La Dubai de IRSA en la Costanera Sur
El Grupo IRSA compró en 1997 un predio de 71,61 hectáreas (716.180 metros cuadrados) que se encuentra frente a Puerto Madero, al sur de la Reserva Ecológica Costanera Sur y al lado del Barrio Popular Rodrigo Bueno. Durante más de 20 años, el predio estuvo en desuso porque allí no se pueden construir emprendimientos inmobiliarios ya que, de acuerdo con la planificación de la ciudad, está destinado a una Ciudad Deportiva.
Por este motivo, IRSA ha impulsado varios proyectos de ley para modificar los códigos de planeamiento, sin éxito hasta ahora. En la última década se presentaron los proyectos de ley 1647-J-2011, 2078-J-2011, 3283-J-2012 y 3738-J-2016.
Ahora, el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta informa la pronta firma de un convenio urbanístico con IRSA que permitirá la construcción de decenas de torres de 145 metros de altura, en 24 hectáreas, alcanzando una superficie total construida de casi 900.000 metros cuadrados. Una densidad constructiva mayor a la que tiene Puerto Madero.
¿Cómo perdimos 71 hectáreas de tierras públicas?
El 29 de octubre de 1964, el Congreso sancionó la Ley 16.575 que autorizó la donación con cargo al Club Atlético Boca Juniors de 40 hectáreas de terreno a rellenar en el Río de La Plata. El cargo consistía en la construcción de una “ciudad deportiva”. Y se prohibió la venta del inmueble a terceros.
Como el club había rellenado una mayor cantidad de hectáreas del río que la permitida, la Ley 23.738, votada en el gobierno de Menen, aumentó en el año 1989 la cantidad de hectáreas de la donación (de 40 a 71 hectáreas), hasta alcanzar la superficie que había sido efectivamente rellenada, ampliándola además a los canales adyacentes. Declaró cumplido el cargo, aunque la obra nunca fue ejecutada. Por último, autorizó al club a vender el predio a terceros “que cumplan con los objetivos” de la ley (ejecución de obras y desarrollo de actividades propias de un complejo balneario, náutico, turístico, hotelero y/o comercial, con disposición para centro de convenciones, ferias y/o centro habitacional).
En el año 1993, Boca Juniors vendió el predio a la sociedad Santa María del Plata, empresa conformada por Terry Moché (Frigorífico CEPA y complejo de esquí Las Leñas) y la constructora Gerlach Campbell, por la suma de 22 millones de dólares. En junio de 1997, la empresa IRSA (Inversiones y Representaciones SA), cuyos principales accionistas eran el magnate estadounidense George Soros y el argentino Eduardo Elsztain, adquirió el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors por la suma de 50 millones de dólares.
De avanzar esta propuesta del gobierno porteño y del Grupo IRSA, se consolidaría uno de los mayores casos de despojo de tierras públicas y fraude al bien común.
En este proceso histórico, el Estado perdió 71 hectáreas a cambio de nada y ni siquiera se respetará el destino por el cual cedió estas tierras estratégicas. La donación y posterior cesión de estas tierras no se realizó para que se desarrolle un complejo inmobiliario suntuoso (ver ley 23.738).
De cambiarse el uso, autorizando un nuevo barrio residencial y comercial, el valor del predio se incrementaría exponencialmente.
De acuerdo con el Mapa de Incidencia del Valor del Suelo, a este predio le corresponde un valor de 2.785 UVA por metro cuadrado. El UVA, al 6 de julio de 2021, equivale a $81,66. Es decir, en este predio el valor del suelo por cada metro cuadrado construido equivale a $227.423 (US$ 2.251 al dólar oficial venta a $101).
El Grupo IRSA compró este terreno a US$ 50 millones. Luego de la sanción del convenio, sólo el suelo saldrá aproximadamente US$ 1.612 millones (716.180 metros cuadrados por US$ 2.251).
Rodríguez Larreta inició su gestión en 2016 impulsando este proyecto y ahora nuevamente realiza un intento para su aprobación. Es oportuno señalar que uno de los hermanos del jefe de gobierno porteño se desempeñó como gerente de relaciones institucionales de IRSA.
¿Qué dice la Constitución de la Ciudad?
El artículo 8 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires establece que: “Los espacios que forman parte del contorno ribereño de la Ciudad de Buenos Aires son públicos y de libre acceso y circulación”. Por ello, toda norma, contrato o acto contrario a ella, deviene inconstitucional.
El art. 27 de la CCABA establece: “La ciudad desarrolla en forma indelegable una política de planeamiento y gestión del ambiente urbano integrada a las políticas de desarrollo económico, social y cultural, que contemple su inserción en el área metropolitana. Instrumenta un proceso de ordenamiento territorial y ambiental participativo y permanente que promueve… 3. La protección e incremento de los espacios públicos de acceso libre y gratuito, en particular la recuperación de las áreas costeras, y garantiza su uso común. 4. La preservación e incremento de los espacios verdes, las áreas forestadas y parquizadas, parques naturales y zonas de reserva ecológica, y la preservación de su diversidad biológica…”.
El predio forma parte del contorno ribereño, por lo tanto, debería ser público y de libre acceso y circulación. La Constitución de la Ciudad fue aprobada en el año 1996, con posterioridad a las leyes que autorizaron el traspaso de estas tierras públicas a manos privadas y la venta a terceros.
¿Necesitamos un nuevo Puerto Madero?
Puerto Madero se ha transformado en el paradigma de un urbanismo que segrega y fractura espacial y socialmente la ciudad. Más de la mitad de las viviendas se encuentran ociosas, lo que demuestra que no existe demanda insatisfecha de residencias para los sectores de más altos recursos. Ni que hablar de que no sirve para mitigar en nada la crisis habitacional que vive la ciudad. Quienes sostienen que el proceso fue exitoso lo fundamentan en la cantidad de personas que visitan la Costanera y la Reserva. Justamente la ciudadanía va por los espacios verdes y no por las torres. Por otra parte, jamás se cumplieron las promesas de destinar los recursos obtenidos por la venta de tierras públicas a financiar servicios de salud, educación y vivienda en otros barrios de la ciudad. Todo el dinero fue reinvertido en el propio barrio de Puerto Madero. La Corporación Antiguo Puerto Madero S.A. nunca repartió utilidades entre sus socios (Estado Nacional y Ciudad de Buenos Aires), por eso no fue destinado un solo peso a otro objetivo que no fuera seguir desarrollando Puerto Madero.
La Constitución de la Ciudad, sancionada en el año 1996, post aprobación de la urbanización de Puerto Madero, quiso revertir este modelo de ciudad y dispuso en su artículo 8 que “los espacios que forman parte del contorno ribereño de la Ciudad de Buenos Aires son públicos y de libre acceso y circulación”. Enfatizó esta idea en su artículo 27, que establece que el ordenamiento territorial de la ciudad debe promover la “protección e incremento de los espacios públicos de acceso libre y gratuito, en particular la recuperación de las áreas costeras, y garantiza su uso común”.
Por este motivo, el Consejo de Planeamiento Estratégico en sus aportes para el Plan de Sector de la Ribera del Río de la Plata propone la expropiación de las tierras de la ex Ciudad Deportiva de la Boca para uso público y el rechazo al proyecto de Solares de Santa María.
La Constitución y los convencionales constituyentes tuvieron como visión que la Ciudad recupere su mirada al río y su derecho al horizonte, y que la costanera en toda su extensión se transforme en un espacio de “uso común” y con un destino ambiental preponderante. En cambio, la actual gestión del GCBA insiste en permitir que la costanera sea apropiada para seguir profundizando la especulación inmobiliaria, la fragmentación urbana y el desarrollo de enclaves de extractivismo urbano.
Mientras el gobierno de Rodríguez Larreta invita a la ciudadanía a discutir la planificación de la ciudad para “actualizar el Plan Urbano Ambiental”, en la Legislatura se votaron durante la pandemia diferentes convenios urbanísticos, la actualización del Código Urbanístico y del Código de Edificación, la venta de tierras públicas, y se avanza con la privatización y venta de la Costanera Norte y con el mega proyecto inmobiliario privado en tierras públicas denominado Parque de la Innovación. Ahora, el gobierno anuncia el desarrollo del proyecto inmobiliario de Solares de Santa María. Ninguna de estas decisiones se debería haber tomado sin contar antes con un Plan Urbano Ambiental actualizado.
En definitiva, el gobierno porteño entretiene a la ciudadanía con la discusión de la actualización del Plan Urbano Ambiental mientras las decisiones de política urbana ya habrán sido decididas en otros ámbitos ajenos a la democracia participativa.
Tratamiento Olímpico para el Proyecto Costa Urbana en la Ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors
En una nota anterior describimos cómo nos despojaron de 71 hectáreas de tierras públicas, en plena costanera sur de la Ciudad de Buenos Aires, frente a Puerto Madero y al sur de la Reserva Ecológica, cuando se cedió gratuitamente por ley estos predios al Club Atlético Boca Juniors para construir una Ciudad Deportiva. Luego se autorizó al club a vender estas tierras, sin haber finalizado la construcción de la ciudad deportiva, e intermediario mediante, el predio fue comprado por IRSA por 50 millones de dólares en 1997. Así, el conjunto de la ciudadanía perdió un sector gigantesco de la Costanera Sur sin recibir nada a cambio.
Desde esa fecha, IRSA ha intentado la modificación de la planificación urbana para poder extender Puerto Madero hacia el sur en dichos predios. Tuvo reiterados fracasos legislativos con diversas composiciones parlamentarias. Pero la pandemia, la crisis económica y sanitaria, y la época electoral habrían alineado los astros para que avance la mega propuesta inmobiliaria.
El Jefe de Gobierno, Rodríguez Larreta, e IRSA acordaron que un nuevo Puerto Madero sería lo mejor para la ciudad y que el inicio de las obras no podría esperar.
En un tratamiento VIP y exprés, demostraron que el Estado lejos de ser burocrático es más eficiente que el sector privado. En dos semanas consiguieron todos los dictámenes del ejecutivo, firmar el convenio y votar el proyecto de ley en la Legislatura.
El sábado 17 de Julio, el Director General de Planeamiento Urbano, Sr. Luis Oscar Cabillon emitió su correspondiente dictamen. El domingo 18 de Julio de 2021, el Asesor Nicolás Fernández, de la Secretaría de Desarrollo Urbano, emitió dictamen con relación a las contraprestaciones de la empresa IRSA. El lunes 19 de julio, la Procuración General emitió su dictamen jurídico. A las horas se firmó el convenio urbanístico. Al día siguiente, el 20 de julio fue remitido a la Legislatura que inmediatamente realizó dos reuniones conjuntas de las Comisiones de Planeamiento y de Presupuesto (22 y 26 de julio). El jueves 5 de agosto estaba en el temario para ser votado.
Una eficiencia envidiable para autorizar un emprendimiento inmobiliario llamado “Costa Urbana” que implicará la construcción de decenas de torres de 145 metros de altura. La superficie total construida alcanzará los 900 mil m2, destruyendo el actual humedal costero y al lado de uno de los humedales con mayor proyección mundial por ser sitio Ramsar, la Reserva Ecológica Costanera Sur. La densidad constructiva superará a la que actualmente tiene Puerto Madero.
El proyecto es la síntesis de un absurdo ambiental y social. Los consensos globales, en el marco de la agenda climática, definen la importancia estratégica de recuperar los bordes costeros para mitigar el ascenso del nivel de las aguas, recuperar y preservar los humedales costeros y generar bio corredores que permitan el acceso de los vientos desde las costas para atenuar el efecto de isla de calor urbana. A contramano del mundo, la propuesta del GCBA de ocupación del borde costero, no sólo va a destruir el humedal costanero, sino que va a generar un conjunto de impactos negativos en relación a los vientos y al escurrimiento superficial y subsuperficial de las aguas.
La velocidad que nos debería dejar atónitos, se opaca por la calidad de la evaluación técnica del proyecto. El GCBA autorizó Costa Urbana con sólo un “Informe Técnico” de 19 páginas a simple faz (5 son el marco normativo, 11 con imágenes y 3 de conclusiones).
La falta de seriedad se explica porque de aprobarse este convenio urbanístico el grupo IRSA ganaría más de 1000 millones de dólares. Su presidente, Eduardo Elsztain recuperaría los 900 millones de dólares que perdió en Israel con la quiebra de su empresa radicada en Tel Aviv.
Democracia Inmobiliaria o Democracia Participativa Ambiental.
Obnubilados por estas cifras siderales, al GCBA y a la Legislatura se les pasó convocar a audiencia pública obligatoria antes del tratamiento legislativo de este proyecto de ley por modificar sustancialmente la planificación urbana y realizar la Evaluación de Impacto Ambiental previa a la firma del convenio urbanístico como exige el Plan Urbano Ambiental, el Acuerdo de Escazú y la Constitución de la Ciudad.
Por este motivo, el Observatorio del Derecho a la Ciudad, la Cátedra de Ingeniería Comunitaria (UBA), el IPYPP, la Defensoría de Laburantes y la CTAA Capital, acudimos a la justicia con una acción de amparo colectivo en defensa de la democracia participativa y ambiental al advertir que se estaban violando la regulación constitucional e internacional que norma cómo se debería dar un debate con relación al destino de la Costanera.
El 24 de Julio de 2021, el Juez Scheibler, en la causa judicial caratulada “Asociación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad y Otros c/ GCBA s/Amparo – Otros”, Expte. N° 166469-2021/0, ordenó suspender el trámite del Proyecto de Ley N° 1831-J-2021 (Costa Urbana) hasta tanto el Poder Ejecutivo acompañe las actuaciones administrativas que den cuenta del cumplimiento de las previsiones de la Ley N° 123 respecto del convenio urbanístico (Evaluación de Impacto Ambiental y Audiencia Pública Obligatoria).
Luego de recusar al siguiente juez de feria (Dr. Converset) por la muestra de una clara parcialidad en defensa del GCBA, la jueza López Vergara ordenó a la Legislatura que acredite el cumplimiento de la medida judicial. Ésta continuó como si la causa judicial no existiera y en la última labor parlamentaria incorporó el proyecto de Costa Urbana en el temario para ser aprobado en la sesión legislativa.
Frente a este incumplimiento flagrante de la medida judicial, el juez natural de la causa (finalizada la feria judicial), Dr. Aurelio Ammirato, decidió notificar personalmente de la orden judicial al, por entonces, presidente de la Legislatura, Sr. Diego Santilli (que renunció a su cargo el jueves) y al vicepresidente 1ro, Sr. Agustín Forchieri, en su calidad de máximas autoridades legislativas y responsables de que la medida judicial se respete. Ante la posible comisión del delito de violación de una sentencia judicial, decidieron reservar el proyecto de ley en secretaría hasta que se “resuelva” la cuestión judicial.
Durante la sesión, las “cuestiones de privilegio” planteadas por les legisladores por no poder ejercer su “derecho a debatir y votar” pone de manifiesto dos visiones de concepción de la democracia en plena crisis civilizatoria y climática.
Por una parte, los bloques que plantearon las cuestiones de privilegio sostienen que el Poder Judicial no debe interferir en el debate parlamentario y que la Legislatura no tiene ninguna limitación. La democracia se reduce a unas cuantas personas que ocupan el rol institucional de legisladores.
Por otra parte, cientos de asambleas y colectivos interpretan que la mejor forma de organización de la comunidad porteña es una Democracia participativa y ambiental. Esta postura avalada por la Constitución de la Ciudad, el Acuerdo de Escazú y por la sentencia del juez Scheibler. En esa forma de organización política de la sociedad, en el debate público el rol preponderante lo tiene la ciudadanía con el reconocimiento de su derecho político a discutir colectivamente en espacios de participación (audiencia pública u otros formatos) y a ejercer esta participación contando con la mayor información (Estudio diagnósticos, Estudios de Impacto Ambiental, Evaluación de Impacto estratégicos y acumulativos, etc.). La participación debe ser en los primeros inicios del debate no cuando todo está arreglado, firmado y votado, transformando las audiencias públicas en mera formalidad.
La defensa legislativa corporativa en la sesión reiteraba el pedido de “déjennos votar” y el argumento de que si violaban derechos luego la justicia tenía la facultad de declarar inconstitucional la ley votada.
Una absoluta falta de autocrítica de los antecedentes inmediatos de esta Legislatura. En el caso de Costa Salguero la justicia declaró inconstitucional la Ley N° 6.289 por no haber respetado el procedimiento de sanción de leyes, otra vez se olvidaron de convocar a audiencia pública. La Justicia también frenó la venta de 86 hectáreas de tierras públicas de la ciudad por falta, también de audiencia pública. En ambos casos estas decisiones judiciales fueron ratificadas por la segunda instancia.
En el tratamiento de este convenio urbanístico no sólo no se está respetando la democracia participativa ambiental, sino que, además, se pretende votarlo con una mayoría inferior a lo que establece la Constitución. Se pretende hacer pasar el proyecto de ley como de mayoría absoluta (31 votos) cuando le correspondería una mayoría agravada de dos tercios (cuarenta votos), porque el bloque oficialista y aliados no podría llegar a esta última mayoría.
En vez de que la medida judicial haya conducido a la reflexión a estos bloques legislativos, anunciaron que iniciarán un jury de enjuiciamiento del Juez Guillermo Scheibler tan solo por pedir que acrediten si cumplieron las instancias que exige la democracia ambiental y el procedimiento de sanción de leyes. La defensa de la justicia independiente del poder que pregonan a nivel nacional es perseguida a nivel local.
Estas presiones a los integrantes del poder judicial tuvieron efecto y el actual juez de la causa decidió levantar la medida judicial que había suspendido el trámite parlamentario.
Proyecto de Ley, bicleteada y abrazo para Recuperar la Costanera.
En cumplimiento del mandato del art. 8 y 27 de la Constitución de la Ciudad que establece que se debe recuperar este predio para su uso común y gratuito, de libre acceso y circulación, y que su dominio debe ser público, más de 220 espacios colectivos con más de dos mil firmas presentaron el Proyecto de Ley N° 1973-P-2020 para expropiar este predio y destinarlo a la creación de la Reserva Ecológica Costanera Sur II – Nuestro Río.
Para apoyar y sumar adhesiones al Proyecto de Ley pueden dejar sus datos en https://forms.gle/rHBLqLRR5hoZdnuC7. El texto del Proyecto de Ley está accesible en esta dirección https://buff.ly/3BTPhyg.
También se está convocando, para el día domingo 22 de agosto, a una biclicletada y abrazo para recuperar la Costanera Sur y defender nuestros humedales
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