Te explicamos por qué la gentrificación no es como te la habían contado
Y no, no es solo culpa de Airbnb.
Un rincón del Soho, uno de los barrios más gentrificados del mundo.
© Getty Images
Elena está cabreada. Vive en el centro de Madrid, o de Barcelona, o de Valencia? y el gestor le acaba de comunicar, como al resto de inquilinos, que no renovará su contrato de alquiler el próximo mes de septiembre. Por toda explicación le dice que los propietarios de los pisos han llegado a un acuerdo con un despacho de abogados que representan a un fondo de inversión.
Maldita sea. Cuando oye fondo de inversión, Elena se imagina a Gordon Gekko fumándose un puro mirando por su ventana de Wall Street o a Jordan Belfort bebiendo champán en un zapato de tacón. Ese tipo de fondos ?especulativos, oportunistas, buitre? tienen un poquito de culpa, pero no son decisivos en la subida del precio de la vivienda, en especial los alquileres, que está experimentando las grandes ciudades.
En su momento, 2012-2014, los fondos buitre sí se hicieron con una gran cartera de activos inmobiliarios pertenecientes al sector financiero en liquidación o a ciertas instituciones, como el Ayuntamiento de Madrid. Pagaron muy poco; en algunas carteras, como la de Bankia, tuvieron descuentos del 90%, una cifra que hubiera podido ser accesible a otros actores. Cabría preguntarse por qué los ciudadanos y, sobre todo, los afectados, no tuvieron acceso a esa oportunidad cuando el vendedor pertenecía al sector público.
Lo que están ahora haciendo es aprovecharse de esas compras. En los últimos meses, la principal actividad de los fondos buitre en el sector inmobiliario es desprenderse de toda esa cartera adquirida con descuentos y convertir su apuesta en dinero efectivo. No, Gordon Gekko no tiene la culpa de los precios del alquiler. Son otro tipo de fondos.
TODO VALE DINERO, MENOS EL DINERO
Elena comienza a buscar piso. Imposible. Según el informe de Idealista, el precio del alquiler subió un 15,9% de media durante 2016 y los arrendamientos en Madrid y Barcelona se encuentran en máximos históricos; las rentas son hoy, respectivamente, un 4,2% y un 18,5% más caras que el punto álgido de la burbuja. Los pisos turísticos, susurra cabreada. Sí, pero tampoco es el único factor porque los alquileres suben mucho más que ese tipo de oferta que, además, se concentra en unos barrios concretos. No hay un único factor determinante, sino una suma de elementos, una tormenta perfecta.
La subida de alquileres se produce por una combinación de elementos y el principal, aunque parezca lejano, es el BCE. Desde hace años, Mario Draghi mantiene una política de tipos de interés bajos y control de la prima de riesgo que provoca que el sector institucional deje de ser rentable. ?No puede ser que todo valga dinero menos el dinero?. La frase es de una persona con casi 40 años de experiencia en banca y resume el principal problema de esas políticas: si el sector financiero no logra rentabilidad a través del negocio tradicional de los préstamos y la inversión institucional, busca otras salidas.
Es decir, no hablamos de fondos buitre, altamente especulativos, sino de los fondos de inversión normales, que gestionan dinero de grandes fortunas, pero también de colectivos, como asociaciones profesionales trabajadores de una empresa o sindicatos, o de las inversiones que cualquier persona puede hacer en su sucursal. El dinero de los bomberos de Chicago puede estar ahí e, incluso, el de los padres de Elena, ambos funcionarios de Correos.
Los fondos de inversión pueden dedicar una parte de su inversión al riesgo, pero la mayoría va a cosas que no den sustos. Bajo este epígrafe, teníamos la deduda de los países occidentales y la de las grandes empresas. Sin embargo, lo primero ya no ofrece rentabilidad y el sector inmobiliario es una opción. No hablamos de un secarral a las afueras de Xàtiva esperando una recalificación, sino de centros comerciales, bloques de oficinas o edificios residenciales, de lujo, a poder ser, y siempre, en grandes ciudades de la zona euro.
Es probable que los nombres de los fondos no sean familiares a Elena porque funcionan a través de una figura conocida como servicer, sociedades gestores surgidas de las antiguas inmobiliarias en manos de los bancos tras la adjudicación del contrato de gestión de activos de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria). Los principales son Servihabitat, controlado por el fondo norteamericano TPG y CaixaBank; Haya Real Estate, del fondo norteamericano Cerberus o Altamira, de Apollo Global Management y Banco Santander.
La política del Banco Central Europeo podría cambiar ?Estados Unidos sí está subiendo sus tipos de interés?, pero tendría consecuencias en otro sector de la población: el 32% que está pagando una hipoteca, la mayoría, con tipo variable. España se sitúa en la media europea de esta lista, encabezada por los nórdicos: El 60% de los suecos y los holandeses están hipotecados, al igual que el 49,2% de los daneses. Si el BCE opta por subir los tipos, puede provocar un terremoto social. La subida del alquiler de Elena es un tributo intergeneracional. Está haciendo que sea rentable el fondo de sus padres y que su hermana mayor pueda pagar la hipoteca. La brecha generacional que se muestra en los procesos electorales tiene más que ver con el reparto de recursos que con internet.
AIRBNB, SOCIMIS Y ROCK AND ROLL
El marco legal favorece esa subida porque ofrece facilidades de inversión a esos fondos. En octubre de 2009, el gobierno de Zapatero aprobó la creación de una figura legal: las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Era una transposición de la figura anglosajona llamada REIT, que nació para permitir el acceso a la inversión inmobiliaria a los particulares: las viviendas cotizaban en el mercado y se dividían en acciones, como otros sectores. Cabe preguntarse por el factor moral, pero esa es una cuestión que sólo aparece en forma de rabia cuando uno es el afectado.
En España, el objetivo era que las socimis permitieran la salida del stock de viviendas acumulado por los bancos y cajas. No lo logró. En 2012, ya en plena crisis del ladrillo, el gobierno Rajoy cambió las condiciones, en especial, la fiscalidad: están exentas de pagar el impuesto de sociedades y tienen bonificaciones de hasta el 95% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. A cambio están obligadas a mantener los activos en su cartera durante cierto periodo, deben destinar al alquiler al menos el 80% de sus activos y tienen una obligación anual de distribución de dividendos. Ahí arrancaron. En 2006, las socimis tenían activos por valor de 13.790 millones de euros. Es decir, la subida del alquiler también es un diezmo a la élite.
Sí, al alquiler, ya sea a residentes o a turistas. Llegamos a otro actor clave: la aparición de plataformas dedicadas al alquiler de pisos turísticos y de empresas que gestionan estos pisos. Hablar de economía colaborativa entre particulares se parece poco a la realidad. La socimi HouseWTF compra el edificio de Elena y la empresa CasaLOL le alquila todos los pisos y los ofrece en esas plataformas. Un buen fin de semana, como el del World Pride, puede proporcionar a CasaLOL los mismos ingresos que Elena en un año. Además, los turistas pagan por adelantado y no protestan por las goteras.
Es cierto que este modelo afecta, sobre todo, al centro de las ciudades, que ya son parques temáticos orientados al turismo, y suele recordarse que los distritos con una mayor subida en los alquileres son otros: Tetuán, en Madrid o Sant Andreu, en Barcelona. La causa es el efecto dominó: los expulsados del centro ?fenómeno conocido como gentrificación? se van a una zona cercana para no abandonar la ciudad y estar cerca de los puntos de conexión laboral y, sobre todo, social. El ecosistema urbano es identitario.
Pero BCE, fondos de inversión, socimis y plataformas de pisos turísticos no son los únicos factores. Hay, por lo menos, otros tres. El primero es el estrechamiento del acceso al mercado hipotecario. Las condiciones de la firma de una hipoteca se endurecieron tras la crisis de 2008 y encajan mal con el modelo laboral precario establecido en el plan de estabilización del gobierno Rajoy. Hay un sector de la población que desearía acceder al mercado hipotecario y que, al no poder hacerlo, engrosa la demanda de alquiler aumentando el precio porque la oferta no experimenta el mismo crecimiento. Las ayudas a la compra buscan desatascar el embudo, que se ha vuelto a estrechar tras las sentencias sobre abusos hipotecarios como las cláusulas suelo.
También hay un problema de oferta. La construcción de nuevas promociones se detuvo por la crisis y los ayuntamientos de Madrid y Barcelona no han facilitado las cosas al sector y tampoco, por la regla del control de gasto impuesta desde el gobierno, han podido hacer sus propias inversiones.
Por último, un factor que puede ser polémico: lo peor ha pasado. El informe de Idealista resalta esta relación entre la mejora de la economía y la subida de los alquileres. Entre enero de 2014 y diciembre de 2016, el despertar del precio del alquiler, el desempleo cayó en casi cinco puntos porcentuales en Barcelona y cuatro en Madrid. Además, ese momento coincidió con el periodo de finalización de los contratos firmados en plena crisis, 2010 y 2015 y su reentrada en el mercado ha actualizado los precios.
Elena está cabreada y, a corto plazo, es probable que su cabreo no tenga solución. Podría constituirse en una brigada antigentrificación, como las que existen en Berlín, donde el alquiler ha subido un 60% en los últimos años, y que tiran piedras, o cócteles molotov, a los pisos turísticos. No parece recomendable. En Alemania, una solución ha sido la huida a ciudades de tamaño medio, de Berlín a Leipzig, pero el modelo español permite pensar en una repetición del escenario especulativo en otros escenarios. A medio plazo, le queda confiar en un aumento de la oferta; eso sí, siempre que renuncie al centro de la ciudad, y, sobre todo, al tradicional estallido de la burbuja.