comparado con la disminución de familias propietarias que reúnen más suelo urbano en menos manos. Berlín ha llegado a niveles exorbitantes. Entre el 80% y el 85% de la población alquila. En la Argentina estamos un tanto alejados de esos números. A nivel país, el 19,7% se encuentra en relación de alquiler. En cambio, en la Ciudad de Buenos Aires, el proceso de inquilinización aumenta a pasos agigantados. Desde los ’90, cada diez años se incrementan en un 10% las familias inquilinas. Actualmente, estamos en alrededor del 40% de hogares inquilinos. Este hecho no está en el debate público ni aparece como una preocupación de la comunidad, lo cual llama en extremo la atención. 

No obstante estar alejados de los porcentajes de inquilinización berlineses, tenemos similar gravedad en la asequibilidad económica de los alquileres. Hace cuarenta años, con la hegemonía de las ideas liberales, la solución de la cuestión habitacional fue librada al mercado a través de la construcción privada y el otorgamiento del crédito. Este sistema nunca logró masividad y no constituyó una herramienta para que la mayoría de la población pudiera acceder a una vivienda propia, lo que explica que haya incrementado la población en villas y barrios populares, así como la población inquilina. 

De parte del sector inmobiliario, surgen estudios que muestran un dramático descenso en la capacidad de compra de un inmueble por parte de las familias argentinas, especialmente a partir de la mega devaluación operada en 2018. Según datos publicados por el sector inmobiliario (www.invertire.com), en 2017 el número de mensualidades (medidas en ingreso total mensual) necesarias para pagar un metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires, era de 1,41 meses para un hogar con ingresos dentro del promedio y de 0.48 para hogares situados en el 10% de mayores ingresos.  Esto significaba disponer de una capacidad de ahorro del equivalente a casi un mes y medio por año, para comprar un metro cuadrado en la capital argentina. En 2018, devaluación mediante, estas cifras se disparan significativamente, para llegar a un pico de más de 5,68 salarios en octubre de 2020, situándose en 4,41 en agosto de 2021.  Es decir, un hogar de ingresos promedio hoy necesitaría ahorrar más de un tercio (en 2020 era casi la mitad) de sus ingresos totales en un año, para adquirir un metro cuadrado en dicha ciudad.  En un contexto donde la mayoría apenas llega a fin de mes, la ecuación es imposible. Y, aun así, en 30 años manteniendo semejante ratio de ahorro apenas lograría adquirir 30 metros cuadrados.

En los últimos años, el alquiler tampoco está resultando accesible para millones de familias por los niveles de pauperización de la población y por el sostenimiento de un sistema inmobiliario dolarizado. 

En un reciente informe elaborado por Magalí Zirulnikoff, integrante del Observatorio del Derecho a la Ciudad y de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria, se exponen los siguientes datos: en la Ciudad de Buenos Aires un alquiler promedio de 3 ambientes representa el 58,53% del salario promedio de trabajadores estables y el 145,44% del salario mínimo. En el interior del país, el alquiler de 3 ambientes representa el 43% del salario promedio de trabajadores estables y el 107% del salario mínimo. Conviene recordar aquí que el salario promedio se calcula únicamente sobre aquella masa de población que posee un salario en blanco, por lo que posiblemente estos datos arrojarían números más elevados de compararse con el promedio de ingresos incluyendo  los salarios de los trabajadores informales.

Ya no hablamos de la imposibilidad de comprar una vivienda sino de la “pobreza habitacional”, en tanto que un alto porcentaje del ingreso familiar debe destinarse sólo a alquilar. Con los tarifazos de 2018, se incorporó al común el concepto “pobreza energética” por el alto porcentaje del ingreso familiar que debía destinarse para acceder a la energía.

2. Concentración de la tierra y de viviendas urbanas, y los precios de los alquileres

En segundo lugar, la otra cara del proceso de inquilinización es la concentración de la tierra y de viviendas urbanas en pocas manos, y el consiguiente poder de determinar los precios de los alquileres.

Por ejemplo, en Berlín, la empresa Deutsche Wohnen tiene en propiedad unas 115.000 viviendas, el 7,2% del parque de vivienda de la ciudad. Este poder le ha permitido tener un peso inmobiliario concreto para determinar el incremento de los precios del alquiler. Esta empresa ha subido los precios del alquiler un 3,6% en promedio desde hace un año. Un porcentaje que supera a la inflación. 

Por nuestras tierras, no llegamos a esos niveles de concentración de la tierra y vivienda urbana donde un puñado de empresas tiene el poder de incrementar de forma oligopólica el precio de los alquileres. Pero sí ocurre otro fenómeno, los grandes medios masivos de comunicación financiados por el sector inmobiliario y en connivencia con él, se han ocupado de instalar que los alquileres están subiendo por culpa de la reciente ley de alquileres aprobada (Ley N° 27.551) generando un clima de profecía autocumplida. 

Esta postura pretende ocultar que desde 2018 se ha exacerbado la diferencia entre la rentabilidad en pesos del alquiler contra la rentabilidad en dólares que pretende obtener la clase propietaria, al considerar que su activo inmobiliario es una cantidad de dólares inmovilizada y que con esos dólares en el sistema financiero obtendrían un rendimiento superior a los pesos efectivamente cobrados de los alquileres luego transformados en dólares. Esta es la consecuencia de un sistema inmobiliario dolarizado, donde no solamente el dólar es moneda de referencia de valor frente a la inflación sino que también es la moneda empleada para las operaciones inmobiliarias. En consecuencia, la clase propietaria, ante la devaluación del peso frente al dólar intenta recuperar la rentabilidad en dólares incrementando el precio de los alquileres por encima de la inflación o decide vender sus propiedades para destinar los dólares a otras inversiones, lo que genera una disminución de la oferta de viviendas en alquiler, que también impulsa hacia arriba el valor de los alquileres. Esto también explica por qué está descendiendo el valor de las propiedades en dólares. Se llega a pagar un quinto menos del precio publicado.

Además, estas presiones sobre el precio del alquiler se vieron demoradas por la pandemia y el decreto de necesidad y urgencia nacional que prorrogó los plazos de los contratos y congeló por casi un año el monto de los alquileres. Esta situación también coadyuvó a incrementar la presión que se desató  levantada las restricciones del DNU  

En Berlín, el precio del alquiler está regulado. En Argentina, con la sanción de la Ley N° 27.551 sólo se reguló el índice por el cual se indexa el precio del alquiler cada año, pero no existe ninguna regulación del precio del alquiler al inicio del contrato. Una medida que, en este contexto, resulta importante debatir.

Por otra parte, en Argentina y en la Ciudad de Buenos Aires no existe un registro oficial de cada uno de los contratos de alquiler (además de que muchos son informales) que permita conocer realmente cuál es el precio que se paga por cada alquiler y el precio base de ingreso al alquiler. Frente a esta omisión de producir información pública, el relato se construye a partir de voceros del sector inmobiliario, que mayormente se basan en un segmento de “oferta publicada” sobre la cual nadie tiene la certeza de cuánta de la misma termina en contratación efectiva, ni qué porcentaje del total del volumen real representa. El relato sobre un aumento de los precios se atribuye “mágicamente” a la ley desde los mismos que impulsan la suba de precios, y así se instala como motor de arrastre para generar una profecía autocumplida, a beneficio de quienes necesitan “vender” su “inversión” inmobiliaria en base a una ficción: que los futuros locadores podrán obtener una renta de alquiler que, de hecho, nadie está en condiciones de poder pagar. El resultado es el aumento de la conflictividad y la tensión por el tremendo desacople que esta ficción, desde el relato, genera entre oferta y demanda. Entre lo que se pretende cobrar y lo que realmente se puede pagar.

Sólo una intervención seria, por parte de entes oficiales,  para generar una base de datos confiable y suficientemente amplia sobre los contratos efectivamente en vigencia y no sobre  “oferta publicada” (que refiere únicamente a un segmento marginal de la contratación formal), puede frenar este desvarío.

En este contexto, es equivocado el debate en Argentina sobre la supuesta bondad o maldad de la última reforma del Código Civil respecto al alquiler de vivienda, aprobada por la Ley N° 27.551. Apenas existen datos ciertos y contrastables que permitan un verdadero análisis sobre el impacto o grado de cumplimiento de la nueva regulación de alquileres, que además demoró su aplicación efectiva hasta abril del presente año, debido a los Decretos de Necesidad y Urgencia que prorrogaron contratos y congelaron aumentos durante casi un año. 

El cambio del plazo del alquiler o de la forma de actualización del precio, más allá de suponer un muy necesario avance en el equilibrio de partes en la relación contractual, poco o nada tuvieron que ver con la actual crisis de acceso a la vivienda estable para un sector mayoritario y creciente de la población. Mucho más incidió e incide el contexto de pandemia, el avance inflacionario, la persistencia de un sistema inmobiliario dolarizado, la pérdida del poder adquisitivo del salario y la insistencia  de un sector que busca siempre culpar a la víctima. 

3. ¿Un Mercado inmobiliario desregulado o regulación democrática y democratizadora de la propiedad?

En tercer lugar, los sucesos en Berlín nos llevan a preguntarnos que si en los países desarrollados, con casi nula inflación y monedas fuertes, se profundiza cada vez más la regulación del mercado inmobiliario y específicamente del mercado de alquileres, y así y todo se muestran insuficientes para dar solución a la crisis habitacional, ¿cómo es posible que en nuestro país, las pequeñas conquistas de derechos para los hogares inquilinos sean cuestionadas, no por insuficientes sino por resultar muy agresivas para la “propiedad privada” y la libertad de contratación?

Un claro representante de esta postura es el candidato a diputado para la Ciudad de Buenos Aires de Juntos por el Cambio, Martín Tetaz, quien sostuvo que el único camino para que mejore la oferta de alquileres es derogar la norma que los regula y que la principal modificación que hizo que muchos propietarios decidieran retirar sus inmuebles del alquiler, fue la prolongación del plazo de los contratos, de dos a tres años.  Agregó que le gusta el Estado que deja que las personas encuentren libremente su mejor contrato y las relaciones económicas tienen que ser libres entre las partes.

Esta visión se remonta a la regulación de la propiedad privada y la voluntad de los contratos en el código napoleónico de hace 200 años, cuando no se reconocían constitucionalmente  todo el conjunto de derechos democráticos conquistados en el siglo XX. A partir de allí, se ha avanzado en el entendimiento y plasmado en las constituciones y tratados internacionales que la propiedad tiene una función social y ambiental, y que no existe la igualdad entre las partes contratantes en relaciones asimétricas como lo es el acceso a la vivienda a través del alquiler, por lo  cual también se considera una relación de consumo. 

Cuando una creciente mayoría no puede pagar el alquiler, es absurdo querer buscar la solución solicitando desalojos exprés o una liberalización de los procesos de contratación, como si el problema fuera la limitación a "la autonomía de las partes". No existe ninguna autonomía cuando los hogares no logran siquiera pagar su alimento y al mismo tiempo no pueden prescindir de un bien tan básico e insustituible como la vivienda.

Por este motivo, el Estado Nacional y los Estados provinciales son los principales responsables de garantizar el derecho a la vivienda y, en esta crisis habitacional, de impulsar un cúmulo de políticas para enfrentar un desafío que se complejiza con el tiempo.  Berlín, desde los años ´70 volvió a implementar medidas de regulación del mercado inmobiliario. Aún así, 50 años después está optando cada vez más por medidas más intensas y extremas. En Argentina, la actual negativa a adoptar medidas terminará provocando un escenario donde la única alternativa serán las políticas extremas que está adoptando Berlín hoy. 

Alemania y Europa en general tienen una larga tradición de viviendas sociales destinadas al alquiler. Según los datos del Informe 2017 sobre el mercado de la vivienda, del Banco de Inversiones de Berlín (IBB 2017), de las 1.626.500 viviendas en alquiler contabilizadas en 2016, un 7,1% eran viviendas sociales y un 5,7% tenían alguna otra forma de precio regulado. Desde 2015, se está incentivando la creación de nuevas unidades, con el fin de estabilizar el parque en torno a unas 100.000 viviendas.

En Argentina no tenemos tal tradición. La construcción de viviendas sociales siempre ha sido pensada para transferir su propiedad. Este camino es correcto para democratizar la propiedad, pero en los niveles extremos de crisis habitacional con pobreza habitacional generalizada que tenemos, debe impulsarse urgentemente un plan de vivienda social en alquiler.  En la Ciudad de Buenos Aires se cuentan con los dedos de las manos las viviendas sociales en alquiler, que existen en virtud de programas antiguos que sobreviven pero no fueron continuados. Hay ciudades como Viena donde el 20% del parque residencial son viviendas sociales públicas y aún así no pueden frenar los problemas habitacionales. Esta política de alquiler social es un mandato de la Ley N° 27.551 que no se ha cumplido en absoluto. 

En un artículo anterior marcamos la necesidad de plantear una mirada amplia que contemple la complejidad del problema relativo a los procesos de inquilinización, especialmente en Latinoamérica. Señalamos que el aumento de la desigualdad en la propiedad urbana importa graves consecuencias para la consolidación de una democracia real. Democracia y desigualdad resultan, en la práctica, antónimos. Democracia y propiedad concentrada de suelo y viviendas, implican una relación de subalternidad entre quien necesita vivir en la ciudad (porque allí es donde existe la posibilidad de acceder a otra batería de derechos como salud, educación o trabajo) y quien decide, por vía de precios inasequibles, quién y cómo va a poder hacerlo. Democracia y propiedad urbana concentrada resultan entonces, de facto, incompatibles, y nos señalan el rumbo hacia una forma distópica de organización social, más próxima a las sociedades trifuncionales del medioevo, descritas por Thomas Piketty en su libro Capital e Ideología (2019). Apunta Piketty que esta forma de desigualdad no es un fenómeno de origen natural, sino ideológico. Ideología que, en nuestras jóvenes democracias, se traduce en regulaciones y políticas públicas que pueden apuntar en una u otra dirección, esto es, a concentrar o democratizar la propiedad urbana. 

Por todo ello, cuando pretendemos abordar la situación actual de la población inquilina, nos equivocamos si nos enfocamos en soluciones maniqueas o si creemos que bastará con aprobar una determinada regulación de los contratos privados de locación. Es imprescindible contemplar todo el espectro de regulaciones y políticas públicas que inciden sobre las condiciones económicas, sociales y sistémicas. Ese espectro pasa por el poder adquisitivo de los hogares, su avance o retroceso respecto de la inflación, el tipo de cambio y la distancia entre la capacidad de ahorro y el precio de acceso a la compra o el alquiler de una vivienda, o el parque de oferta pública existente. Ahí encontraremos las pistas sobre políticas y regulaciones que condicionan y determinan tanto las relaciones locativas como las de acceso a la compra, mucho más allá que una modificación aislada del código civil. Ninguna legislación civil, por sí sóla, podrá resolver estas cuestiones, si no se la acompaña de las necesarias y urgentes políticas económicas y sociales que permitan su efectiva aplicación. 

Un ejemplo son las propuestas planteadas en los títulos programáticos de la ley N º 27.551, y aún hoy pendientes de desarrollo, en relación a la implementación de un programa efectivo de  alquiler social, la intervención del estado como garante en determinados casos y la implementación de centros de atención y resolución de conflictos en materia de alquileres. Todos ellos títulos de la ley que no importaban modificación del código civil y que, casualmente, siguen sin aparecer en las propuestas de políticas públicas y presupuestarias que serían necesarias para asegurar su efectividad.

4. Del negacionismo de la crisis habitacional a la propiedad sostenible. Distopía o cambio de rumbo urgente para un futuro que ya llegó.

"La negación es la más predecible de las respuestas humanas".  Con esta sentencia responde el "Arquitecto" al héroe-mártir “Neo”de Matrix Reloaded, en el magistral guión de los Wachowski. Trilogía que marcó un antes y un después en la forma de recordarnos que lo que vemos, muchas veces es sólo un espejismo de una realidad mucho más compleja.   

La actual crisis habitacional y el retroceso en las condiciones de acceso a una vivienda digna, a la par que la crisis climática, tienen su origen en largas décadas de negacionismo.  Propiciado por la creencia fundamentalista de que el "mercado”, por sí sólo y en un mundo desigualmente globalizado, supone un mecanismo adecuado y suficiente para asignar los bienes disponibles de forma eficiente. Los datos y los hechos indican lo contrario. El mercado no es eficiente ni mucho menos asigna los bienes de forma justa en términos de igualdad social y ambiental. 

Pero, como decimos, la negación es la más predecible de las respuestas humanas. Sucede con el petróleo, el gas, el carbón, pero también, con el suelo de nuestras ciudades o municipios.  El negacionismo de base fundamentalista, entendido como ideología o ilusión que aplasta toda razón, es la herramienta de supervivencia del gran capital financiero. Su lógica esencial es la acumulación y la depredación de recursos, la mayoría de imposible sustitución, como si viviéramos en un planeta sin límites y como si la concentración de poder que ello conlleva no pudiera llegar a un punto de quiebre, un "system error" en toda la regla, cuando se alcanza una situación insostenible para la mayoría. Distopía.  

Por más que el capital financiero logre o haya logrado externalizar costos durante un tiempo, el negacionismo humano nos lleva a olvidar siempre que hay un límite. Sólo así podemos comprender cómo, en un contexto de pandemia y pérdida de capacidad adquisitiva para la gran mayoría, los reportes del sector financiero siguen alentando la construcción o la inversión en viviendas dolarizadas en nuestra región, que, como hemos expuesto,  resultan de imposible compra por parte de quien las necesita. Y el sector público no se queda atrás. El último engendro legislativo impulsado por el lobby inmobiliario argentino consistió en aprobar un blanqueo de capitales para incentivar la "inversión" en construcción a precios dolarizados sin ninguna restricción del destino de las viviendas.  Estos fondos del blanqueo están impulsando mega emprendimientos inmobiliarios suntuosos en las ciudades, con costos sociales y ambientales irreversibles. Un ejemplo es el emprendimiento de Costa Urbana en la Costanera Sur de la Ciudad de Buenos Aires. El negacionismo inmobiliario y la especulación no tienen límites.

Al igual que con la cuestión climática, las temperaturas hace rato que empezaron a subir y los costos serán asumidos de manera ineludible. Resulta totalmente insuficiente pretender solucionar el problema de la emisión de gases del sector automotor regulando únicamente mecanismo de compraventa o alquiler de las unidades, mientras se soslaya todo lo que implica el proceso de producción, extracción de materiales o la posterior circulación de dichos automóviles y los gases que emiten en un tiempo y lugar determinados. Si no se genera un plan que modifique el modo en que producimos y utilizamos estos bienes, el problema no sólo persiste, sino que se agrava.

Algo muy parecido viene ocurriendo en el sector de la construcción.  Se insiste en la idea del mercado de la vivienda como ese hada mágica. Una cuestión "entre privados" que no necesita regulación ni intervención estatal, es decir, de la comunidad políticamente organizada.  No vaya a ser que se les termine el cuento a unos cuantos. Así, la mercantilización de la vivienda ha dado lugar a un nuevo capítulo, el de la financiarización del mercado inmobiliario donde se concibe a la vivienda como un activo financiero. Con este proceso, la "inversión" en inmuebles ha superado la tradicional "reserva de valor" para pequeños propietarios, pasando a ser el objeto de especulación de grandes grupos concentrados que impulsan complicadas operaciones especulativas en mercados de valores. La situación hoy es sumamente compleja. A un punto tal que, como señalaba Saskia Sassen al referirse a las nuevas geografías del poder (Chile, 2017) ya ni importa si aquello que se construye permanece vacío o genera una renta por alquiler. El monstruo financiero, totalmente desligado de la situación real de oferta y demanda, utiliza el stock inmobiliario para generar “productos" financieros que nada tienen que ver con la satisfacción de la necesidad efectiva de vivienda. Es decir, en los últimos años, la alianza entre sector inmobiliario y financiero "emite gases" de efecto invernadero sobre la pauperizada población de nuestras ciudades. 

La descomunal crisis, generada por este sector inmobiliario-financiero en 2008, con epicentro en Wall Street, debería haber servido de escarmiento. Todo lo contrario. El "too big to fall" se impuso con total impunidad para los causantes de semejante catástrofe, que salieron indemnes vía rescates pagados a costa de deuda pública, crisis del sector productivo y baja del salario para la población trabajadora. En un contexto de pérdida de poder adquisitivo por el lado de la demanda, se paraliza también la oferta de financiación hipotecaria para el comprador individual. Así las cosas, la lógica liberal del libre mercado ordenaría una reducción de precios para evitar la acumulación de stock y la paralización del negocio. Pero el rescate, por un lado, y la falta de límites para la especulación, por el otro, operan precisamente en sentido inverso, asegurando el stock y agravando la imposibilidad de compra por la mayoría. 

La distorsión se genera porque los mismos adalides del libre mercado, en la práctica, al final quieren que sea  el Estado y no su hada madrina quien intervenga para impedir, precisamente, las consecuencias de su libre operación. Solicitan regulación para poder operar de forma contraria a un posible reequilibrio del sistema de oferta y demanda.  De este modo, se socializan pérdidas y se acumula stock de vivienda vacía, mientras los precios nunca llegan a ajustarse a la capacidad de compra real del lado de la demanda. Negacionismo empresarial y político que, siguen alimentando el camino hacia el colapso. Más una pesadilla que un cuento. 

Una versión actualizada de este fenómeno ha aparecido  recientemente a escala internacional por la caída en picada de las cuentas del monstruo chino del sector inmobiliario, la empresa Evergrande, cuyos desmanes financieros  y especulativos  obligan ahora a la intervención del Gobierno mientras 1,5 millones de familias no saben qué pasará con su vivienda. 

Por todo ello, debiera preocuparnos especialmente que nuestros gobiernos y legisladores fallen en encarar el diagnóstico cuando se interesan más en escuchar a los lobbies financieros que demonizan una posible regulación del mercado (ya sea del alquiler, del mercado hipotecario y financiero) que a los datos objetivos.