No hay bozal que reprima la rapiña inmobiliaria
El Poder Ejecutivo remitió a la Legislatura porteña, el 30 de julio de 2024, el Proyecto de Ley N° 2120-J-2024 que tiene por objeto la Modificación del Código Urbanístico (Ley N° 6099) o en los términos del GCBA, realizar un “ajuste”.
La propuesta del Poder Ejecutivo desanda quizás uno de los aciertos que tuvo el Código Urbanístico aprobado en el año 2018 que consistía en establecer una altura máxima en toda la ciudad de 45 m de altura (15 pisos).
Durante la discusión del Código Urbanístico, una de las promesas de Rodríguez Larreta fue que la nueva planificación de la ciudad tenía como principal objetivo terminar con las “torres sorpresa”, es decir, con la habilitación de torres de gran altura que no estaban contempladas en la planificación general de la ciudad. Algo que su propio gobierno había permitido en cientos de oportunidades aprovechándose de ambigüedades del Código de Planeamiento vigente o de “interpretaciones” extralegales que realizaba la Dirección de Interpretación Urbanística (DGIUR) o la Secretaria de Planeamiento. En síntesis, prometió autorreprimir la voluntad de hacer negociados con la especulación del valor del suelo.
La decisión de que no haya más “torres sorpresa” es la consecuencia de que la Justicia en muchos casos frenara estas torres porque sus permisos resultaban inconstitucionales e ilegales. El fundamento jurídico era muy claro y evidente: el Poder Ejecutivo no es competente para dictar excepciones a la planificación de la Ciudad porque es una facultad constitucional de la Legislatura Porteña.
Ante semejante inseguridad jurídica en la que se encontraron las desarrolladoras inmobiliarias, el GCBA decidió derogar el viejo Código de Planeamiento y aprobar el nuevo Código Urbanístico. De esta forma, legalizaron la mayoría de las obras y torres aprobadas con excepciones truchas mientras compensaban a la ciudadanía con la limitación de la altura a 45 m. Un nuevo contrato social-inmobiliario para hacer borrón y cuenta nueva.
La fuerza de voluntad autorrepresiva no duró mucho tiempo. El bozal del Código Urbanístico no fue suficiente para limitar la rapiña inmobiliaria. Durante la pandemia la voracidad inmobiliaria se desató a través de lo que llamamos el ConvenioVirus. Durante 2020, el GCBA realizó una convocatoria amplia para que las desarrolladoras inmobiliarias presentaran propuestas de convenios urbanísticos (una convocatoria a violar las reglas del juego dispuestas en el Código Urbanístico). El resultado de la convocatoria fueron 15 convenios aprobados por ley, más de 100 propuestas presentadas y 38 proyectos con factibilidad otorgada por el GCBA que sólo esperan pasar por la Legislatura para ser aprobados.
Los convenios urbanísticos son excepciones a la planificación de la Ciudad, específicamente al Código Urbanístico. Según el Plan Urbano Ambiental, estos convenios están autorizados, siempre y cuando se orienten a mejorar la calidad de vida o el ambiente urbano.
No es la idea que anima a los 15 convenios urbanísticos aprobados. La mayoría no ofrecen como compensación una mejora ambiental o en la planificación, sino dinero, una compensación económica. Literalmente, sectores inmobiliarios compraron leyes de excepción en la Legislatura, es decir privilegios, a costa de toda la ciudadanía. Una clara muestra de los niveles de transparencia del paradigma neoliberal del Gobierno Abierto.
Este nuevo escándalo también fue objetado en la campaña electoral a Jefe de Gobierno del año pasado por unanimidad de los candidatos. Así que el proyecto de continuar con este formato de excepciones a través de los convenios urbanísticos parecería que en esta gestión no caminaría.
Pero esto no significa que se hayan dejado de buscar vías alternativas para autorizar torres. La voracidad inmobiliaria es como el agua que siempre busca sin cesar otro camino. Y en este caso parece haberlo encontrado en la oportunidad del “ajuste” del Código Urbanístico que propone Jorge Macri.
Las Torres de la Igualdad
En el mensaje del Proyecto de Ley de “ajuste” del Código Urbanístico (CUR) se detalla como uno de los criterios particulares adoptados el de “consolidar el desarrollo urbano en arterias principales donde se concentra la infraestructura de servicios, la matriz de transporte y la mejor cobertura de las necesidades de la vida cotidiana”. Este criterio también fue destacado por Jorge Macri en su anuncio de presentación del proyecto de ley.
Un segundo criterio de este “ajuste” es la “Igualdad de oportunidades Norte-Sur” que para Álvaro García Resta, actual Secretario de Desarrollo Urbano consiste en generar “un sistema de incentivos con una herramienta muy innovadora para poder compensar el desarrollo de la ciudad en todo su territorio”.
El GCBA utiliza como indicador de igualdad entre el Norte y el Sur el precio de la tierra y desde esa perspectiva, para el GCBA la “Igualdad de oportunidades Norte-Sur” implica que las desarrolladoras puedan ganar lo mismo construyendo en el sur que construyendo en el norte de la ciudad donde el valor del suelo es mayor y pueden obtener mayor rentabilidad con la captación de la plusvalía del suelo ya que el negocio no es la construcción (sale lo mismo construir en el norte que en el sur).
Así, frente a la pregunta: ¿Cómo desarrollamos el Sur, es decir, cómo hacemos que el sector inmobiliario construya edificios en el sur garantizándoles la misma rentabilidad que en el norte?, la respuesta es una particular unión de los dos criterios anteriores. El GCBA habilita construir en las avenidas torres que superen los 45 m de altura establecidos en el actual Código Urbanístico, siempre y cuando esos m2 demás también se construyan en el sur. La mayor rentabilidad que el GCBA autoriza en el norte serviría para compensar la menor rentabilidad de construir en el sur.
De esta mezcla de criterios urbanísticos puramente economicistas surge el instrumento urbanístico denominado la “Capacidad Constructiva Adicional (CCA)” como la principal novedad de este “ajuste” del CUR que, en principio, en términos del proyecto de ley “buscaría fomentar el equilibrio urbano a través de la revitalización de áreas con menor nivel de desarrollo y de la puesta en valor de los edificios catalogados de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.
La igualdad inmobiliaria en marcha
“La Capacidad Constructiva Adicional” (CCA) consiste en que la puesta en valor de inmuebles patrimoniales y el desarrollo de Proyectos Emisores (edificios) en la Zona Sur de la Ciudad generarán Capacidad Constructiva Adicional (m2) que podrán ser aprovechados en las Parcelas Receptoras (futuras Torres), ubicadas en otras áreas de la Ciudad. Estos metros cuadrados se duplicarán y serán destinados para la construcción de torres de hasta 90 metros (30 o 31 pisos) en las principales avenidas porteñas.
De esta forma pasamos del sistema de convenios urbanísticos puntuales que eran tramitados uno por uno en la Legislatura a un sistema general de aprobación de excepciones en la ciudad.
Los convenios urbanísticos, por lo menos, dejaban algo de dinero para la ciudad, en cambio este sistema de la Capacidad Constructiva Adicional, el único beneficio que deja para la ciudad es que se construyan edificios nuevos en el sur, es decir, prácticamente nada.
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No se exige ningún tipo de contraprestación que sirva para mitigar la histórica crisis habitacional que transita la ciudad. La experiencia de la ciudad evidencia que la mera construcción de edificios no mejora el acceso a la vivienda de la población. En esta última década se incrementó la acumulación de viviendas en pocas manos, la cantidad de familias que alquilan así como la densidad demográfica en las villas. En los últimos 20 años en la ciudad se construyó como nunca a un ritmo de 1 millón de m2 cuadrados por año (equivalente a un Puerto Madero cada dos años) pero eso no derramó en la mejora de las condiciones habitacionales de las familias porteñas.
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No se establece ninguna medida para evitar la gentrificación del sur de la ciudad. Se sabe que todo proceso de renovación inmobiliaria e inversión estatal en un sector de la ciudad genera una onda expulsiva de la población consolidada por el aumento de los costos de vida, del precio de los alquileres de viviendas y comercios, etc. Igualar el precio del suelo de una zona con relación a zonas más caras equivale a la expulsión de sus residentes a quienes no se les igualan los ingresos económicos.
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Tampoco existe ningún documento que evalúe los impactos sociales, económicos y ambientales de autorizar torres de 30 pisos en las principales avenidas de la ciudad, de forma genérica. Esto es más grave aún, en un contexto donde la construcción descontrolada está colapsando los servicios públicos de la gran mayoría de los barrios, destruyendo viviendas y edificios linderos y saturando los espacios verdes y los espacios públicos.
En definitiva, el Poder Ejecutivo tendrá la discrecionalidad (= caja política) de ir autorizando torres por la ciudad al haber conseguido un cheque en blanco inmobiliario.
Como siempre, las principales y únicas beneficiarias serán las grandes corporaciones inmobiliarias que nuevamente tendrán dónde destinar el dinero del blanqueo (legal e ilegal) para construir edificios suntuosos que seguramente estarán vacíos o serán utilizados como instrumentos financieros.
Resulta importante tener presente las áreas dónde se podrán construir los edificios que crearán m2 como si fuesen árboles inmobiliarios (Proyectos Emisores) y dónde se podrán ubicar sus frutos (Parcelas Receptoras).
Los Proyectos Emisores serán, entonces, las obras nuevas construidas en los polígonos del Área de Desarrollo Prioritario Sur categorizados como prioritarios por el Poder Ejecutivo u obras para la puesta en valor de inmuebles con protección patrimonial. Las obras nuevas deben agotar capacidad constructiva de la parcela y destinar el 60% de lo construido a vivienda colectiva)
El Área de Desarrollo Prioritario Sur (ADPS) corresponde al polígono delimitado por las parcelas frentistas a la Av. San Juan, las parcelas frentistas a la Av. Directorio, el eje de la Av. Olivera, las parcelas frentistas a la Av. J. B. Alberdi, el eje de la Av. General Paz, el Riachuelo, el eje de la Av. Don Pedro de Mendoza, el eje de la Av. Ing. Huergo y las parcelas frentistas a la Av. San Juan. (Art. 7.2.13.1 del Código Urbanístico).
El Poder Ejecutivo tendrá la facultad de modificar o incrementar los polígonos prioritarios dentro del Área de Desarrollo Prioritario Sur. Al principio, los polígonos prioritarios serán cuatro:
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Constitución, La Boca Barracas
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Subcentralidad Lugano
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Villa Olímpica U56
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Parcela de manzana única.
Se excluyen como Proyectos Emisores aquellos ubicados en Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 0 (USAB.0), en Pasajes de la Ciudad AE26 o en Urbanizaciones Determinadas que sean asimilables a las mencionadas Unidades de Sustentabilidad, Equipamientos Especiales (EE), Urbanizaciones Futuras (UF) o los ubicados en Ejes Receptores.
La CCA generada por un Proyecto Emisor sólo podrá ser aprovechada por una Parcela Receptora. En cambio, una Parcela Receptora puede aprovechar la CCA generada por varios Proyectos Emisores.
Los titulares de dominio de Proyectos Emisores y Parcelas Receptoras deben solicitar en conjunto el correspondiente Certificado de CCA.
El modo de operativizar este instrumento será a través del Certificado de CCA que es el acto administrativo por medio del cual se determinará:
1. La cantidad de metros cuadrados (m2) de CCA generados por el Proyecto Emisor.
El edificio genera el 100% de los m2 destinados a vivienda colectiva y el 40% de los m2 destinados a otros usos.
En caso de obra en inmuebles catalogados las intervenciones consistirán en conservación, restauración, readecuación tecnológica y rehabilitación.
El cálculo de la CCA para Proyectos Emisores Catalogados se formula mediante un método que considera la superficie del inmueble catalogado, su tipo de protección, tipo de uso y tipo de intervención, su implantación -ya sea singular o esté localizado dentro de un APH- y si posee el proyecto algún tipo de particularidad, ya sea remate o cúpula.
Cumplidos diez (10) años desde la emisión del Permiso de obra, dicho Proyecto podrá adquirir nuevamente su condición de emisor.
2. Los lineamientos urbanísticos y morfológicos aplicables a la Parcela Receptora.
3. La vinculación entre la finalización del Proyecto Emisor con la Parcela Receptora.
Las Parcelas Receptoras (donde se podrán construir las torres) son aquellas que se encuentran frentistas a los “Ejes de Recepción de Capacidad Constructiva Adicional”.
Estos Ejes son grandes avenidas entre las que se encuentran, las siguientes:
Serán excluidas como Parcelas Receptoras de CCA aquellas ubicadas en U.S.A.B. 2, U.S.A.B. 1, U.S.A.B. 0, en “AE26 – Pasajes de la Ciudad” o en Urbanizaciones Determinadas que por su altura sean asimilables a las mencionadas Unidades de Sustentabilidad o Urbanizaciones Futuras (UF).
Se admite acondicionar la morfología de las Parcelas Receptoras de CCA de acuerdo a los siguientes casos.
Caso A1: Parcelas de frente mayor a 25 m y menor a 34 m flanqueadas por dos (2) edificios consolidados de tipología entre medianeras:
Caso A2: Parcelas de frente mayor a 34 m flanqueadas por dos (2) edificios consolidados de tipología entre medianeras:
Caso B: Parcela de frente mayor a 20 m flanqueada por un edificio consolidado de tipología entre medianeras y con el espacio urbano de un edificio de tipología perímetro libre o perímetro semilibre:
Caso C1: Parcelas de frente mayor a 25 m flanqueada por dos (2) edificios consolidados de tipología Perímetro Libre.
Caso C2: Parcelas de frente mayor a 25 m y menor a 34 m flanqueada por dos (2) edificios consolidados de tipología entre medianeras. Se puede generar un edificio de tipología Perímetro Libre.
Caso C3: Parcelas de frente mayor a 25 m flanqueada por dos (2) edificios no consolidados. Se debe generar un edificio de tipología Perímetro Libre.
El microcentro no se queda atrás
La propuesta de “ajuste” del CUR también incorpora al sistema de la Capacidad Constructiva Adicional, un polígono del Microcentro comprendido por las calles Av. Paseo Colón, Av. La Rábida, Av. Alem, Av. Corrientes, Carlos Pellegrini, Bernardo de Irigoyen y Av. Belgrano hasta Av. Paseo Colón.
Las parcelas ubicadas en este polígono también serán “Parcelas Receptoras”. Y se agrega como “Proyectos Emisores” la puesta en valor de inmuebles patrimoniales situados dentro del Polígono Microcentro y la reconversión de estacionamientos y lotes baldíos ubicados en dicho polígono en espacios verdes y/o parquizados de uso público.
El incremento de la altura de las parcelas receptoras oscilará entre un 20% y un 60%.
Torres en las parcelas superiores
El proyecto de ley también modifica la regulación urbanística de las Parcelas Mayores de 2500 m2.
En el Código Urbanístico actual cualquier propietario de una parcela cuya superficie exceda los 2.500m2 podrá presentar un proyecto para redistribuir la capacidad constructiva dentro de la parcela, siempre que no exceda el plano límite autorizado para la parcela (altura) y que no se incremente la cantidad de m2 que podía construir.
Ahora se va a permitir a los propietarios realizar esta redistribución de la capacidad constructiva pero el nuevo edificio podrá superar el plano límite que le corresponde (altura) para igualar la altura del edificio más alto de la manzana donde esté ubicada la parcela y/o el inmediato de las parcelas frentistas.
Esta modificación va a permitir legalizar permisos otorgados ilegalmente como por ejemplo, el permiso para construir un edificio en el inmueble sito en Avenida Elcano N° 3350/80, la calle Gral. Enrique Martínez N° 1305/85 y la calle Virrey Olaguer y Feliu N° 3339/81.
Allí, a través la Disposición N° DI-2023-2113-GCABA-DGIUR de la Dirección General de Interpretación Urbanística se autorizó la distribución de la capacidad constructiva de un edificio, pero superando el plano límite permitido. Donde se tendría que haber construido un edificio de 14,6 m se autorizó construir un edificio que llega hasta los 30,8 m de altura.
La propuesta de “ajuste” del Código Urbanístico conformará el marco jurídico para una avalancha de torres y la legalización de un plan sistemático de excepciones inmobiliarias en la ciudad.
Casos de Capacidad Constructiva Adicional
Caso A1: Parcelas de frente mayor a 25 m y menor a 34 m flanqueadas por dos (2) edificios consolidados de tipología entre medianeras:
Caso A2: Parcelas de frente mayor a 34 m flanqueadas por dos (2) edificios consolidados de tipología entre medianeras:
Caso B: Parcela de frente mayor a 20 m flanqueada por un edificio consolidado de tipología entre medianeras y con el espacio urbano de un edificio de tipología perímetro libre o perímetro semilibre:
Caso C1: Parcelas de frente mayor a 25 m flanqueada por dos (2) edificios consolidados de tipología Perímetro Libre.
Caso C2:Parcelas de frente mayor a 25 m y menor a 34 m flanqueada por dos (2) edificios consolidados de tipología entre medianeras. Se puede generar un edificio de tipología Perímetro Libre.
Caso C3: Parcelas de frente mayor a 25 m flanqueada por dos (2) edificios no consolidados. Se debe generar un edificio de tipología Perímetro Libre.
