Hecho Histórico.
Villa Devoto va a la Justicia para defender su identidad barrial contra la sobre construcción
La Asamblea Devoto Unido conjuntamente con Observatorio del Derecho a la Ciudad y “El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos” se presentaron ante la Justicia para defender la identidad del Barrio Villa Devoto ubicado en la Comuna N° 11, que está siendo destruido como consecuencia del estímulo a la renovación inmobiliaria y urbanística generado por el Código Urbanístico.
La causa judicial fue caratulada “Asociación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO – AMBIENTAL”, Expte. N° 355939-2022/0 y quedó radicada en el fuero Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad.
En la demanda se solicitó que se declare la inconstitucionalidad y nulidad de la actual regulación urbanística que surge del Código Urbanístico (Ley N° 6099 y Ley N° 6131) para el Barrio Villa Devoto, en tanto, autorizó un incremento de la capacidad constructiva que no tuvo en cuenta el tejido preexistente al eliminar la restricción constructiva del FOT que disponía el Código de Planeamiento Urbano derogado para las distintas zonas del Barrio. Como consecuencia de estos cambios de normativa urbanística, se incrementó la capacidad constructiva de las parcelas entre un 2,22 y 4,36 veces en el 61,91% del área total de Villa Devoto, llegando a 5,52 y 6,62 veces en otros sectores. Esto generó un proceso acelerado de renovación inmobiliaria y urbana, que viola la protección que dispone el Plan Urbano Ambiental para los sectores residenciales de casas bajas consolidados y para las identidades barriales (arts. 4, 6 y 8 de la Ley N° 2930), que lesiona el derecho a un ambiente urbano sano y equilibrado, el derecho a la protección del patrimonio urbanístico (art. 27 de la CCABA) y al paisaje urbano.
Asimismo, se solicitó que se ordene la suspensión de la ejecución de nuevas obras o edificios en el Barrio Villa Devoto cuyos proyectos sean acordes a los nuevos parámetros urbanísticos del Código Urbanístico hasta que el GCBA no realice una Evaluación de Impacto Ambiental Acumulativa y una Evaluación Ambiental Estratégica con relación a la modificación de la planificación y el incremento de la capacidad constructiva del Barrio Villa Devoto dispuesta por el nuevo Código Urbanístico (Doctrina del caso “Salas” de la Corte Suprema, art. 7 del Acuerdo de Escazú, arts. 2 bis, 5 y 8 bis de la Ley N° 123, arts. 10 y 30 de la CCABA).
También se presentará en los próximos días un Proyecto de Ley, con el objeto de modificar el Código Urbanístico a fin de proteger la identidad de Villa Devoto, elaborado por la Asamblea con el acompañamiento del Despacho de la legisladora Claudia Neira y del Observatorio del Derecho a la Ciudad.
El 6 de diciembre de 2018, se aprobó la Ley N° 6099. Esta ley derogó el Código de Planeamiento Urbano (Ley N° 449) y aprobó el nuevo Código Urbanístico para la Ciudad de Buenos Aires. El nuevo Código Urbanístico (CUR) tuvo como finalidad principal aumentar la capacidad constructiva en forma genérica en toda la ciudad a través de la eliminación del FOT (cantidad de metros cuadrados construibles por parcelas).
El aumento generalizado de la capacidad constructiva, desde la aprobación del Código Urbanístico, generó un proceso de renovación inmobiliaria (venta, demolición y construcción) principalmente en los barrios de casas bajas.
¿Cuál es la razón de este fenómeno? Antes de la sanción del nuevo Código Urbanístico, no tenía ningún sentido económico demoler una vivienda para volver a construir una nueva vivienda con la misma cantidad de metros cuadrados construidos. En cambio, con el nuevo Código Urbanístico y las modificaciones realizadas a la normativa urbanística (la eliminación del FOT, aumento de altura, eliminación del retiro obligatorio de la línea oficial y disminución de la superficie del centro libre de manzana), en el caso de demoler una vivienda, se puede construir entre tres y diez veces más, dependiendo de la zona. Esta situación implicó un estímulo a los procesos de renovación urbana e inmobiliaria cuyo objetivo es extraer y capitalizar el aumento del valor del suelo derivado del aumento de la capacidad constructiva permitida.
Villa Devoto es principalmente un barrio de casas bajas donde predominan las residencias de uno (1) o dos (2) pisos.
En el Informe Técnico elaborado por la Arquitecta Magdalena Eggers se llega a la siguiente conclusión: “Identificamos varios sectores en los que al rezonificar claramente no se tuvieron en cuenta el tejido preexistente ni la base normativa asentada por el Código de Planeamiento Urbano. Fundamentalmente el Sector 3 y Sector 6, donde se permite 2.22, y 4.36 veces más superficie construible que antes, y que significan el 61,91% del área total de Villa Devoto. Este aumento indiscriminado de la capacidad constructiva cuyo único fin es recaudatorio, fomenta la demolición de numerosas casonas con increíbles parques, con el objeto de promover construcciones rentables en un barrio que aún conserva identidad y tranquilidad a pesar de su estratégica ubicación debido a que el Código de Planeamiento Urbano lo protegía”. Resulta evidente del informe que la eliminación del límite de FOT generó un incremento del 200% y un 400% de la capacidad constructiva en casi el 62% de manzanas del Barrio Villa Devoto. En algunas manzanas dicho incremento llega al 600%.
A continuación, se muestra un relevamiento realizado por habitantes del Barrio que demuestra la renovación inmobiliaria en curso habilitada por el Código Urbanístico a través de la descripción de inmuebles en venta, en demolición o en construcción con permiso de obra nueva.
Este relevamiento se puede ver georreferenciado en el mapa del barrio en el siguiente link: https://www.google.com/maps/d/u/0/viewer?mid=12ipA4QX7nyJ9o58q9ok27ggD5PP8wKw&ll=-34.60075474137208%2C-58.51196830000001&z=15
De acuerdo a este relevamiento realizado de un sector representativo de Villa Devoto durante los meses de mayo y junio 2022, se concluye lo siguiente:
TOTAL DE PROPIEDADES EN VENTA CON CARTEL: 85
TOTAL DE PROPIEDADES VENDIDAS CON CARTEL: 14
TOTAL DE TERRENOS BALDIOS Y/O TAPIADOS: 8
TOTAL DE DEMOLICIONES TOTALES: 38
TOTAL DE OBRAS EN EJECUCION: 44
Se informa además que, al día de la fecha, en la zona 4 donde en tan solo dos meses las demoliciones totales para obras nuevas en esa zona aumentaron un 75%, en propiedades que a la fecha del relevamiento efectuado en mayo / junio no figuraban con cartel alguno de venta o vendidas.
La presente acción judicial recibió el apoyo de cientos de familias del barrio que apoyaron la interposición de la presente demanda. Se adjunta con la presente las planillas de firmas.
También la petición “Basta de Destruir Devoto” que se encuentra en la Plataforma de Change cuenta con la firma de 2781 personas hasta el presente. (https://www.change.org/p/basta-de-destruir-devoto)
La situación general de la infraestructura del barrio se encuentra en estado crítico. El GCBA dejó de exigir la presentación previa de certificados de factibilidad de infraestructura de servicios públicos para autorizar la construcción de nuevos edificios. Esto con el objetivo de ocultar que esta sobreconstrucción sobrepasará la capacidad de carga de la infraestructura de servicios públicos. El incremento de la densidad constructiva implica la disminución de suelo absorbente, la tala de árboles de forma masiva en momentos que serían necesarios la creación de espacios verdes y la plantación masiva de especies arbóreas La pérdida del patrimonio histórico y cultural del barrio conlleva la pérdida de identidad barrial. La arquitectura y el arte como forma de expresión histórica y artística para dar lugar a construcciones especulativas sin carácter ni valor artístico, híbridos de cemento sin expresión alguna.
El Código Urbanístico se aprobó a fines de 2018. Durante 2019, el otorgamiento de permisos o registros de planos estuvo frenado por la reglamentación del Código Urbanístico y de los procedimientos. En el año 2020, no hubo impedimentos para autorizar demoliciones, pero la epidemia del coronavirus llevó a suspender por varios meses los trabajos de demolición. Por lo tanto, recién en el año 2021, se hicieron evidentes las consecuencias del incremento de la capacidad constructiva dispuesta por el Código Urbanístico.
El Plan Urbano Ambiental, la ley con mayor jerarquía en la planificación de la ciudad, protege por una parte la existencia la “pluralidad de formas residenciales”, es decir, que no apunta a que toda la ciudad de Buenos Aires tenga una misma altura o una misma densidad constructiva y demográfica. La Pluralidad de formas residenciales implica que haya sectores de la ciudad con mayor altura y otros donde se conserven las formas residenciales de casas bajas. Vuelve a insistir en esta posición cuando destaca que debe mantenerse “la diversidad funcional y de fisonomías del hábitat residencial.
Por otra parte, otorga una doble protección a Barrios residenciales de casas bajas como el de Villa Devoto. El Plan Urbano Ambiental establece que se deben “preservar los sectores urbanos de baja y media densidad que manifiestan características singulares de valor y buen grado de consolidación”. El Barrio de Villa Devoto es un barrio residencial de casas bajas con características singulares de valor, con sus bulevares, arboledas, las lomas, las casas bajas con amplios jardines y la nutrida vegetación en los pulmones de manzana.
También, el propio GCBA ha reconocido en el Modelo Territorial Buenos Aires 2010-2060 elaborado en el año 2009 por el Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que la mayor parte del barrio de Villa Devoto, de acuerdo a la capacidad constructiva dispuesta en el Código de Planeamiento Urbano derogado, se encontraba consolidada. Esto quiere decir que existía nula o muy poca diferencia entre la superficie construida y la superficie construible.
Además, el Plan Urbano Ambiental establece en dos oportunidades, tanto en los capítulos de “Estructuras y Centralidades” como en el de “Hábitat y Vivienda”, la protección y el fortalecimiento de las identidades barriales. Respetar las identidades barriales significa respetar la morfología de densidad y tipo de sociabilidad y patrimonio de nuestros barrios. Significa, además, adecuar las nuevas construcciones a la situación existente real de cada comuna y barrio. En este caso, esto no ha sido cumplido ni protegido por el Código Urbanístico sancionado.
Estos mandatos fueron violados con la sanción del Código Urbanístico. El incremento de la capacidad constructiva y de la ocupación del suelo con edificios, como se ha demostrado, generó una renovación inmobiliaria y urbanística que implica la demolición de casas para la construcción de edificios multifamiliares con m2 construibles que llegan hasta decuplicar los existentes en las parcelas actuales.
El Barrio de Villa Devoto, de acuerdo al nuevo Código Urbanístico va a dejar de ser un barrio residencial de casas bajas. La cantidad de demoliciones y construcciones que se activaron luego de la sanción del Código está produciendo un barricidio. Se está destruyendo la identidad barrial de Villa Devoto y su actual fisonomía de hábitat residencial de casas bajas.
Es evidente que un Barrio donde se autoriza incrementar la capacidad constructiva desde un 200% hasta un 400%, dependiendo de los sectores, va a sufrir una alteración radical a sus actuales fisonomía y morfología urbanas, así como también las relaciones sociales y la calidad ambiental presentes por el incremento demográfico acelerado que va a padecer.
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Jonatan Baldiviezo (abogado de la causa judicial): 11 3266 7008
