Por Jonatan Baldiviezo y María Eva Koutsovitis
Resumen
El Jefe de Gobierno remitió a la Legislatura un proyecto de Ley para establecer una nueva regulación del Catastro en la Ciudad de Buenos Aires. Detrás de esta regulación, el GCBA está abriendo las puertas para que se autoricen los barrios cerrados actualmente prohibidos. Además, intenta nuevos caminos para legalizar la ley 6289 de autorizó la venta de Costa Salguero y continúan profundizando la desregulación urbanística en los barrios populares para incorporación acelerada al mercado formal.
¿DE QUÉ TRATA EL PROYECTO?
El miércoles 2 de junio de 2020, el Jefe de Gobierno, Rodríguez Larreta, y el Jefe de Gabinete de Ministros, Felipe Miguel, remitieron a la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires el proyecto de ley N° 1479-J-2021, a través del cual se “propicia actualizar ciertos lineamientos de la Ley de Catastro”, aprobado mediante Ley N° 3.999.
En los fundamentos se expresa que la “propuesta viene a atender situaciones planteadas en los nuevos Códigos Civil y Comercial de la Nación, Urbanístico y de Edificación, adaptando la normativa que regula el funcionamiento del catastro a las nuevas necesidades” y “los continuos cambios tecnológicos para encontrar las respuestas a preguntas o consultas que se planteen, para la obra, para el mercado inmobiliario, para la protección de los derechos públicos y privados”. También, se argumenta que “muchos barrios de la Ciudad transitan procesos de regularización, donde es necesario agudizar la innovación para responder a la incorporación de los mismos, permitiendo otorgar a los vecinos un entorno de Ciudad homogéneo en el menor tiempo posible”.
El proyecto dispone que el Catastro es el registro público multifinalitario del estado de hecho de los datos correspondientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. Definición similar a la de la Ley N° 3999.
SE ABREN LAS PUERTAS PARA BARRIOS CERRADOS EN LA CIUDAD
En el proyecto se define los “Conjuntos Inmobiliarios: Aquellos emprendimientos urbanísticos tales como parques empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en el Código Urbanístico”.
Nuevamente el proyecto hace referencia a los Conjuntos Inmobiliarios cuando regula la “Mensura Particular y División en Propiedad Horizontal Especial” que es la mensura que tiene por fin dividir una parcela conforme al derecho real de propiedad horizontal en los casos de conjuntos inmobiliarios (art. 34.j.)
El art. 2073 del Código Civil y Comercial define los Conjuntos Inmobiliarios como “los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”. Entre los elementos característicos de estas urbanizaciones se encuentran los siguientes: “cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas” (art. 2074 CCyC).
El CCyC dispone que “todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción” (Art. 2075 CCyC). Es decir, la Ciudad de Buenos Aires tiene la competencia para autorizar en qué sectores de la ciudad se podrán construir Conjuntos Inmobiliarios.
Esta facultad fue ejercida por la CABA. El Código Urbanístico aprobado en el año 2018 (Ley N° 6.099) prohibió en toda la ciudad “la aprobación y materialización de barrios con perímetros cerrados”. Enfatizó que “las calles públicas no podrán tener cerramientos permanentes” (Art. 7.2.1.).
¿Por qué se define Conjuntos Inmobiliarios en este proyecto cuando está prohibida su materialización en la ciudad, en virtud del Código Urbanístico, que tiene una jerarquía superior a cualquier otra ley con excepción del Plan Urbano Ambiental (Art. 1.2.2.2. del CUR[1])?
Claramente se aprecia que la actual gestión quiere abrir la puerta para que en la ciudad se autoricen los barrios cerrados. Recordemos que este interés estaba en el aire durante la discusión de la autorización del emprendimiento Solares de Santa María en el predio de 70 hectáreas conocido como Ex Ciudad Deportiva de la Boca, que pertenece actualmente al grupo IRSA.
UNA DEFINICIÓN DE MENSURA ADMINISTRATIVA Y DE DETERMINACIÓN DE LÍNEA DE RIBERA COMO INTENTO DE LEGALIZAR LA VENTA DE COSTA SALGUERO.
La Ley N° 6289, que autorizó la venta del predio costanero conocido como Costa Salguero fue declarada inconstitucional y nula por la justicia de la Ciudad. Se reconoció que la Legislatura aprobó esta ley a través de un procedimiento de simple lectura porque entendió que este predio pertenecía al “dominio privado” del GCBA cuando, en realidad, este predio era del “dominio público” de la ciudad, y correspondía, por lo tanto, que se aplique el procedimiento de doble lectura para autorizar su venta.
Este nuevo proyecto cuando define la “Línea de Ribera” establece que es “la línea de deslinde del dominio público y privado del estado y particulares ribereños sobre los cursos de agua que se extienden en forma total, dentro de los límites de la Ciudad o en parte de ellos”.
Con posterioridad, cuando clasifica los tipos de mensuras, define las “Mensuras Administrativas” como “aquellas que se ejecutan para deslindar el dominio público del dominio privado, como así también aquellas que determinen afectaciones administrativas al dominio privado” (Art. 27.b.). Luego establece que un tipo de mensura administrativa es la “Determinación de la Línea de Ribera”.
Es decir, el proyecto dispone que la Línea de Ribera sólo puede deslindar el dominio público del dominio privado con relación a los cursos de agua. No admite la posibilidad de que la Línea de Ribera deslinde entre los cursos de agua (dominio público) de otros predios que también son del dominio público (como, por ejemplo, el predio de Costa Salguero).
Aquí se advierte la pretensión del GCBA de transformar subrepticiamente los predios costaneros que son del dominio público del Estado en bienes del dominio privado. Y, de esta forma, legalizar la inconstitucionalidad dispuesta por la justicia sobre la Ley N° 6.289.
NINGUNA REGULACIÓN PARA LOS BARRIOS POPULARES QUE GARANTICE SU HABILITABILIDAD
En cuanto a las “Mensuras particulares en Barrios en Proceso de Integración” para la generación de nuevas parcelas en los barrios populares en tal proceso el nuevo proyecto establece que se “podrá registrar la mensura sin exigir la superficie cubierta y semicubierta, el acotamiento de las mismas y el relevamiento de los hechos interiores existentes del polígono de acuerdo a los Reglamentos Técnicos” (art. 48). Agrega que el “Organismo Catastral podrá proceder al Registro de la Mensura y División en Propiedad Horizontal en parcelas donde se presenten edificaciones existentes, sin exigencia del Registro de Obra otorgado por el órgano competente y de acuerdo a los Reglamentos Técnicos” y que, en los casos de “edificaciones de obra nueva se deberá proceder según lo establecido en el Capítulo 4 del Título 6 de la presente Ley” (art. 49).
Esta norma que flexibiliza el catastro de las parcelas y unidades funcionales en los Barrios Populares (villas) es continuadora y complementaria de otras normas que flexibilizaron el Registro de los Planos de Obra, inexistentes en estos barrios. Así, por ejemplo, la Ley N° 5.235, con relación a los Nuevos Barrios (Barrio Los Pinos, Ex Villa 3, Ex Villa 15, Barrio Emaus (Ex Villa 16), Barrio Pirelli (Ex Villa 17), Barrio Calacita, Barrio Los Piletones, Barrio Esperanza y Barrio Scapino), autorizó: a) Registro del Plano de Mensura Particular con fraccionamiento sin exigir el acotamiento de los perfiles de construcción y relevamiento de los hechos interiores existentes del polígono. b) Registro del Plano de Mensura y División por el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13512) sin exigir Plano de Obra registrado ante DGROC, en lo que respecta a las viviendas y construcciones existentes, representándose solamente la silueta de los polígonos cubiertos, semicubiertos y descubiertos de las mismas.
El problema no es que se autorice flexibilizar el catastro y el registro de planos a efectos de formalizar construcciones, sino que estas flexibilizaciones llegaron al punto de que actualmente no existe ningún piso mínimo que establezca cuáles son las obras de adecuación de las viviendas necesarias para garantizar una calidad habitacional digna.
El art. 2.1.2.6.6. del Código de Edificación aprobado en 2018 (Ley N° 6.100) estableció, con relación a los permisos de obra en Barrios en Proceso de Reurbanización, que en caso de “solicitarse permisos de obra para readecuación de viviendas existentes, la Autoridad de Aplicación podrá determinar los requisitos exigibles y determinará las excepciones admisibles al presente Código”. Agrega que la “Autoridad de Aplicación podrá dictaminar sobre aspectos edilicios no previstos expresamente en las leyes especiales, a los fines exclusivos de la regularización de situaciones preexistentes”.
En consecuencia, el Poder Ejecutivo actualmente tiene la facultad de dictar excepciones a cualquier norma del Código de Edificación a efectos de regularizar o formalizar las viviendas construidas en los Barrios Populares. Esto implica que las nuevas obras no van a cumplir necesariamente con los pisos mínimos que exige el Código de Edificación orientados a garantizar la habitabilidad de las viviendas.
Por último, el Código de Edificación universaliza la flexibilización dispuesta para los barrios nuevos de la Ley N° 5.235 a todas las villas de la ciudad. Así, dispone que la Autoridad de aplicación podrá proceder a aprobar el registro con las siguientes singularidades: a. Registro del Plano de Mensura Particular con fraccionamiento, sin exigir el acotamiento de los perfiles de construcción y relevamiento de los hechos interiores existentes del polígono; b. Registro del Plano de Mensura y División sin exigencia de Plano de Obra registrado ante la Autoridad de Aplicación.
Todas estas flexibilizaciones y excepciones tienen por objetivo principal incorporar estas tierras al mercado formal. Para ello, el GCBA debe parcelar e inscribir en el catastro los inmuebles de las villas y escriturar las parcelas y unidades funcionales a nombre de las familias. Para, de esta forma, transformar a estos inmuebles en objeto dentro del comercio, ya que ahora no lo están.
Lamentablemente, la avidez para que estas tierras ingresen al mercado formal y las desarrolladoras puedan empezar a ejercer su presión inmobiliaria para apropiarse de estas tierras tan valiosas, determina que las viviendas actuales sean formalizadas sin que el GCBA tenga la obligación de garantizar las condiciones mínimas de habitabilidad, una especie de titularización de la precariedad.
[1] 1.2.2.2. Prevalencia normativa. Quedan subordinadas al Código Urbanístico las disposiciones del Código de Edificación, del Código de Habilitaciones y Verificaciones, del Código de Tránsito y Transporte y cualquier otra norma que se dicte en las materias reguladas por este Código las cuales no podrán contener disposición alguna que se le oponga.