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La Inquilinación de la Ciudad de Buenos en un mercado de alquileres completamente desregulado

/ Estamos en una época de inflexión donde la población porteña va hacia una nueva fractura social y la profundización de la crisis habitacional. Tanto el GCBA como las inmobiliarias no se encuentran a la altura de este momento histórico.

Ciudad de Buenos Aires, 29 de marzo de 2018

Uno de los datos de gran relevancia, en cuando a la situación habitacional, aportado por el Censo Nacional del año 2010, fue el que indicaba que la Ciudad de Buenos Aires está viviendo un proceso de inquilinización acelerado. 
 
Esto quiere decir que está aumentando las cantidad familias que son inquilinas en la ciudad. En la otra cara de la moneda, esto implica que los propietarios van disminuyendo en la ciudad y que a medida que éstos disminuyen los que quedan van concentrando en su poder cada vez más bienes inmuebles. Llanamente la inquilinización es un proceso de concentración de la propiedad de las viviendas de la ciudad en pocas manos por incapacidad económica de acceso a la propiedad de gran parte de la población, quedando como la mejor opción de estas familias para solucionar su necesidad habitacional el pago de un alquiler. 
 
En el censo del año 2001, el porcentaje de familias inquilinas era del 22% (227.545 hogares). El censo del año 2010 indicó que el 30% (343.443) de los hogares de la ciudad son familias que alquilan, registrando un 56% (648.958) de hogares propietarios. En dicha década, los hogares inquilinos aumentaron en 115.898. 
 
De acuerdo a la Encuesta Anual de Hogares del año 2015[1]  el 35,2% de los hogares de la ciudad son inquilinos[2]. Y de acuerdo a la Encuesta Permanente de Hogares (INDEC) en el año 2017 el porcentaje de inquilinos subió al 38% en la ciudad[3], es decir, aproximadamente 437 mil hogares.
 
Esto proceso va generando una nueva fractura social y de clase. A la clásica división entre propietarios de los medios de producción (empresarios-empleadores)/trabajadores, se va consolidando la de propietarios de las viviendas (de los medios de reproducción)/inquilinos. Y al igual que en la primera existe una transferencia de plusvalía de los trabajadores hacia los empleadores, en la segunda las familias inquilinas realizan una gran transferencia de sus ingresos familiares a los propietarios de las viviendas. Los recursos económicos recibidos por los propietarios por la renta del alquiler se destinan a adquirir más viviendas y suelo, repitiendo el proceso espiralmente. 

Podemos hacer un cálculo rápido orientativo para medir la cantidad de dinero que la masa de inquilinos transfiere a los propietarios mensualmente:
 
  • Los hogares en la Ciudad se caracterizan por un tamaño reducido. El 63,6% está integrado por menos de 3 personas, siendo el tamaño promedio de 2 personas[4].
  • Entonces de acuerdo al punto anterior corresponde tomar el precio promedio mensual de departamentos de 2 ambientes (en base a 43 m2) para el mes de febrero 2018 que fue de $10.490[5].
  • El promedio de ingreso familiar en la ciudad es de $33.160[6]
  • Podemos concluir que en promedio los hogares inquilinos destinan aproximadamente el 32% de sus ingresos para costear el alquiler. De acuerdo a una encuesta realizada por la Federación Nacional de Inquilinos y cuyos resultados se conocieron a principios de año, en la ciudad los inquilinos destinan el 41% de sus ingresos al pago del alquiler[7].
  • Además, de multiplicar el monto de alquiler promedio en la ciudad ($ 10.490) por la cantidad de hogares inquilinos (437.000) nos da que $4.584 millones todos los meses reciben los propietarios de los inquilinos. 
 
Esta transferencia descomunal de dinero para los inquilinos implica prácticamente perder gran parte de sus ingresos en un gasto que no constituye ninguna inversión. Estos fondos no son destinados a adquirir propiedad alguna ni a conformar un ahorro para el futuro de las familias. Tampoco este dinero tiene garantizado ser empleado a un bien común, como sería el caso donde el Estado sea el que recibe parte de estos ingresos en el marco de un programa de viviendas sociales para luego volver a invertirlo en nuevas políticas habitacionales. Cabe recordar que la Ciudad de Buenos Aires no tiene un programa de viviendas sociales y ni una sola de las viviendas de propiedad de la ciudad se encuentran en alquiler social. 
 
En un principio dijimos que frente a la falta de posibilidades y capacidades para acceder a una vivienda, las familias encontraban como mejor opción el alquiler, aclarando, el "alquiler formal". Pero muchas familias tampoco pueden ni siquiera acceder al alquiler formal por los altos costos que implica el ingreso y las condiciones exigidas para la firma del contrato (depósito, meses de pago adelantado, garantías personales e inmobiliarias, etc.) o por el costo elevado del monto mensual del alquiler y los gastos relacionados (aumentos que superan la inflación[8], expensas que aumentan sin control ni otorgan posibilidad de previsión, aumento de los impuestos y servicios públicos, etc.).
 
Para estas familias la opciones son alquilar informalmente en las villas, vivir en la calle o abandonar la ciudad. 
 
En las villas el porcentaje de inquilinos ha ido en aumento. De acuerdo a los últimos relevamientos realizados por el Instituto de la Vivienda (IVC): en el Barrio Rodrígo Bueno el 25% de las familias son inquilinas (245 hogares), en el Barrio Playón de Chacarita el 28,6% de las viviendas son inquilinatos, en la Villa 20 el 24% de las familias son inquilinas. En el Barrio Carlos Mugica (Ex Villa 31-31 bis) al 23% de la población encuestada y al 27% de los hogares relevados son inquilinos[9].  Cabe destacar que el censo de los inquilinos en las villas tiene la gran dificultad de que son amenazados por los "propiestarios" que impiden que todos sean censados. 
 
Entonces, existen dos grandes dimensiones de la cuestión de los alquileres. Por una parte, la inquilinización de la ciudad y, por otra parte, las dificultades para el acceso a un alquiler formal.
 
Ambas situaciones se solucionarían con una fuerte regulación del mercado inmobiliario y de alquileres en la ciudad que se sustente en la consideración que el derecho a la vivienda adecuada debe también originar un servicio público que lo garantice. 
 
La ciudad ha regulado como un servicio público el alquiler de autos a través de la Ley N° 3.622: "Del Servicio de Transporte Público de Pasajeros en Automóviles de Alquiler con Taxímetro - Taxis". Pero el mercado inmobiliario está casi absolutamente desregulado en la ciudad. No cuenta la ciudad con una ley que regule integralmente los alquileres. Hubo un conato de discusión pública de esta cuestión en el debate de la Ley N° 5.859 que sólo trató los límites del cobro de las inmobiliarias en relación a las comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes y la prohibición de cobrar estos rubros a los inquilinos. Pero nada más. 
 
En este contexto, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba) intima a organizaciones de inquilinos a que frenen el hostigamiento[10]. ¿Cuál es el hostigamiento denunciado? El control de las organizaciones del cumplimiento de la Ley N° 5.859. 
 
Estamos en una época de inflexión donde la población porteña va hacia una nueva fractura social y la profundización de la crisis habitacional. Tanto el GCBA como las inmobiliarias no se encuentran a la altura de este momento histórico.
 
 
 

[1] Dirección General de Estadística y Censos. Ministerio de Hacienda. Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Encuesta Anual de Hogares 2015 - Ciudad de Buenos Aires. Síntesis de resultados.http://www.estadisticaciudad.gob.ar/eyc/?p=60359
[2] Poco más de la mitad de los hogares (50,6%) es propietario de la vivienda y el terreno, el 35,2% es inquilino o arrendatario, el 2,4% es ocupante por trabajo y el 11,9% restante ocupa de manera irregular sus viviendas (son propietarios de la vivienda solamente, ocupantes por préstamo, cesión o permiso u ocupantes de hecho). En las Comunas 10, 11 y 12 el porcentaje de hogares propietarios de la vivienda y el terreno es superior al 60%, mientras que en la Comuna 1 este porcentaje no alcanza al tercio de los hogares (32,3%). A la vez, las Comunas 1 y 3 son las únicas que tienen más hogares inquilinos que propietarios. La Zona Norte es la que presenta el mayor porcentaje de ocupantes por trabajo (4,2%), mientras que la Zona Sur muestra los valores más altos de tenencia irregular (17,4%).
[3] http://www.inquilinosagrupados.com.ar/wp-content/uploads/2018/02/Encuesta-a-inquilinos-2018-PDF.pdf
[4] Dirección General de Estadística y Censos. Ministerio de Hacienda. Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Encuesta Anual de Hogares 2015 - Ciudad de Buenos Aires. Síntesis de resultados.http://www.estadisticaciudad.gob.ar/eyc/?p=60359
[5] El precio promedio mensual (pesos) de departamentos en alquiler de 3 ambientes usados y a estrenar (en base a 70 m2) por barrio en la ciudad para el mes de febrero 2018 fue de $ 16.907.El precio promedio mensual (pesos) de departamentos en alquiler de 1 ambiente usados y a estrenar (en base a 30 m2) por barrio de la ciudad para el mes de febrero 2018 fue de $7.622.
[6]http://www.estadisticaciudad.gob.ar/eyc/wp-content/uploads/2018/03/Indicadores-de-Coyuntura_23_03_18.pdf
[7] http://www.inquilinosagrupados.com.ar/wp-content/uploads/2018/02/Encuesta-a-inquilinos-2018-PDF.pdf
[8] Por ejemplo, en el tercer trimestre de 2017 se observó un incremento en el precio del m2 en alquiler, que promedió un 32,8% para los monoambientes usados, un 33,5% para los departamentos de 2 ambientes usados, y un 31,9% para las unidades usadas de 3 ambientes. Comparativamente, se trata de subas interanuales muy superiores a la variación de los precios estimada por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) que, en promedio para julio/septiembre, alcanzó un 25,0%. Esta situación confirma el cambio de tendencia por segundo período consecutivo, teniendo en cuenta que entre el segundo trimestre de 2016 y el primero de 2017 la marcha de los precios había superado el incremento en los valores de alquiler (https://www.estadisticaciudad.gob.ar/eyc/wp-content/uploads/2018/01/ir_2018_1226.pdf).
[9] Fuente: Elaboración en base datos provisorios del Relevamiento Socio-habitacional –SSPYGC 2016
[10] https://www.pagina12.com.ar/102676-con-el-ataque-como-defensa