馃摚 Hecho Hist贸rico. Villa Devoto va a la Justicia para defender su identidad barrial contra la sobre construcci贸n

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Planeamiento urbano y espacio p煤blico

Hecho Hist贸rico.

Villa Devoto va a la Justicia para defender su identidad barrial contra la sobre construcci贸n

La Asamblea Devoto Unido conjuntamente con Observatorio del Derecho a la Ciudad y 鈥El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos鈥 se presentaron ante la Justicia para defender la identidad del Barrio Villa Devoto ubicado en la Comuna N掳 11, que est谩 siendo destruido como consecuencia del est铆mulo a la renovaci贸n inmobiliaria y urban铆stica generado por el C贸digo Urban铆stico.聽

La causa judicial fue caratulada 鈥淎sociaci贸n Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO 鈥 AMBIENTAL鈥, Expte. N掳聽355939-2022/0聽y qued贸 radicada en el fuero Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad.聽

En la demanda se solicit贸 que se declare la inconstitucionalidad y nulidad de la actual regulaci贸n urban铆stica que surge del C贸digo Urban铆stico (Ley N掳 6099 y Ley N掳 6131) para el Barrio Villa Devoto, en tanto, autoriz贸 un incremento de la capacidad constructiva que no tuvo en cuenta el tejido preexistente al eliminar la restricci贸n constructiva del FOT que dispon铆a el C贸digo de Planeamiento Urbano derogado para las distintas zonas del Barrio. Como consecuencia de estos cambios de normativa urban铆stica, se increment贸 la capacidad constructiva de las parcelas entre un 2,22 y 4,36 veces en el 61,91% del 谩rea total de Villa Devoto, llegando a 5,52 y 6,62 veces en otros sectores. Esto gener贸 un proceso acelerado de renovaci贸n inmobiliaria y urbana, que viola la protecci贸n que dispone el Plan Urbano Ambiental para los sectores residenciales de casas bajas consolidados y para las identidades barriales (arts. 4, 6 y 8 de la Ley N掳 2930), que lesiona el derecho a un ambiente urbano sano y equilibrado, el derecho a la protecci贸n del patrimonio urban铆stico (art. 27 de la CCABA) y al paisaje urbano.聽

Asimismo, se solicit贸 que se ordene la suspensi贸n de la ejecuci贸n de nuevas obras o edificios en el Barrio Villa Devoto cuyos proyectos sean acordes a los nuevos par谩metros urban铆sticos del C贸digo Urban铆stico hasta que el GCBA no realice una Evaluaci贸n de Impacto Ambiental Acumulativa y una Evaluaci贸n Ambiental Estrat茅gica con relaci贸n a la modificaci贸n de la planificaci贸n y el incremento de la capacidad constructiva del Barrio Villa Devoto dispuesta por el nuevo C贸digo Urban铆stico (Doctrina del caso 鈥淪alas鈥 de la Corte Suprema, art. 7 del Acuerdo de Escaz煤, arts. 2 bis, 5 y 8 bis de la Ley N掳 123, arts. 10 y 30 de la CCABA).聽

Tambi茅n se presentar谩 en los pr贸ximos d铆as un Proyecto de Ley, con el objeto de modificar el C贸digo Urban铆stico a fin de proteger la identidad de Villa Devoto, elaborado por la Asamblea con el acompa帽amiento del Despacho de la legisladora Claudia Neira y del Observatorio del Derecho a la Ciudad.聽

El 6 de diciembre de 2018, se aprob贸 la Ley N掳 6099. Esta ley derog贸 el C贸digo de Planeamiento Urbano (Ley N掳 449) y aprob贸 el nuevo C贸digo Urban铆stico para la Ciudad de Buenos Aires. El nuevo C贸digo Urban铆stico (CUR) tuvo como finalidad principal aumentar la capacidad constructiva en forma gen茅rica en toda la ciudad a trav茅s de la eliminaci贸n del FOT (cantidad de metros cuadrados construibles por parcelas).聽

El aumento generalizado de la capacidad constructiva, desde la aprobaci贸n del C贸digo Urban铆stico, gener贸 un proceso de renovaci贸n inmobiliaria (venta, demolici贸n y construcci贸n) principalmente en los barrios de casas bajas.聽

驴Cu谩l es la raz贸n de este fen贸meno? Antes de la sanci贸n del nuevo C贸digo Urban铆stico, no ten铆a ning煤n sentido econ贸mico demoler una vivienda para volver a construir una nueva vivienda con la misma cantidad de metros cuadrados construidos. En cambio, con el nuevo C贸digo Urban铆stico y las modificaciones realizadas a la normativa urban铆stica (la eliminaci贸n del FOT, aumento de altura, eliminaci贸n del retiro obligatorio de la l铆nea oficial y disminuci贸n de la superficie del centro libre de manzana), en el caso de demoler una vivienda, se puede construir entre tres y diez veces m谩s, dependiendo de la zona. Esta situaci贸n implic贸 un est铆mulo a los procesos de renovaci贸n urbana e inmobiliaria cuyo objetivo es extraer y capitalizar el aumento del valor del suelo derivado del aumento de la capacidad constructiva permitida.聽

Villa Devoto es principalmente un barrio de casas bajas donde predominan las residencias de uno (1) o dos (2) pisos.

En el Informe T茅cnico elaborado por la Arquitecta Magdalena Eggers se llega a la siguiente conclusi贸n: 鈥淚dentificamos varios sectores en los que al rezonificar claramente no se tuvieron en cuenta el tejido preexistente ni la base normativa asentada por el C贸digo de Planeamiento Urbano. Fundamentalmente el Sector 3 y Sector 6, donde se permite 2.22, y 4.36 veces m谩s superficie construible que antes, y que significan el 61,91% del 谩rea total de Villa Devoto. Este aumento indiscriminado de la capacidad constructiva cuyo 煤nico fin es recaudatorio, fomenta la demolici贸n de numerosas casonas con incre铆bles parques, con el objeto de promover construcciones rentables en un barrio que a煤n conserva identidad y tranquilidad a pesar de su estrat茅gica ubicaci贸n debido a que el C贸digo de Planeamiento Urbano lo proteg铆a鈥. Resulta evidente del informe que la eliminaci贸n del l铆mite de FOT gener贸 un incremento del 200% y un 400% de la capacidad constructiva en casi el 62% de manzanas del Barrio Villa Devoto. En algunas manzanas dicho incremento llega al 600%.

A continuaci贸n, se muestra un relevamiento realizado por habitantes del Barrio que demuestra la renovaci贸n inmobiliaria en curso habilitada por el C贸digo Urban铆stico a trav茅s de la descripci贸n de inmuebles en venta, en demolici贸n o en construcci贸n con permiso de obra nueva.聽

Este relevamiento se puede ver georreferenciado en el mapa del barrio en el siguiente link: https://www.google.com/maps/d/u/0/viewer?mid=12ipA4QX7nyJ9o58q9ok27ggD5PP8wKw&ll=-34.60075474137208%2C-58.51196830000001&z=15

De acuerdo a este relevamiento realizado de un sector representativo de Villa Devoto durante los meses de mayo y junio 2022, se concluye lo siguiente:

TOTAL DE PROPIEDADES EN VENTA CON CARTEL: 85

TOTAL DE PROPIEDADES VENDIDAS CON CARTEL: 14

TOTAL DE TERRENOS BALDIOS Y/O TAPIADOS: 8

TOTAL DE DEMOLICIONES TOTALES: 38

TOTAL DE OBRAS EN EJECUCION: 44

Se informa adem谩s que, al d铆a de la fecha, en la zona 4 donde en tan solo dos meses las demoliciones totales para obras nuevas en esa zona aumentaron un 75%, en propiedades que a la fecha del relevamiento efectuado en mayo / junio no figuraban con cartel alguno de venta o vendidas.

La presente acci贸n judicial recibi贸 el apoyo de cientos de familias del barrio que apoyaron la interposici贸n de la presente demanda. Se adjunta con la presente las planillas de firmas.

Tambi茅n la petici贸n 鈥淏asta de Destruir Devoto鈥 que se encuentra en la Plataforma de Change cuenta con la firma de 2781 personas hasta el presente. (https://www.change.org/p/basta-de-destruir-devoto)

La situaci贸n general de la infraestructura del barrio se encuentra en estado cr铆tico.聽El GCBA dej贸 de exigir la presentaci贸n previa de certificados de factibilidad de infraestructura de servicios p煤blicos para autorizar la construcci贸n de nuevos edificios. Esto con el objetivo de ocultar que esta sobreconstrucci贸n sobrepasar谩 la capacidad de carga de la infraestructura de servicios p煤blicos. El incremento de la densidad constructiva implica la disminuci贸n de suelo absorbente, la tala de 谩rboles de forma masiva en momentos que ser铆an necesarios la creaci贸n de espacios verdes y la plantaci贸n masiva de especies arb贸reas La p茅rdida del patrimonio hist贸rico y cultural del barrio conlleva la p茅rdida de identidad barrial. La arquitectura y el arte como forma de expresi贸n hist贸rica y art铆stica para dar lugar a construcciones especulativas sin car谩cter ni valor art铆stico, h铆bridos de cemento sin expresi贸n alguna.

El C贸digo Urban铆stico se aprob贸 a fines de 2018. Durante 2019, el otorgamiento de permisos o registros de planos estuvo frenado por la reglamentaci贸n del C贸digo Urban铆stico y de los procedimientos. En el a帽o 2020, no hubo impedimentos para autorizar demoliciones, pero la epidemia del coronavirus llev贸 a suspender por varios meses los trabajos de demolici贸n. Por lo tanto, reci茅n en el a帽o 2021, se hicieron evidentes las consecuencias del incremento de la capacidad constructiva dispuesta por el C贸digo Urban铆stico.聽聽

El Plan Urbano Ambiental, la ley con mayor jerarqu铆a en la planificaci贸n de la ciudad, protege por una parte la existencia la 鈥pluralidad de formas residenciales鈥, es decir, que no apunta a que toda la ciudad de Buenos Aires tenga una misma altura o una misma densidad constructiva y demogr谩fica. La Pluralidad de formas residenciales implica que haya sectores de la ciudad con mayor altura y otros donde se conserven las formas residenciales de casas bajas. Vuelve a insistir en esta posici贸n cuando destaca que debe mantenerse 鈥渓a diversidad funcional y de fisonom铆as del h谩bitat residencial.聽

Por otra parte, otorga una doble protecci贸n a Barrios residenciales de casas bajas como el de Villa Devoto. El Plan Urbano Ambiental establece que se deben 鈥preservar los sectores urbanos de baja y media densidad que manifiestan caracter铆sticas singulares de valor y buen grado de consolidaci贸n鈥. El Barrio de Villa Devoto es un barrio residencial de casas bajas con caracter铆sticas singulares de valor, con sus bulevares, arboledas, las lomas, las casas bajas con amplios jardines y la nutrida vegetaci贸n en los pulmones de manzana.聽

Tambi茅n, el propio GCBA ha reconocido en el Modelo Territorial Buenos Aires 2010-2060 elaborado en el a帽o 2009 por el Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad Aut贸noma de Buenos Aires, que la mayor parte del barrio de Villa Devoto, de acuerdo a la capacidad constructiva dispuesta en el C贸digo de Planeamiento Urbano derogado, se encontraba consolidada. Esto quiere decir que exist铆a nula o muy poca diferencia entre la superficie construida y la superficie construible.

Adem谩s, el Plan Urbano Ambiental establece en dos oportunidades, tanto en los cap铆tulos de 鈥淓structuras y Centralidades鈥 como en el de 鈥淗谩bitat y Vivienda鈥, la protecci贸n y el fortalecimiento de las identidades barriales. Respetar las identidades barriales significa respetar la morfolog铆a de densidad y tipo de sociabilidad y patrimonio de nuestros barrios. Significa, adem谩s, adecuar las nuevas construcciones a la situaci贸n existente real de cada comuna y barrio. En este caso, esto no ha sido cumplido ni protegido por el C贸digo Urban铆stico sancionado.聽

Estos mandatos fueron violados con la sanci贸n del C贸digo Urban铆stico. El incremento de la capacidad constructiva y de la ocupaci贸n del suelo con edificios, como se ha demostrado, gener贸 una renovaci贸n inmobiliaria y urban铆stica que implica la demolici贸n de casas para la construcci贸n de edificios multifamiliares con m2 construibles que llegan hasta decuplicar los existentes en las parcelas actuales.

El Barrio de Villa Devoto, de acuerdo al nuevo C贸digo Urban铆stico va a dejar de ser un barrio residencial de casas bajas. La cantidad de demoliciones y construcciones que se activaron luego de la sanci贸n del C贸digo est谩 produciendo un barricidio. Se est谩 destruyendo la identidad barrial de Villa Devoto y su actual fisonom铆a de h谩bitat residencial de casas bajas.聽

Es evidente que un Barrio donde se autoriza incrementar la capacidad constructiva desde un 200% hasta un 400%, dependiendo de los sectores, va a sufrir una alteraci贸n radical a sus actuales fisonom铆a y morfolog铆a urbanas, as铆 como tambi茅n las relaciones sociales y la calidad ambiental presentes por el incremento demogr谩fico acelerado que va a padecer.聽

CONTACTO:

Alejandra Ancil Ezcurra: +54 9 11 5568-0553

Maria Abecian: +54 9 11 6748-7148

Horacio Carrera: +54 9 11 4422-6218聽

Jonatan Baldiviezo (abogado de la causa judicial): 11 3266 7008