📣 CÓDIGO URBANÍSTICO: MACRI lograría que la Legislatura, violando la constitución, le aprueba cientos de torres y excepciones por toda la ciudad.

Luego de la audiencia pública sobre el proyecto de ley de “Ajuste” del Código Urbanístico, Jorge Macrí logró que se incorpore en el Despacho que se votará definitivamente este jueves 12/12, violando el procedimiento constitucional, cuáles serán las parcelas emisoras y receptoras (torres) de la herramienta “Capacidad Constructiva Adicional”.

Planeamiento urbano y espacio público

Por el abog. Jonatan Baldiviezo y la Ing. María Eva Koutsovitis.

RESUMEN

1. Luego de la audiencia pública sobre el proyecto de ley de “Ajuste” del Código Urbanístico, Jorge Macrí logró que se incorpore en el Despacho que se votará definitivamente este jueves 12/12, violando el procedimiento constitucional, cuáles serán las parcelas emisoras y receptoras (torres) de la herramienta “Capacidad Constructiva Adicional”. 

2. En el texto de la primera sanción del proyecto se dispuso que en cada caso la Legislatura definiría las parcelas emisoras y receptoras. Como esta incorporación se realiza con posterioridad de la audiencia pública, la ciudadanía no tuvo oportunidad de opinar sobre la ubicación concreta de las parcelas y polígonos que generarían m2 y cuáles serían las parcelas receptoras donde se construirían las torres. 

3. Esto constituye un fraude a la partición ciudadana y una inconstitucionalidad flagrante porque se viola el procedimiento de doble lectura dispuesto por la Constitución de la Ciudad. 

4. Se autorizan torres en 213 parcelas receptores con dimensiones superiores a 2.500 m2 y en cientos de otras parcelas receptoras en 11 corredores. Estamos hablando de la aprobación de la equivalencia de cientos de convenios urbanísticos y excepciones de una sola vez. 

5. Anunciamos que habrá una generalizada judicialización por cada torre aprobada que se autorice bajo los términos de la “Capacidad Constructiva Adicional”.

 

A. LA CAPACIDAD CONSTRUCTIVA ADICIONAL, EL FRAUDE A LA PARTICIPACIÓN CIUDADANA Y LA VIOLACIÓN A LA CONSTITUCIÓN 

El viernes 6 de diciembre, la Comisión de Planeamiento despachó el texto del proyecto de ley de “Ajuste” del Código Urbanístico luego de finalizada la Audiencia Pública. 

Quedó al descubierto que el principal interés del GCBA al impulsar el “Ajuste” del Código Urbanístico era conseguir herramientas urbanísticas para que el Ejecutivo se encuentre facultado para discrecionalmente autorizar torres y excepciones inmobiliarias por toda la ciudad. Por este motivo, todos los intereses de Jorge Macri quedaron concentrados en la herramienta “Capacidad Constructiva Adicional”. 

Cualquier modificación de la planificación de la ciudad para su aprobación en la Legislatura porteña debe cumplir el procedimiento de sanción de leyes que establece la Constitución para este tipo de temas que es el procedimiento denominado de “Doble Lectura (sanción)”. 

Este procedimiento implica que el proyecto de ley debe ser aprobado en primera lectura (1ra sanción) por la Legislatura, luego se convoca a audiencia pública, y, por último, el proyecto es tratado una segunda vez por el cuerpo legislativo que puede, rechazarlo, modificarlo o aprobarlo. En este caso, la aprobación se denomina segunda lectura (2da. sanción). 

El eje esencial de este procedimiento es la participación ciudadana en cumplimiento de la Democracia Participativa dispuesta en el art. 1 de la Constitución de la Ciudad. 

Esto determina que aquello que la ciudadanía no tuvo oportunidad de conocer y debatir no puede ser incorporado con posterioridad en la segunda lectura. De lo contraria se estaría habilitando un fraude a la participación, un fraude democrático y una violación de la Constitución de la Ciudad. 

Esto no implica que el texto aprobado en primera lectura no pueda modificarse, pero el alcance de la modificación no puede exceder la temática planteada en la primera sanción ni el contenido de la modificación dentro de la temática puede ser una sorpresa por la imposibilidad de su análisis en la audiencia pública previa. 

Esto último es lo que acaba de ocurrir con las modificaciones incluidas en el Despacho post audiencia pública con relación a la novedosa herramienta urbanística denominada “Capacidad Constructiva Adicional” (En este informe te explicamos cómo funciona). 

La Capacidad Constructiva Adicional” (CCA) consiste en que la puesta en valor de inmuebles patrimoniales y el desarrollo de Proyectos en parcelas Emisoras (edificios) en algunos sectores, principalmente en la Zona Sur de la Ciudad generarán Capacidad Constructiva Adicional (m2) que podrán ser aprovechados por sobre el plano límite permitido (la altura autorizada por la zona) en las Parcelas Receptoras (futuras Torres), ubicadas en otras áreas de la Ciudad. Estos metros cuadrados se duplicarán y serán destinados para la construcción de torres de hasta 68 metros (23 pisos) en las principales avenidas porteñas cuando el plano límite en la ciudad es de 45 m. 

Como esta propuesta novedosa fue duramente cuestionada, tanto por sectores de la ciudadanía como de la oposición legislativa, acusada de ser una herramienta para favorecer el “delivery normativo” (norma urbanística a pedido) y los CUr-ros con las excepciones inmobiliarias, cuando se votó en la primera lectura quedó muy acotada en su implementación. 

Por este motivo, se estableció que la Legislatura determinaría los polígonos emisores y los corredores y/o polígonos receptores y que esta determinación no quedaría en cabeza del Poder Ejecutivo ni se realizaría una aprobación generalizada de parcelas y polígonos por toda la ciudad. 

Textualmente en el art. 79 del proyecto aprobado en 1ra lectura se dispuso: 

“10.1.2.1. Proyectos Emisores dentro del Área de Desarrollo Prioritario Sur. (…) La Legislatura determina los polígonos emisores y su prioridad para emitir capacidad constructiva en función de indicadores económicos, urbanísticos y sociales, que son informados por el Poder Ejecutivo”. 

10.1.3. Parcelas Receptoras de C.C.A.

La Legislatura determina los corredores y/o polígonos receptores y su prioridad para recibir capacidad constructiva en función de indicadores económicos, urbanísticos y sociales, que son informados por el Poder Ejecutivo”. 

Esto implicaba que, cuando la Legislatura determine los polígonos y parcelas emisoras y receptoras, la ciudadanía tendría la posibilidad de debatir sobre la determinación de estos polígonos y parcelas porque deberían hacerse a través de un nuevo proyecto de ley y su correspondiente audiencia pública. 

La ciudadanía no tenía forma de anticipar cuáles serían las parcelas emisoras y receptoras porque expresamente la Legislatura había dispuesto que serían determinadas a futuro. Y como la Legislatura las determinaría, la única forma de hacerlo sería a través de nuevos proyectos de ley que deberían cumplimentar a su vez el procedimiento de doble lectura con audiencia pública incluida. 

Ahora nos encontramos con que en el Despacho del 6/12, que será votado este jueves 12/12, se incorporaron polígonos y corredores emisores y receptores imposibles de ser anticipados por todos aquellos que nos inscribimos y participamos en la audiencia pública. 

Se autorizan torres en 213 parcelas receptores con dimensiones superiores a 2.500 m2 y en cientos de otras parcelas receptoras en 11 corredores. Estamos hablando de la aprobación de la equivalencia de cientos de convenios urbanísticos y excepciones de una sola vez. 

Por lo tanto, si se vota este Despacho por parte del cuerpo legislativo, se estaría incumpliendo el requisito de la audiencia pública para el debate de las incorporaciones de esta modificación normativa relacionada con las parcelas y polígonos emisores y receptores de la Capacidad Constructiva Adicional. 

Y esto constituye una violación al derecho a la participación ciudadana. El constituyente consideró tan relevante la observancia del procedimiento de doble lectura para la sanción de las leyes que expresó: “Ningún órgano de gobierno puede conferir excepciones a este trámite y si lo hiciera éstas son nulas” (art. 90, último párrafo, CCBA). 

Incluso en la aprobación de la 1ra lectura no existió ningún mapa de polígonos y parcelas de la Capacidad Constructiva Adicional. 

Ahora el Despacho incorpora un mapa al Atlas del Código Urbanístico inexistente previa a la audiencia pública. 

En una causa que patrocinamos caratulada “Asociación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad y Otros c/ GCBA y Otros s/ Amparo – Ambiental”, Expte. N° 118056-2023 /0, el Dr. Aurelio Luis Ammirato, Juez de 1ra Instancia en lo CAyT, expresó: 

“La regulación constitucional de este procedimiento (doble lectura) permite inferir que después de la celebración de la audiencia pública la Legislatura puede modificar el proyecto para mejorar las soluciones normativas proyectadas previamente y consideradas en la primera lectura y en la audiencia, o para recoger observaciones o propuestas efectuadas en esta última. Pero no puede, en cambio, considerar aspectos no sometidos previamente al debate legislativo y de los habitantes, ya que de lo contrario se contraviene abiertamente el propósito tenido en mira al instituir la doble lectura, en tanto de esa manera la apertura a la discusión pública se vuelve ilusoria y meramente aparente.

Si en la segunda lectura la Legislatura contase con absoluta libertad regulatoria, al margen de la primera lectura y de la discusión llevada a cabo en la audiencia:

a) la participación pública sería solo figurativa (ya que los habitantes deben poder conocer y opinar sobre aquello que los legisladores debaten, y no sobre algo distinto); y

b) lo mismo daría mantener o derogar el procedimiento de doble lectura diseñado por el constituyente, ya que no promovería una participación significativa y eficaz de los habitantes.

Así es que tal alegación pone en juego el cumplimiento formal y solo aparente, o bien la observancia real y sustantiva del procedimiento constitucional para las leyes de doble lectura. En casos como este, más que el criterio de la Legislatura -que por supuesto puede ser correcto- lo que ha de prevalecer es el acatamiento total a las exigencias constitucionales”. 

 

B. EL DESPACHO Y LA REGULACIÓN DE LA CAPACIDAD CONSTRUCTIVA ADICIONAL

 

El Despacho estipula que las parcelas emisoras (PROYECTOS EMISORES) que generarán la Capacidad Constructiva Adicional son: 

a) Una obra nueva en los polígonos identificados en el Plano Nº 10.1

b) Manzanas de parcela única, dentro del Área de Desarrollo Prioritario Sur.

c) Una obra de puesta integral en valor de inmuebles catalogados en el Anexo I “Catálogo de Inmuebles Protegidos”.

d) Las parcelas ubicadas dentro de las Áreas de Promoción de Espacios Verdes cuando parcelas de estacionamiento o lotes baldíos con una superficie mínima de 600m2 se destinen para nuevos espacios verdes y se ceda la propiedad al GCBA. 

No se consideran como Proyectos Emisores aquellos ubicados en Unidades de Edificabilidad correspondiente a la Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 0 (U.S.A.B.0), en pasajes regulados por el artículo 4.1.20 “AE26 – Pasajes de la Ciudad, en Urbanizaciones Determinadas que sean asimilables a las mencionadas Unidades de Edificabilidad, en Equipamientos Especiales (EE), en Urbanizaciones Futuras (UF). 

Las Áreas de Promoción de Espacios Verdes (A.P.E.V) se encuentran ubicadas en los barrios de San Nicolás, Monserrat, Balvanera, San Telmo, Almagro y Santa Rita. 

1. Polígono Microcentro: comprendido por las calles Perón, San Martín, Defensa, Chile, Tacuarí y Suipacha hasta Perón.

2. Polígono Balvanera: comprendido por Av. Córdoba, Av. Callao, Av. Rivadavia y Larrea hasta Av. Córdoba

3. Polígono Almagro: comprendido por Av. Estado de Israel, Av. Córdoba, Av. Medrano, Perón, Lambaré hasta Av. Estado de Israel

4. Polígono Boedo: comprendido por Av. San Juan, Castro Barros, Av. Juan de Garay y Av. La Plata hasta Av. San Juan.

5. Polígono Santa Rita: comprendido por la calle Condarco, Av. Gaona, Joaquín V. González y Av. Álvarez Jonte hasta Condarco.

6. Polígono Barrio Montserrat: comprendido por la calle Combate de los Pozos, Av. Belgrano, Lima, Av. San Juan 

Se priorizarán aquellas que cumplan con una de las siguientes características:

I. Parcelas de esquina.

II. Parcelas pasantes con al menos uno de sus frentes de quince (15) metros de ancho.

III. Parcelas no pasantes con un frente mínimo de veintitrés (23) metros. 

La C.C.A. generada equivale a la capacidad constructiva de la parcela del Proyecto Emisor para la tipología Entre Medianeras según la Unidad de Edificabilidad en que se ubica la parcela emisora. En caso de que el solicitante proponga asumir a su cargo la ejecución del espacio verde y/o parquizado de uso público, la C.C.A. generada por el Proyecto Emisor se multiplicará por un factor de uno punto dos (1.2). 

Donde hay una necesidad, el GCBA ve un negocio inmobiliario. Justificándose con el desarrollo del sur y la necesidad de espacios verdes mercantiliza la planificación de la ciudad y utiliza estas necesidades para continuar alimentando la especulación inmobiliaria. 

Las PARCELAS RECEPTORAS de la Capacidad Constructiva Adicional son: 

A. Las frentistas a los ejes y en los polígonos delimitados en el Plano N° 10.1.

B. Las parcelas cuya superficie exceda los 2.500 m2 ubicadas en Corredores Medios y Altos (C.M. y C.A.) individualizadas en el artículo 10.1.3.3. 

No existe ningún documento que fundamente la ubicación de las parcelas emisoras ni de las parcelas receptoras. Algunas de las parcelas receptoras son parcelas en donde se intentaron convenios urbanísticos que quedaron truncos. 

Es alarmante el nivel de sujeción de la planificación de la ciudad para los negocios inmobiliarios con nombre y apellido y a medida de las corporaciones afines del Ejecutivo. Nuevamente la capa política se alimentará a costa del bienestar de la ciudadanía y del ambiente urbano porteño.