Negocios inmobiliarios en pandemia.
Durante los meses de octubre y noviembre de este año, en contexto de pandemia, la inmobiliaria Bellini, con sede en El Calafate, comenzó a comercializar y concretar la venta de lo que denomina “lotes,” en unas parcelas ubicadas en el valle del río de las vueltas, al norte de El Chaltén por la RP23. Según la información que se hizo circular, para concretar la venta la inmobiliaria facilitó a lxs compradores un croquis donde consta el referido “loteo” junto con un Reglamento de Condominio interno para lxs adquirentes de estos “lotes”.
Tal como se desprende de estos documentos, a los que pudimos tener acceso desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad, en el reglamento de condominio se incluye a su vez un reglamento urbanístico (punto 19) en el cual se determinan tanto los usos y destinos permitidos (vivienda familiar o alojamientos tipo hoteles, hosterías o hostels) como también los límites constructivos en base a un FOS y un FOT.
En base a ello, y según la información que se hizo circular verbalmente a lxs posibles interesadxs, el precio de compra para cada “lote” podía negociarse a razón de entre US$ 40.000 y 50.000.- Naturalmente, dicho precio se fija sobre la idea de estar adquiriendo un lote para urbanización, construcción y eventualmente, explotación turística del lugar, según el reglamento de condominio facilitado por la inmobiliaria.
En averiguaciones realizadas por el equipo de este observatorio, la propiedad de las parcelas que se han vendido o se están vendiendo en estos términos, corresponde a la empresa HOSTERÍA PATAGÓNICA EL CHALTÉN S.A.
La comisión inmobiliaria por la intermediación en el negocio se paga a la inmobiliaria Bellini. Esta inmobiliaria, según su propia página web, es un “negocio familiar de profesionales con una reconocida trayectoria en El Calafate”.
Aparentemente, uno de estos familiares sería el Sr. Oscar Bellini, quien participa del negocio inmobiliario y firma los boletos de compraventa. En tales instrumentos aparece en representación de HOSTERIA PATAGÓNICA S.A., a la vez que se fija el pago de comisión a “Inmobiliaria Bellini”. Volveremos más adelante sobre esta intervención del Sr. Oscar Alfredo Bellini, médico de reconocido prestigio en la zona y quien, coincidentemente, estuvo realizando varias visitas a la localidad durante la pandemia para atender en el puesto sanitario.
El 13 de Noviembre de este mismo año, desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad tuvimos el gusto de asistir a la sesión de la comisión de Tierra y Vivienda del Honorable Concejo Deliberante de El Chaltén. Son varias las organizaciones y personas que en El Chaltén vienen trabajando y luchando incansablemente por lograr una solución a la actual crisis habitacional y de matriz económica que desembocó en una estresante, dramática y sumamente desigual puja por el acceso al suelo y la vivienda. Por eso, celebramos la reciente creación de esta comisión, que desde un inicio mostró la voluntad de articular su trabajo con la participación ciudadana. En el transcurso de la sesión del 13, entre los múltiples puntos tratados, preguntamos a lxs concejales por la situación del loteo para futuros desarrollos inmobiliarios y turísticos al norte de la localidad.
Al respecto, se nos informó que en días previos uno de los bloques había solicitado un pedido de informe a la Secretaría de Obras del Municipio. En dicho pedido, se expresaba tener conocimiento de la urbanización al norte de El Chaltén “por la cantera que se utilizó temporalmente sobre el lecho del Río de las Vueltas, de donde se extrajo material para el trazado de las vías de comunicación y por la adquisición de parte de vecinos de los lotes donde se estaría llevando a cabo este loteo”. Por ello, el pedido de informe se refería a la vigente la ley 3213 de urbanización de tierras en Santa Cruz, que requiere, en su artículo primero, que “los interesados en llevar adelante proyectos de loteos, fraccionamientos, desarrollos y/o urbanizaciones fuera de los ejidos municipales, deberán tramitar ante la Subsecretaría de Planeamiento de la Provincia la correspondiente autorización”. A este fin, la propia ley obliga a la presentación de un proyecto, junto a un informe de impacto ambiental, así como la conformación de una comisión “ad hoc” que debe estudiarlo y evaluarlo para decidir sobre su aprobación. En concreto, su artículo tercero establece que “La Subsecretaría de Planeamiento conformará para el estudio de cada proyecto una Comisión "ad-hoc" con representantes designados por la Dirección Provincial de Catastro, Consejo Agrario Provincial, Subsecretaría de Medio Ambiente, Secretaría de Estado de Turismo y de la Subsecretaría del Interior y a la que se integrará con por lo menos un representante del Municipio más cercano a la localización del proyecto.”
La respuesta de la Secretaría de Obras del municipio, de fecha 5 de Noviembre, es muy clara en señalar que “Respecto a la Urbanización al norte de la localidad esta secretaría no posee información. Por ende, cualquier solicitud deberá ser remitida ante la Subsecretaría de Planeamiento de la Provincia de Santa Cruz. Cabe destacar que el artículo nº3 de la Ley Provincial de 2010 al que se hace mención, se encuentra en vigencia y que dicha comisión “ad hoc” no se encuentra conformada a día de la fecha”.
A partir de esta información, por parte de este observatorio consideramos necesario avanzar en el esclarecimiento de la situación jurídica y la legalidad o no de este millonario negocio inmobiliario, disparando la alarma por la posible vulneración de derechos que la venta en curso pudiera suponer. Y esto, tanto para los derechos de representación democrática de la ciudadanía, en cuanto a la transparencia y legalidad de los proceso de planificación y desarrollo urbano de la zona, como respecto de los derechos de lxs compradores de buena fe, quienes pudieran estar adquiriendo lo que se les presenta y denomina como “lotes” sin que dicho loteo exista jurídicamente como tal. Y por último, por las implicancias medioambientales de un avance urbanístico en esta zona, sin seguir las garantías legalmente establecidas.
Es por todo ello que, a partir del siguiente lunes, 16 de noviembre, presentamos, vía mail, diversos pedidos dirigidos a la Subsecretaría de Planeamiento, el HCD y el departamento de legales de Defensa al Consumidor para que, tanto por parte de nuestros representantes legislativos a nivel local, como por parte de las autoridades provinciales con injerencia sobre esta cuestión, se facilite información de si existe o no un expediente que dé alguna validez a la apertura de calles en las parcelas y la venta en “lotes” de las mismas. En concreto, solicitamos se realicen las averiguaciones correspondientes y se facilite una información clara, precisa y veraz tanto sobre la situación jurídica de los presuntos “lotes”, como de las implicancias de avanzar en un desarrollo urbano en esa ubicación. Al momento de cerrar esta nota, nos informan que varias áreas del gobierno provincial y municipal han avanzado en este sentido, previéndose acciones legales al respecto, fruto de las múltiples consultas de instituciones que habrían solicitado informe por ser público y notorio el proceso de “loteo” y la venta en curso. Lo que no aparece, por ningún lado, es el expediente preceptivo para la realización de cualquier loteo. Mucho menos el informe de impacto ambiental.
Como decíamos, la vendedora de estos “lotes” es la empresa Hostería Patagónica S. A. En 2015 esta empresa cambió de directorio, nombrándose nuevo director al Sr. Martín Muruzabal tras la renuncia de Rodrigo Braun y Alejandro Moyano Waker (según acta de 2015 publicada en b.o.e. de 3/7/2015). Cabe señalar que existen otras dos S.A. de nombre casi idéntico, como son HOSTERÍA PATAGÓNICA USHUAIA S.A. y HOSTERÍA PATAGÓNICA EL CALAFATE S.A., en cuyos directorios se repiten estos mismos nombres. Su objeto social versa siempre sobre el ramo de la construcción y la explotación turística, por lo que cabe pensar que se trata de un mismo grupo empresarial, con emprendimientos en varios puntos de la Patagonia.
Pero hay más. De la consulta de boletines oficiales resulta que el director de la empresa vendedora, Sr. Muruzabal, posee dos empresas más con el Sr. Oscar Bellini. Estas empresas son Sierra Nevada S.A. y Andes Rents S.R.L., esta última de muy reciente creación (en mayo de este año). Este hecho podría no tener relevancia si no fuera por dos cuestiones de especial trascendencia:
1.- El conflicto de intereses entre el Sr. Oscar Bellini, la inmobiliaria Bellini y lxs compradores de buena fe.
La existencia de dos sociedades en común entre el Sr. Oscar Bellini y quien resulta ser director de la propietaria que vende y el hecho de que la intermediación se realice por una inmobiliaria “familiar” del mismo nombre (Bellini), nos resultan incompatibles con la responsabilidad que incumbe al corredor inmobiliario, conforme a los artículos 1345 y 1347 CCyC de la nación.
La legislación aplicable en materia de corretaje (artículos 1345 y 1347 del Código Civil y Comercial de la Nación) establece que son obligaciones del corredor “b) proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes; c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio.”
Además, respecto de la actuación de intermediación (artículo 1345 comentado), se determina que “El corredor no tiene relación de dependencia o representación con ninguna de las partes. La autonomía profesional del corredor, su imparcialidad y objetividad, se consagran en este punto. El corredor tampoco puede tener relación de colaboración con ninguna de las partes (art. 34, inc. a, de la ley 20.266).” (Ver texto comentado del Libro IV del Código Civil y Comercial de la Nación, el cual puede consultarse online en el sitio oficial http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo-comentado/CCyC_Nacion_Comentado_Tomo_IV.pdf)
En este caso, todo apunta a que existe una clara relación no sólo de colaboración, sino familiar, entre la vendedora y la inmobiliaria que realiza el corretaje.
2.- La institucionalidad de los cargos ocupados históricamente por el Sr. Oscar Bellini.
El Sr. Bellini, según nota publicada por el sitio web diarionuevodía “Entre 1999 y 2003 Bellini fue diputado por pueblo, acompañando la segunda intendencia de Néstor Méndez, y luego fue funcionario provincial, ocupando cargos en el Consejo Agrario Provincial y en la cartera de Salud.” (ver nota del diarionuevodia.com.ar en fecha 11 de junio de 2019 (https://www.eldiarionuevodia.com.ar/regional/politica/2019/6/11/el-calafate-oscar-bellini-sera-candidato-diputado-por-el-pueblo-por-encuentro-ciudadano-86585.html)
Este hecho no puede dejar de preocuparnos. Por su especial sensibilidad y trascendencia en la defensa de los derechos democráticos de la ciudadanía, quienes ocupan u ocuparon funciones de servicio público como las señaladas debieran dar ejemplo de máximo desempeño ético en todas sus actuaciones profesionales, sean del ámbito público o privado. Especialmente si para ello se busca vender a ciudadanxs quienes, confiando en el hacer profesional de una inmobiliaria, comprometen ahorros de toda una vida o solicitan cuantiosos préstamos para afrontar un pago en dólares, en la creencia de estar adquiriendo lícitamente su pedacito de cielo en la tierra. Y más aún, si se trata de negocios inmobiliarios millonarios que comprometen la gestión del territorio y la decisión democrática sobre el desarrollo urbano de una zona especialmente sensible, en las inmediaciones del Parque Nacional Los Glaciares y sin que se haya determinado, a día de hoy, si es parte de la reserva provincial del Lago del Desierto.
Por todo ello, debemos preguntarnos ¿Quién decide sobre el desarrollo urbano al norte de El Chaltén? ¿Quién asegura el respeto a todos los derechos en juego, los de hoy y los del mañana? En este caso, esperamos que sean nuestra constitución, leyes e instituciones democráticas por sobre cualquier irregularidad vinculada a un negocio millonario.
La Municipalidad de El Chaltén recién estrena su andadura en la administración y gestión de las tierras municipales, en medio de una pandemia y de un grave conflicto socioambiental por el acceso y usos del suelo, vinculado a una profunda crisis habitacional. Por ello, consideramos de máxima trascendencia que esta información se conozca y se clarifique, en garantía de la seguridad jurídica y representatividad democrática de quienes habitamos este hermoso y a la vez difícil lugar. Hoy, dada la complejidad de los intereses en juego, confiamos se dé una pronta respuesta determinando, en su caso, todas las responsabilidades.
La democracia y el ambiente no están en venta por pandemia.
CONTACTO: patagonia@observatoriociudad.org