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ūüĒ• EL EJECUTIVO PROPONE UNA NUEVA LEY DE CATASTRO PARA LA CIUDAD

/ ūüĒ• #ODCinforma. Te comentamos los intereses inmobiliarios que est√°n detr√°s del proyecto.

Por Jonatan Baldiviezo y María Eva Koutsovitis       

                                                                        

Resumen

El Jefe de Gobierno remiti√≥ a la Legislatura un proyecto de Ley para establecer una nueva regulaci√≥n del Catastro en la Ciudad de Buenos Aires. Detr√°s de esta regulaci√≥n, el GCBA est√° abriendo las puertas para que se autoricen los barrios cerrados actualmente prohibidos. Adem√°s, intenta nuevos caminos para legalizar la ley 6289 de autoriz√≥ la venta de Costa Salguero y contin√ļan profundizando la desregulaci√≥n urban√≠stica en los barrios populares para incorporaci√≥n acelerada al mercado formal.

  

¬ŅDE QU√Č TRATA EL PROYECTO?

El mi√©rcoles 2 de junio de 2020, el Jefe de Gobierno, Rodr√≠guez Larreta, y el Jefe de Gabinete de Ministros, Felipe Miguel, remitieron a la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires el proyecto de ley N¬į 1479-J-2021, a trav√©s del cual se ‚Äúpropicia actualizar ciertos lineamientos de la Ley de Catastro‚ÄĚ, aprobado mediante Ley N¬į 3.999.¬†

En los fundamentos se expresa que la ‚Äúpropuesta viene a atender situaciones planteadas en los nuevos C√≥digos Civil y Comercial de la Naci√≥n, Urban√≠stico y de Edificaci√≥n, adaptando la normativa que regula el funcionamiento del catastro a las nuevas necesidades‚ÄĚ y ‚Äúlos continuos cambios tecnol√≥gicos para encontrar las respuestas a preguntas o consultas que se planteen, para la obra, para el mercado inmobiliario, para la protecci√≥n de los derechos p√ļblicos y privados‚ÄĚ. Tambi√©n, se argumenta que ‚Äúmuchos barrios de la Ciudad transitan procesos de regularizaci√≥n, donde es necesario agudizar la innovaci√≥n para responder a la incorporaci√≥n de los mismos, permitiendo otorgar a los vecinos un entorno de Ciudad homog√©neo en el menor tiempo posible‚ÄĚ.¬†

El proyecto dispone que el Catastro es el registro p√ļblico multifinalitario del estado de hecho de los datos correspondientes a objetos territoriales legales de derecho p√ļblico y privado de su jurisdicci√≥n. Definici√≥n similar a la de la Ley N¬į 3999.¬†

 

SE ABREN LAS PUERTAS PARA BARRIOS CERRADOS EN LA CIUDAD

En el proyecto se define los ‚ÄúConjuntos Inmobiliarios: Aquellos emprendimientos urban√≠sticos tales como parques empresariales o n√°uticos, o cualquier otro emprendimiento urban√≠stico, independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en el C√≥digo Urban√≠stico‚ÄĚ.¬†

Nuevamente el proyecto hace referencia a los Conjuntos Inmobiliarios cuando regula la ‚ÄúMensura Particular y Divisi√≥n en Propiedad Horizontal Especial‚ÄĚ que es la mensura que tiene por fin dividir una parcela conforme al derecho real de propiedad horizontal en los casos de conjuntos inmobiliarios (art. 34.j.)¬†

El art. 2073 del C√≥digo Civil y Comercial define los Conjuntos Inmobiliarios como ‚Äúlos clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o n√°uticos, o cualquier otro emprendimiento urban√≠stico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales‚ÄĚ. Entre los elementos caracter√≠sticos de estas urbanizaciones se encuentran los siguientes: ‚Äúcerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisi√≥n forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen √≥rganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y r√©gimen disciplinario, obligaci√≥n de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personer√≠a jur√≠dica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas‚ÄĚ (art. 2074 CCyC).¬†

El CCyC dispone que ‚Äútodos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dem√°s elementos urban√≠sticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicci√≥n‚ÄĚ (Art. 2075 CCyC). Es decir, la Ciudad de Buenos Aires tiene la competencia para autorizar en qu√© sectores de la ciudad se podr√°n construir Conjuntos Inmobiliarios.¬†

Esta facultad fue ejercida por la CABA. El C√≥digo Urban√≠stico aprobado en el a√Īo 2018 (Ley N¬į 6.099) prohibi√≥ en toda la ciudad ‚Äúla aprobaci√≥n y materializaci√≥n de barrios con per√≠metros cerrados‚ÄĚ. Enfatiz√≥ que ‚Äúlas calles p√ļblicas no podr√°n tener cerramientos permanentes‚ÄĚ (Art. 7.2.1.).¬†

¬ŅPor qu√© se define Conjuntos Inmobiliarios en este proyecto cuando est√° prohibida su materializaci√≥n en la ciudad, en virtud del C√≥digo Urban√≠stico, que tiene una jerarqu√≠a superior a cualquier otra ley con excepci√≥n del Plan Urbano Ambiental (Art. 1.2.2.2. del CUR[1])?¬†

Claramente se aprecia que la actual gestión quiere abrir la puerta para que en la ciudad se autoricen los barrios cerrados. Recordemos que este interés estaba en el aire durante la discusión de la autorización del emprendimiento Solares de Santa María en el predio de 70 hectáreas conocido como Ex Ciudad Deportiva de la Boca, que pertenece actualmente al grupo IRSA. 

 

UNA DEFINICI√ďN DE MENSURA ADMINISTRATIVA Y DE DETERMINACI√ďN DE L√ćNEA DE RIBERA COMO INTENTO DE LEGALIZAR LA VENTA DE COSTA SALGUERO.¬†

La Ley N¬į 6289, que autoriz√≥ la venta del predio costanero conocido como Costa Salguero fue declarada inconstitucional y nula por la justicia de la Ciudad. Se reconoci√≥ que la Legislatura aprob√≥ esta ley a trav√©s de un procedimiento de simple lectura porque entendi√≥ que este predio pertenec√≠a al ‚Äúdominio privado‚ÄĚ del GCBA cuando, en realidad, este predio era del ‚Äúdominio p√ļblico‚ÄĚ de la ciudad, y correspond√≠a, por lo tanto, que se aplique el procedimiento de doble lectura para autorizar su venta.¬†

Este nuevo proyecto cuando define la ‚ÄúL√≠nea de Ribera‚ÄĚ establece que es ‚Äúla l√≠nea de deslinde del dominio p√ļblico y privado del estado y particulares ribere√Īos sobre los cursos de agua que se extienden en forma total, dentro de los l√≠mites de la Ciudad o en parte de ellos‚ÄĚ.¬†

Con posterioridad, cuando clasifica los tipos de mensuras, define las ‚ÄúMensuras Administrativas‚ÄĚ como ‚Äúaquellas que se ejecutan para deslindar el dominio p√ļblico del dominio privado, como as√≠ tambi√©n aquellas que determinen afectaciones administrativas al dominio privado‚ÄĚ (Art. 27.b.). Luego establece que un tipo de mensura administrativa es la ‚ÄúDeterminaci√≥n de la L√≠nea de Ribera‚ÄĚ.¬†

Es decir, el proyecto dispone que la L√≠nea de Ribera s√≥lo puede deslindar el dominio p√ļblico del dominio privado con relaci√≥n a los cursos de agua. No admite la posibilidad de que la L√≠nea de Ribera deslinde entre los cursos de agua (dominio p√ļblico) de otros predios que tambi√©n son del dominio p√ļblico (como, por ejemplo, el predio de Costa Salguero).¬†

Aqu√≠ se advierte la pretensi√≥n del GCBA de transformar subrepticiamente los predios costaneros que son del dominio p√ļblico del Estado en bienes del dominio privado. Y, de esta forma, legalizar la inconstitucionalidad dispuesta por la justicia sobre la Ley N¬į 6.289.

NINGUNA REGULACI√ďN PARA LOS BARRIOS POPULARES QUE GARANTICE SU HABILITABILIDAD¬†

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En cuanto a las ‚ÄúMensuras particulares en Barrios en Proceso de Integraci√≥n‚ÄĚ para la generaci√≥n de nuevas parcelas en los barrios populares en tal proceso el nuevo proyecto establece que se ‚Äúpodr√° registrar la mensura sin exigir la superficie cubierta y semicubierta, el acotamiento de las mismas y el relevamiento de los hechos interiores existentes del pol√≠gono de acuerdo a los Reglamentos T√©cnicos‚ÄĚ (art. 48). Agrega que el ‚ÄúOrganismo Catastral podr√° proceder al Registro de la Mensura y Divisi√≥n en Propiedad Horizontal en parcelas donde se presenten edificaciones existentes, sin exigencia del Registro de Obra otorgado por el √≥rgano competente y de acuerdo a los Reglamentos T√©cnicos‚ÄĚ y que, en los casos de ‚Äúedificaciones de obra nueva se deber√° proceder seg√ļn lo establecido en el Cap√≠tulo 4 del T√≠tulo 6 de la presente Ley‚ÄĚ (art. 49).

Esta norma que flexibiliza el catastro de las parcelas y unidades funcionales en los Barrios Populares (villas) es continuadora y complementaria de otras normas que flexibilizaron el Registro de los Planos de Obra, inexistentes en estos barrios. As√≠, por ejemplo, la Ley N¬į 5.235, con relaci√≥n a los Nuevos Barrios (Barrio Los Pinos, Ex Villa 3, Ex Villa 15, Barrio Emaus (Ex Villa 16), Barrio Pirelli (Ex Villa 17), Barrio Calacita, Barrio Los Piletones, Barrio Esperanza y Barrio Scapino), autoriz√≥: a) Registro del Plano de Mensura Particular con fraccionamiento sin exigir el acotamiento de los perfiles de construcci√≥n y relevamiento de los hechos interiores existentes del pol√≠gono. b) Registro del Plano de Mensura y Divisi√≥n por el R√©gimen de Propiedad Horizontal (Ley 13512) sin exigir Plano de Obra registrado ante DGROC, en lo que respecta a las viviendas y construcciones existentes, represent√°ndose solamente la silueta de los pol√≠gonos cubiertos, semicubiertos y descubiertos de las mismas.¬†

El problema no es que se autorice flexibilizar el catastro y el registro de planos a efectos de formalizar construcciones, sino que estas flexibilizaciones llegaron al punto de que actualmente no existe ning√ļn piso m√≠nimo que establezca cu√°les son las obras de adecuaci√≥n de las viviendas necesarias para garantizar una calidad habitacional digna.¬†

El art. 2.1.2.6.6. del C√≥digo de Edificaci√≥n aprobado en 2018 (Ley N¬į 6.100) estableci√≥, con relaci√≥n a los permisos de obra en Barrios en Proceso de Reurbanizaci√≥n, que en caso de ‚Äúsolicitarse permisos de obra para readecuaci√≥n de viviendas existentes, la Autoridad de Aplicaci√≥n podr√° determinar los requisitos exigibles y determinar√° las excepciones admisibles al presente C√≥digo‚ÄĚ. Agrega que la ‚ÄúAutoridad de Aplicaci√≥n podr√° dictaminar sobre aspectos edilicios no previstos expresamente en las leyes especiales, a los fines exclusivos de la regularizaci√≥n de situaciones preexistentes‚ÄĚ.¬†

En consecuencia, el Poder Ejecutivo actualmente tiene la facultad de dictar excepciones a cualquier norma del Código de Edificación a efectos de regularizar o formalizar las viviendas construidas en los Barrios Populares. Esto implica que las nuevas obras no van a cumplir necesariamente con los pisos mínimos que exige el Código de Edificación orientados a garantizar la habitabilidad de las viviendas. 

Por √ļltimo, el C√≥digo de Edificaci√≥n universaliza la flexibilizaci√≥n dispuesta para los barrios nuevos de la Ley N¬į 5.235 a todas las villas de la ciudad. As√≠, dispone que la Autoridad de aplicaci√≥n podr√° proceder a aprobar el registro con las siguientes singularidades: a. Registro del Plano de Mensura Particular con fraccionamiento, sin exigir el acotamiento de los perfiles de construcci√≥n y relevamiento de los hechos interiores existentes del pol√≠gono; b. Registro del Plano de Mensura y Divisi√≥n sin exigencia de Plano de Obra registrado ante la Autoridad de Aplicaci√≥n.¬†

Todas estas flexibilizaciones y excepciones tienen por objetivo principal incorporar estas tierras al mercado formal. Para ello, el GCBA debe parcelar e inscribir en el catastro los inmuebles de las villas y escriturar las parcelas y unidades funcionales a nombre de las familias. Para, de esta forma, transformar a estos inmuebles en objeto dentro del comercio, ya que ahora no lo están. 

Lamentablemente, la avidez para que estas tierras ingresen al mercado formal y las desarrolladoras puedan empezar a ejercer su presión inmobiliaria para apropiarse de estas tierras tan valiosas, determina que las viviendas actuales sean formalizadas sin que el GCBA tenga la obligación de garantizar las condiciones mínimas de habitabilidad, una especie de titularización de la precariedad. 

 

[1] 1.2.2.2. Prevalencia normativa. Quedan subordinadas al Código Urbanístico las disposiciones del Código de Edificación, del Código de Habilitaciones y Verificaciones, del Código de Tránsito y Transporte y cualquier otra norma que se dicte en las materias reguladas por este Código las cuales no podrán contener disposición alguna que se le oponga.