Siguen los Remates en el Parque de la Innovación Especulativa Inmobiliaria
El Ex Tiro Federal se subasta en pesos y en cómodas cuotas
Por Jonatan Baldiviezo, María Eva Koutsovitis y Alejandro Volkind
Resumen: El GCBA, en los últimos tres meses, convocó a seis subastas públicas para la venta de parcelas del Parque de la Innovación. El Silicon Valley porteño por ahora se reduce a oficinas para co-working y departamentos Premium.
Hace sólo un mes, Horacio Rodriguez Larreta recorrió las primeras calles del futuro Parque de Innovación en el barrio de Núñez, en el terreno del ex Tiro Federal y expresó sonriente: “Apostamos por la economía del conocimiento y la educación de calidad”. En el predio de 12 hectáreas situado sobre Av Libertador, una de las zonas más exclusivas de la Ciudad, se desarrollarán entre 330.000 y 360.000 m2 en el que se incluye “un campus que reunirá instituciones públicas y privadas destinadas a la innovación, la enseñanza superior y la investigación científica aplicada”, pero también “oficinas, usos mixtos e inversiones residenciales”.
Sin embargo, en el Silicon Valley porteño, de seis predios subastados, la mitad fueron para espacios de “co-working” y para construcciones residenciales Premium que contaron con rebajas del 40% de su valor y hasta 24 cómodas cuotas de pago en pesos, lo que va mostrando a las claras otra entrega millonaria de tierras públicas en la Ciudad.
Innovación, sólo para los negocios
En junio de 2020, mientras comenzaban a multiplicarse los casos de Covid y en la Ciudad se declaraba la Emergencia Sanitaria, el gobierno porteño consideró oportuno convocar a la primera subasta del futuro Parque de la Innovación.
La Parcela 1 de la Manzana 146O del Polígono C, que tiene 1800 m2 de superficie y donde está permitido construir 16 mil m2 (aproximadamente 12.800 m2 vendibles), se subastó finalmente en agosto de 2020 por 925 millones de pesos (11,9 millones de dólares al cambio oficial de esa fecha - $/U$S – $77,75)[1].
Por lo tanto, podríamos decir que la Parcela 1 se vendió a 16.223.478 UVAs. El mismo día una UVA del Banco Central equivalía a $57,03 pesos. Si dividimos esta cantidad por los metros cuadrados vendibles de la parcela (aproximadamente 12.800) se podría afirmar que el valor del suelo en UVA por metro cuadrado vendible fue de 1267 UVAs. Este valor resulta un 40 por ciento inferior al valor de incidencia del suelo en UVAs que estableció el gobierno porteño para el predio en cuestión (2122 UVAs por metro cuadrado) en el marco impositivo de la ley 6.062, que es un buen indicador de los valores del mercado.
En concreto, el gobierno porteño habría percibido 370 millones de pesos más con sólo atenerse a los propios valores de incidencia del suelo que fija para el cobro del impuesto a la plusvalía inmobiliaria (llamado Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable).
Ese no fue el único beneficio que consiguió la empresa de seguros: el gobierno porteño también la autorizó a pagar el precio de la tierra en cómodas cuotas en pesos durante 24 meses.
La siguiente subasta no tuvo ni siquiera una pizca de innovación. Entre julio y septiembre, se remataron dos parcelas[2] que tuvieron el mismo comprador: Angostura Inversiones SA, una empresa cuya principal actividad en la AFIP es la de Servicios inmobiliarios.
Esta sociedad anónima originaria de Villa La Angostura se quedó con 803 m2 del Parque de la Innovación (las Parcelas 1 y 2 de la manzana 146 G) por poco más de 6,7 millones de dólares (USD 6.748.413). En la primera parcela, la subasta fue una pantomima: Angostura Inversiones fue la única oferente. En la parcela 2, hubo otro interesado y terminó pagando un 12% más que el precio base. Según el diario La Nación, “aún se desconoce el proyecto que desarrollará en el lugar, aunque se trata de parcelas aptas para construcciones residenciales Premium”[3].
Las otras dos parcelas fueron adquiridas por el ITBA (Instituto Tecnológico de Buenos Aires), universidad privada que fue la única oferente de la parcela de 3.197 m2, abonando exactamente el precio base USD 16.625.501[4]; y por la Universidad Torcuato Di Tella, quién tuvo la gentileza de subir el precio base en unos centavos de dólar y así se quedó con un terreno de 1794 m2 por USD 10.010.267 [5].
Lo cierto es que, a la hora de pagar estos predios, los compradores podrán hacerlo en pesos y hasta en 16 cómodas cuotas. Un beneficio con el que no cuenta ninguna familia que quiere acceder a la vivienda en la Ciudad que debe pagar con billetes de dólares para acceder a la propiedad de cualquier inmueble. Larreta comenzó la desdolarización del mercado inmobiliario, pero con las tierras públicas.
Una réplica del modelo de urbanización de Puerto Madero
En los ´90, se dijo que resultaba necesario avanzar con la venta de tierras públicas y habilitar la construcción de Puerto Madero para financiar viviendas sociales y equipamiento de salud y educación en el resto de la ciudad. Luego de treinta años ni un solo peso fue destinado a dichos fines. El dinero obtenido de las ventas fue reinvertido en el propio barrio de Puerto Madero para la construcción de la infraestructura y del espacio público del barrio. La ciudad les devolvió el dinero a los compradores de las tierras públicas en dichas inversiones. La totalidad del aumento de valor del suelo por estas intervenciones estatales fue capturada por los nuevos dueños de la tierra.
En el Parque de la Innovación se repite la misma historia. Acá ya no hace falta mentir. La propia ley deja en claro que el 80% de la venta del Polígono A se destinará a la infraestructura del Parque de la Innovación que será un emprendimiento inmobiliario privado.
En ese camino, a comienzos de año, el GCBA desembolsó casi 1000 millones de pesos ($998.000.869) a la empresa Bricons SA (cuyo presidente, Mario Raspagliesi, aportó 500 mil pesos al PRO durante la campaña de Mauricio Macri en 2015, y contribuyó con otra cifra igual a través de una empresa familiar que produce aceite de oliva) para que realice la “apertura de calles y veredas que integran el espacio público, la remediación, la demolición de la totalidad del predio del ex Tiro Federal Argentino, la excavación, el tendido de red de infraestructura y la nivelación para los servicios básicos” de los tres polígonos de este predio (Licitación Pública 719/SIGAF/20)[6].
Y en junio de este año le adjudicó a la empresa PELCO SA la Licitación Pública N° 799/SIGAF/2020 [7]para realizar el “transporte, tratamiento y disposición” de Residuos Peligrosos, ya que se trata del histórico predio que ocupó hasta 2017 el Tiro Federal, para la cual destinó más de 500 millones de pesos ($510.718.500), dinero que sale de los impuestos que pagamos las y los porteños.
Parque de la especulación inmobiliaria
La ciudad vende por debajo del precio de mercado y vende las parcelas antes de que finalice la infraestructura. Es decir, el valor de las parcelas no tiene incorporado la plusvalía que generará la inversión de la infraestructura estatal que será capturada por los nuevos propietarios. Los compradores se adueñan de las parcelas con la garantía de que la sociedad porteña les costeará toda la infraestructura de servicios públicos y de espacios público. Si tan solo la ciudad esperara a realizar la infraestructura para luego vender, el precio de la tierra sería otro.
Esta acumulación de beneficios para los privados (ventas en cuotas, ventas prematuras, por debajo del precio de mercado, violando los fines del Plan Urbano Ambiental dado a la tierra pública) es la culminación de la política, entendida como el arte de transformar lo público en privado, que orienta a la gestión de Rodríguez Larreta.
A través de la Resolución N° 148/APRA/21 de la Agencia de Protección Ambiental se otorgó la Declaración de Impacto Ambiental para el proyecto Parque de la Innovación[8].
Por lo visto, para desprenderse de tierra pública el GCBA siempre puede innovar.
Listado de Subastas del Polígono C del Parque de la Innovación
Agosto 2020
1. Manzana 146 O Parcela 1. Comprador: Sancor Seguros. Compró a precio base: 11,9 millones de dólares. La parcela tiene una superficie de 1800 m2. https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-74-20-5955.pdf
Julio 2021
2. Manzana 146 G Parcela 1. Comprador: Angostura Inversiones SA – Valor: u$s 3.148.413 (pagó 1 dólar por sobre el precio base) Un solo oferente. Superficie: 401 m2.
Septiembre 2021
3. Manzana 146 G Parcela 2. Comprador: Angostura Inversiones SA. Valor base: 3.204.899,32. Valor venta: 3.600.000. Superficie: 401 m2.
4. Manzana 146 G Parcela 3. Superficie 1.873,84 m2. Valor: US$ 17.510.898. Quedó vacante por falta de oferentes.
5. Manzana 146 M Parcelas 1 y 2. Comprador: INSTITUTO TECNOLÓGICO DE BUENOS AIRES UNIVERSIDAD PRIVADA. Compró a precio base: u$s 16.625.501. Superficie: 3197 m2
En marzo 2021, el GCBA anunció la subasta de la Parcela 1 (Manzana 146 M) con una superficie de 1.684 m2 por un Precio Base: USD 18.411.600)[9].
Sin embargo, en Agosto 2021 el GCBA volvió a llamar a subasta, pero esta vez fue por las parcelas 1 y 2 de la misma manzana (146M), con casi el doble de superficie (3197 m2) pero con un precio base fue de USD 16.625.501, es decir, casi 2 millones de dólares menos que la parcela 1[10].
Octubre 2021:
6. Manzana 146 F Parcela 3. Comprador: Universidad Torcuato Di Tella. Valor: USD 10.010.266. Superficie: 1794 m2. Único oferente. Pagó el precio base más 24 centavos de dólar.
Noviembre 2021:
7. Llamado a subasta: Manzana 146E, Parcela 4. Precio base: USD 2.596.271,19). Superficie: 388 m2.
8. Llamado a Subasta: Manzana 146 F - Parcelas 1 y 2. Precio Base: USD $7.555.236. Superficie: cada parcela mide 388 m2.
[1] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-74-20-5955.pdf
[2] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-54-21-6209.pdf
[3] https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inversiones/se-subastaron-otros-dos-terrenos-del-ex-tiro-federal-pero-solo-se-vendio-uno-nid10092021/
[4] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-60-21-6220.pdf
[5] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-69-21-6245.pdf
[6] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MJGGC-SECTOP-65-21-6064.pdf
[7] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MJGGC-MJGGC-361-21-6150.pdf
[8] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-SECA-APRA-148-21-6197.pdf
[9] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_LIC-SUBAS-LLAMADO-MDEPGC-SSABI-18056531-20-6086.pdf
https://www.buenosaires.gob.ar/sites/gcaba/files/reso.pdf
[10] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-46-21-6194.pdf