El 29 de marzo se publicó el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 320/2020[1] que establece medidas de protección para inquilinos/as en este contexto de crisis sanitaria y económica.
1. Estas medidas son más que OPORTUNAS Y CORRECTAS como primera respuesta estatal de emergencia frente a las situaciones de incapacidad económica de millones de familias para afrontar con normalidad el pago de sus alquileres, ya que se vieron perjudicadas económicamente por el aislamiento social obligatorio.
Desde la dictadura -que derogó la ley de alquileres-, el país no cuenta con una intervención tan intensa del Estado Nacional en la regulación de las locaciones, aunque en este caso, se plantea como excepcional y transitoria. El derecho a la vivienda digna es un derecho humano, estas medidas parten de este reconocimiento. También valoramos la celeridad del Estado Nacional en admitir esta problemática y en empezar a buscar soluciones. Es una postura ejemplar que se ha adelantado a muchos países.
2. Hace pocos días, un Colectivo de Organizaciones (Federación de Inquilinos Nacional, UTEP, Movimiento Nacional de Empresas Recuperadas, Confederación Nacional de Cooperativas de Trabajo, Observatorio del Derecho a la Ciudad, Habitar Argentina, Cels, etcétera.), en una CARTA ABIERTA dirigida al Presidente.
Describieron un escenario futuro de conflicto social muy grave en caso de no adoptarse medidas en materia de alquileres para los 9 millones de inquilinos/as que habitan el país. Las medidas peticionadas en esta carta en su mayoría fueron incorporadas en el DNU.
3. Entendemos que son medidas adoptadas en un escenario muy complejo.
Estamos en una crisis que afecta a todas las dimensiones humanas; millones de familias inquilinas viven una situación apremiante; el país y la Ciudad de Buenos Aires se encontraban previamente en una crisis habitacional; y las ciudades padecen procesos de inquilinización que superaron todo porcentaje histórico habiéndose cuadruplicado la cantidad de familias inquilinas desde los ´90. Desde hace años impulsamos el Derecho a la Ciudad como nuevo paradigma de organización de la sociedad para evitar que continúen las situaciones enumeradas.
4. En este escenario, el DNU optó por la parte más débil en general de los contratos de locación, el/la inquilino/a, que es lo que correspondía.
Inclinó la balanza para el lado que siempre estuvo declinado, por lo menos, desde la dictadura hasta el presente. En esta dirección, realizó trazos muy gruesos:
A) Que soslayaron situaciones particulares que seguramente ameritarán nuevos tratamientos legislativos a futuro.
B) Considerando situaciones particulares en las que el propietario también se encuentra en fragilidad económica, el DNU pone en cabeza de éste una carga mayúscula, como ejemplificaremos más adelante.
5. Yendo por partes. El DNU en forma indirecta autoriza a los inquilinos a no pagar el alquiler por seis meses, es decir, desde el 29 de marzo hasta el 30 de septiembre.
Evidentemente este es el derecho máximo que otorga el DNU que puede ser utilizado en menor medida por el inquilino. El monto no pagado genera una deuda que deberá ser saldada, a derecho del inquilino, en un plazo máximo de seis meses (3 a 6 cuotas, una cuota por mes). Cabe resaltar, que esto no implica que la deuda desaparece, sino que se autoriza a postergar su pago.
El DNU presupone que en octubre la situación económica de estas familias habrá mejorado de tal forma que tendrán capacidad, por ejemplo, de pagar el monto de dos alquileres sin problemas (el correspondiente al mes de octubre y el correspondiente a la primera cuota. Ojalá la situación económica del país permita esa bonanza económica, pero creemos que el problema no se ha resuelto definitivamente, sino que se ha postergado su resolución 6 meses. No está mal, es una medida urgente y necesaria que de acuerdo a la evolución de la economía tendrá que ir afinándose.
6. La posibilidad de que los inquilinos no paguen por 6 meses, desde la otra perspectiva, consiste en que el propietario financia al inquilino esta deuda que se saldará, en el caso extremo, de acá a un año.
En esta ecuación el Estado decidió no intervenir soportando alguna carga económica, sino que decidió trasladar al propietario todo el esfuerzo económico. Esta decisión parte del fundamento de que el precio del alquiler surge de una actividad rentística inmobiliaria y no productiva, por lo tanto, en épocas de crisis se considera justo que el rentista absorba las cargas que un sector de la población no puede absorber.
7. Se puede acordar con esta mirada, pero necesariamente deben realizarse algunas apreciaciones:
A) El actual sistema y las decisiones que hemos tomado socialmente son las que estimularon una comunidad donde un sector de la población vive de la renta inmobiliaria o financiera. Sería conveniente repensar el sistema para que esto no suceda, mucho menos, con los niveles actuales. Tenemos la oportunidad de adoptar este camino en el presente y no conformarnos con hacer recaer el peso de las equivocaciones colectivas (del grupo hegemónico) sólo en algunos rentistas.
B) Es una verdad de Perogrullo, pero tenemos que considerar que hay rentistas que obtienen ese dinero para sobrevivir, que sin él verían en grave riesgo su manutención. Hay otros que acumulan gran cantidad de suelo urbano, decenas de viviendas, edificios enteros hasta superficies equivalentes a barrios porteños como, por ejemplo, la empresa IRSA. En un futuro, se debería empezar a afinar el trazo para diferenciar estas situaciones y realizar una distribución de las cargas más equitativa. No es lo mismo que dejar de pagar el alquiler a un fideicomiso dueño de todo un edificio que dejar de pagar el alquiler durante meses a unos jubilados que cobran la mínima.
Para esto se requiere analizar los datos que el Estado tiene sobre la capacidad económica de propietarios e inquilinos, pero sobre todo los datos que ha recabado sobre la acumulación de la propiedad de la tierra e inmuebles urbanos. Sería muy oportuno que también los gobiernos nacionales y provinciales transparentaran esta información para pensar una solución democráticamente. Esta información suele estar bajo varios candados solo disponible para los grandes desarrolladores inmobiliarios y los funcionarios de los gobiernos de turno.
En España, por ejemplo, el 85 % de las viviendas en alquiler corresponden a propietarios que tienen una sola vivienda en alquiler[2]. Este dato se desconoce en Argentina. Por esta razón, en España se está preparando una línea de crédito a tasa cero para que las familias inquilinas puedan pagar su alquiler. En esta política, la financiación la daría el Estado y no el propietario. El sentido es que la carga no la reciba unilateralmente un propietario que también necesita ese dinero para atender sus necesidades básicas.
En Argentina, el DNU no establece la tasa cero para el pago de lo adeudado porque estamos en inflación. Se establecen intereses compensatorios para que el monto de la deuda no se desprecie y no se permiten ningún otro tipo de interés. Sería una especie de financiamiento del propietario a tasa cero, pero con intereses para conservar el mismo poder de compra.
C) El DNU ha considerado la vulnerabilidad del locador (cuando el canon del alquiler resulta necesario para cubrir sus necesidades básicas) considerando este supuesto como una excepción a la medida de congelamiento de los alquileres.
No se extendió esta excepción a las medidas de suspensión de desalojos o al tratamiento de deudas por falta de pago. El destino de estos propietarios seguramente no está sellado y habrá nuevas discusiones a futuro para atender sus derechos y necesidades.
Toda la carga la absorben los propietarios. Hay un problema para los propietarios que necesitan este ingreso para vivir y que solo pueden plantear la excepción en el caso del congelamiento.
7. Se suspenden los desalojos por falta de pago total o parcial.
Este es un reclamo histórico para los que venimos impulsando la declaración de la emergencia habitacional. Pero surgen dos preocupaciones importantes:
A) Esta medida seguramente será respetada con una adhesión casi total en el sector formal de la ciudad. Pero en las villas (Barrios Populares según la Ley N° 27.453) por experiencias previas habrá un alto grado de irrespeto dejando a las familias inquilinas totalmente desprotegidas. ¿A qué experiencias nos referimos? En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, existen muchas leyes de re-urbanización de villas que prohíben los desalojos tanto del estado como de privados. Este mandato en los barrios es inexistente. Familia que no paga o no puede pagar las subas arbitrarias de los alquileres es desalojada por la fuerza por los propietarios. Esto sucede porque el Estado nunca ha querido asumir su poder de policía en estos barrios ni adoptar medidas para proteger a las familias inquilinas. Resulta más llamativo cuando esto sucede en villas que están asentadas en tierras propias del Estado Nacional o de la Ciudad. El mercado inmobiliario en las villas es más salvaje porque no tiene ningún tipo de control ni administrativo ni judicial. Si no se respetaron leyes que prohibían los desalojos, ¿Porque respetarían esta nueva ley? Para que una ley se respete tiene que existir una estructura estatal predispuesta a actuar para obligar su acatamiento. El DNU no dice nada al respecto. Esperamos que las autoridades locales actúen en consecuencia para lograr el efectivo cumplimiento de la prohibición de desalojos en los barrios populares.
En los Barrios Populares de la ciudad habitan aproximadamente 400 mil personas, 1 de cada 7 porteños/as. Entre un 40% y 50% son inquilinos/as dependiendo de cada barrio. Si estas familias no pagan su alquiler, van a generar escenarios de mucha violencia y afectación, si no interviene en forma prioritaria el Estado.
B) La suspensión de desalojo alcanza a los que tienen contratos formales de locación. Reiteramos que el país y la ciudad se encontraban antes del Covid-19 en emergencia habitacional, la cual se manifestaba en los miles de familias desalojadas mensualmente sin soluciones habitacionales adecuadas, muchas de ellas por encontrarse en situación de ocupación sin contar con contratos de alquiler firmados por el propietario registral. Así como se está anteponiendo la salud a la economía, ésta pudo ser la oportunidad para anteponer el derecho a la vivienda de estas familias a los intereses económicos de los propietarios. Esto no implica que impulsemos una solución donde los propietarios asuman toda la carga nuevamente, sino que solicitemos al Estado que intervenga en estos conflictos para buscar soluciones de equilibrio que satisfagan el derecho a la vivienda y los intereses de los propietarios. Esto no sucedió. Luego de que se levante la cuarentena y que los tribunales vuelvan a su funcionamiento normal, se reactivarán cientos de desalojos que involucran a miles de familias en la ciudad.
8. En la enumeración de los contratos de locación se ha tomado la postura más laxa sin establecer restricciones en cada categoría.
Por ejemplo, no importa el monto del precio del alquiler, ni la superficie o suntuosidad de la vivienda alquilada, es indiferente la capacidad económica del inquilino. Creemos que a futuro también deberán afinarse las situaciones alanzadas por el DNU para evitar situaciones injustas y de desequilibrios de la ecuación económica intolerables. Ejemplificamos con casos extremos: Jubilados que cobran la mínima alquilando una oficina a un profesional muy exitoso, familias inquilinas ambos directivos en blanco de empresa importante alquilando una vivienda a una familia actualmente desempleada o que no pudo trabajar por el aislamiento social obligatorio, etc.
9. Existe un tratamiento igualitario frente al rentista inmobiliario y el rentista financiero.
El 29 de marzo también se publicó el DNU que protege a los que tomaron créditos hipotecarios para vivienda única. También se dispone el congelamiento del valor de las cuotas y el diferimiento del pago de las deudas. Para el primer caso se prohíbe el cobro de intereses compensatorios y moratorios. Para el segundo caso se autoriza el cobro de intereses compensatorios. Igual solución se dispuso en el DNU de alquileres. Hasta aquí un trato igualitario. Pero, si se exige un esfuerzo también a pequeños rentistas inmobiliarios, debería el Estado exigir un esfuerzo a todos los sectores financieros con los cuáles gran parte de la población se encuentra endeudada y en dificultades para pagar dichas deudas.
10. En los últimos años ha proliferado la garantía bancaria para acceder a un alquiler.
Un banco se compromete a ser garante a cambio de un monto de dinero (más o menos, el valor correspondiente a un mes o mes y medio de alquiler). Muchas familias acceden a este servicio pagando el monto correspondiente en cuotas con intereses. Creemos que estos bancos también deberían soportar parte de la carga de esta crisis.
Por último, alquilar una vivienda no sólo implica el pago del alquiler, sino también el de los impuestos inmobiliarios, las expensas y los servicios públicos.
El GCBA debería asumir un esfuerzo equivalente al realizado por los propietarios con relación al monto de los impuestos y, también en esta dirección, disponer una nueva modalidad de tarifa social de los servicios públicos de agua y electricidad que son de su competencia