Por el abog. Jonatan Baldiviezo y la Ing. María Eva Koutsovitis
El Veredicto: La Corte Suprema Respalda la Autoridad de la Ciudad en la Disputa de Costa Salguero
En una decisión histórica con fecha del 23 de octubre de 2025, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha puesto fin a una batalla legal de más de dos décadas, revocando un fallo de cámara anterior y rechazando una demanda millonaria presentada por la empresa Border's Parking SRL contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA). La sentencia valida de manera contundente las acciones tomadas por el GCBA en 1999, cuando ordenó la clausura y demolición de una obra en el complejo Costa Salguero por carecer de un permiso de obra municipal. Este fallo afirma la potestad constitucional de la Ciudad —su "poder de policía"— para hacer cumplir sus propios códigos de edificación y planeamiento urbano, incluso en terrenos que, en aquel momento, eran de dominio federal.
El veredicto establece un precedente crucial en la dinámica de poder entre el Gobierno Nacional y la Ciudad de Buenos Aires, fortaleciendo significativamente la autonomía porteña en materia de regulación local. El razonamiento de la Corte se basa en una interpretación estricta de lo que constituye una "interferencia" federal según la Constitución Nacional, limitándola a situaciones que obstruyan directamente el propósito esencial de un establecimiento nacional.
La decisión del GCBA de afirmar su poder regulatorio en 1999, en un momento en que la titularidad del terreno estaba en disputa y se invocaba la jurisdicción federal, fue una medida estratégica de alto riesgo. El fallo de la Corte Suprema en 2025 legitima retroactivamente esta afirmación, validando la estrategia legal y política a largo plazo de la Ciudad para definir y defender sus poderes autónomos tras la reforma constitucional de 1994.
El conflicto se inició en un período de transición para la autonomía de la Ciudad. En lugar de ceder ante la autoridad federal (la Administración General de Puertos), el GCBA optó por una confrontación directa al emitir la orden de clausura, llevando la cuestión jurisdiccional a los tribunales. La batalla legal se prolongó por más de 25 años, período durante el cual la propiedad del terreno fue transferida a la Ciudad mediante la Ley 25.436 en 2001. La decisión final de la Corte no solo resuelve una cuestión a futuro, sino que revisa la acción de 1999 y la declara legítima desde su origen. Esto transforma un acto que pudo ser visto como un desafío en un ejercicio de poder legalmente fundado, sentando un precedente poderoso para disputas similares.
La Génesis del Conflicto: Un Estacionamiento en Terreno Disputado
El origen de la controversia se remonta a diciembre de 1988, cuando la Administración General de Puertos (AGP), una sociedad del Estado Nacional, celebró un "contrato de permiso de uso" con la empresa Telemetrix SA. Dicho acuerdo, posteriormente calificado como una concesión, abarcaba terrenos ganados al río en la zona conocida como Costa Salguero. El objetivo era un desarrollo masivo que incluía centros de convenciones, un hotel e instalaciones recreativas. Un detalle crucial del contrato era una cláusula que estipulaba que toda construcción debía ajustarse al Código de Edificación de la entonces Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires.
En 1989, el proyecto recibió un impulso significativo al ser declarado de "interés nacional" por la Secretaría de Turismo de la Nación. Esta declaración, que destacaba el carácter innovador del emprendimiento y su potencial para revitalizar la zona, se convertiría más tarde en un pilar central, aunque finalmente infructuoso, del argumento legal de la empresa demandante.
Años después, en agosto de 1998, Telemetrix sub-concesionó una parcela del terreno, identificada como "E3", a la firma Border's Parking SRL. El propósito era la construcción y explotación de un estacionamiento, locales comerciales y oficinas. En diciembre de ese mismo año, la AGP aprobó el inicio de las obras.
El punto de inflexión ocurrió en julio de 1999. La Dirección de Obras y Catastro del GCBA inspeccionó el lugar y emitió una orden de clausura y demolición de la construcción. La razón esgrimida fue directa: Border's Parking no había tramitado el permiso de obra local, una violación explícita del código de la Ciudad. Este acto administrativo fue la chispa que encendió una batalla legal que se extendería por décadas.
Los Contendientes y sus Argumentos
Border's Parking SRL (La Demandante)
El argumento central de la empresa se basaba en que, al ser Costa Salguero propiedad federal y parte de una zona portuaria, se encontraba bajo la jurisdicción exclusiva de la Nación. Sostenían que la aprobación otorgada por la entidad federal (la AGP) era, por lo tanto, suficiente y vinculante. Legalmente, fundamentaron que la intervención del GCBA era una extralimitación ilegítima que violaba la Ley 24.588 (conocida como "Ley de Garantías", que resguarda los intereses nacionales en la ciudad) y que los poderes locales estaban subordinados a la autoridad federal en establecimientos nacionales. La declaración de "interés nacional" fue presentada como prueba irrefutable de la preeminencia federal del proyecto. Su reclamo judicial buscaba una acción declarativa para poner fin a la incertidumbre y una compensación económica sustancial tanto del GCBA (por su accionar ilegítimo) como del Estado Nacional/AGP (por omisión en su deber de protección).
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (El Demandado)
En contraposición, el GCBA defendió su "poder de policía", una potestad inherente y garantizada constitucionalmente para regular el planeamiento urbano, la seguridad y la construcción dentro de su territorio. Su defensa se apoyó en dos pilares constitucionales: el artículo 129, que otorga autonomía a la Ciudad, y, de manera crucial, el artículo 75, inciso 30. Argumentaron que esta cláusula preserva explícitamente los poderes de policía e imposición locales sobre los establecimientos de utilidad nacional, siempre y cuando no "interfieran" en el cumplimiento de los fines específicos de dichos establecimientos. La defensa del GCBA fue clara: exigir un permiso de obra para un estacionamiento comercial de ninguna manera interfería con el propósito federal de las operaciones portuarias. Además, recordaron que el propio contrato de concesión original obligaba a las partes a cumplir con el código de edificación de la ciudad.
El Recorrido Judicial: Crónica de Dos Fallos
La Sentencia de la Cámara de Apelaciones (A Favor de la Empresa)
En una instancia previa, la Sala III de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal había revocado un fallo de primera instancia y fallado a favor de Border's Parking. La Cámara consideró que la actuación del GCBA había sido "ilegítima". Su razonamiento se vio fuertemente influenciado por dos factores: primero, que el proyecto había sido declarado de "interés nacional", y segundo, que el desarrollo había avanzado públicamente durante más de una década sin objeciones por parte de las autoridades locales.
La cámara de apelaciones adoptó una visión amplia del concepto de "interferencia", concluyendo que el GCBA se había "arrogado facultades" que pertenecían al Estado Nacional y había interferido con los objetivos del proyecto. Como consecuencia, condenó al GCBA al pago de daños y perjuicios por "falta de servicio".
La Revocación de la Corte Suprema (La Última Palabra)
La Corte Suprema admitió el recurso extraordinario federal presentado por el GCBA, preparando el escenario para la decisión final. El máximo tribunal se apoyó en gran medida en los argumentos expuestos por la Procuración General de la Nación, cuyo dictamen desmanteló sistemáticamente la lógica del fallo de la Cámara de Apelaciones. Finalmente, la Corte revocó la sentencia de apelación en su totalidad y rechazó la demanda de Border's Parking. El núcleo de su decisión fue que las acciones del GCBA constituyeron un ejercicio válido y legítimo de sus potestades constitucionales.
Desentrañando la Lógica de la Corte Suprema
La Cláusula de "No Interferencia" (Art. 75, inc. 30): Una Prueba Funcional
La Corte estableció que para que una regulación local sea declarada inconstitucional, debe crear un obstáculo directo y tangible para el cumplimiento del propósito federal central del establecimiento nacional. En este punto, el caso de la exclusividad federal se derrumbó bajo el peso de una declaración previa de la propia AGP. Tanto la Corte como la Procuración General destacaron una resolución de la AGP del año 1992 (AGP 25/92) que afirmaba explícitamente que el complejo comercial de Costa Salguero "no obstaculiza ni afecta en absoluto el quehacer portuario, por estar localizado fuera de zonas operativas".
La lógica resultante es impecable. La prueba constitucional es si las normas locales "interfieren" con el fin federal. El fin federal en esta zona es la "actividad portuaria". La propia autoridad federal a cargo del puerto (AGP) declaró oficialmente que el proyecto comercial en cuestión no tenía impacto alguno en la actividad portuaria. Por lo tanto, es lógicamente imposible que un código de edificación local aplicado a ese proyecto pueda interferir con un fin federal que el propio proyecto no afecta. Esta pieza de evidencia se convirtió en el eje que desarticuló todo el argumento de la empresa demandante. La Corte concluyó que exigir un permiso de obra es una regulación "periférica y extrínseca" que no "degrada" la actividad de jurisdicción nacional.
La Separación entre Dominio y Jurisdicción
La Corte Suprema dejó explícitamente de lado la cuestión de quién era el propietario del terreno en 1999, por considerarla irrelevante para la disputa jurisdiccional. El fallo reitera la doctrina jurídica establecida de que la propiedad (dominio) y la potestad de regular (jurisdicción) no son conceptos equivalentes. El Estado Nacional puede ser dueño de una propiedad dentro de una ciudad, pero esa propiedad sigue sujeta a las regulaciones locales de salubridad, seguridad y urbanismo, a menos que dichas regulaciones impidan directamente una función federal específica. Este principio es fundamental para el funcionamiento de cualquier sistema federal.
El Principio de Lealtad Federal
El máximo tribunal enmarcó su decisión dentro de una filosofía constitucional más amplia, enfatizando que el sistema federal depende de la "buena fe", la "coordinación" y la "concertación" entre los distintos niveles de gobierno. Con esta afirmación, la Corte no solo resuelve una disputa, sino que envía un mensaje a todas las esferas gubernamentales. Al invocar la "lealtad federal", advierte contra una visión absolutista de la jurisdicción, sugiriendo que los conflictos deben resolverse mediante la cooperación en lugar de litigios de suma cero. Esto eleva el fallo de una mera decisión técnica a una guía constitucional sobre cómo debe operar la federación argentina, implicando que tanto las autoridades nacionales como las locales tienen el deber de evitar el abuso de sus competencias y buscar la armonía.
Tabla 1: Análisis Comparativo del Razonamiento Judicial
|
Cuestión Jurídica |
Fallo de la Cámara de Apelaciones (Sala III) |
Fallo Final de la Corte Suprema de Justicia |
|
¿Fue legítima la intervención del GCBA (clausura)? |
No. Se consideró una interferencia ilegítima con un proyecto de "interés nacional" bajo jurisdicción federal. |
Sí. Fue un ejercicio válido del poder de policía no delegado de la Ciudad en materia urbana y edilicia. |
|
¿Cómo se interpretó el Art. 75, inc. 30 (interferencia)? |
De forma amplia. Las acciones del GCBA interfirieron con el propósito general del proyecto definido por la autoridad nacional (AGP y Secretaría de Turismo). |
De forma estricta y funcional. La regulación local no interfiere a menos que obstruya el fin federal principal (actividad portuaria), lo que no ocurrió en este caso. |
|
¿Cuál fue la relevancia de la declaración de "interés nacional"? |
Un factor clave que justificaba la preeminencia federal y tornaba ilegítima la intervención local. |
Jurídicamente irrelevante para la cuestión jurisdiccional. Una declaración de "interés nacional" no despoja a las autoridades locales de sus potestades constitucionales. |
|
¿Tenía Border's Parking derecho a una indemnización? |
Sí, con base en una "falta de servicio" del GCBA por sus acciones ilegítimas. |
No. Al ser legítima la actuación del GCBA, no existe fundamento legal para un reclamo de daños. La demanda fue rechazada en su totalidad. |
Precedente e Implicancias: El Impacto Duradero del Caso 'Border's Parking'
Este fallo representa una victoria histórica para la autonomía de la Ciudad de Buenos Aires, consagrada en la Constitución de 1994. Confirma que las facultades de la Ciudad no son meramente delegadas o residuales, sino que son inherentes y están protegidas constitucionalmente.
La decisión establece un estándar muy elevado para que el Gobierno Nacional pueda argumentar que su jurisdicción prevalece sobre la ley local. Ya no es suficiente declarar un proyecto de "interés nacional" o ser el titular del dominio del terreno. El gobierno federal deberá demostrar que una regulación local específica representa una amenaza directa y material para el cumplimiento de una función nacional esencial (como la defensa nacional, el correo o, en este caso, las operaciones portuarias).
Este precedente será, sin duda, citado en todas las futuras disputas sobre uso del suelo, regulaciones ambientales y planificación urbana que involucren propiedades federales dentro de los límites de la ciudad (por ejemplo, terrenos ferroviarios, propiedades militares o edificios administrativos federales). Empodera a los municipios de toda la Argentina para hacer cumplir sus regulaciones locales con mayor firmeza.
El caso Border's Parking, que comenzó con una disputa por un único permiso de construcción, ha concluido con una poderosa declaración de la Corte Suprema sobre la naturaleza del federalismo argentino. Reequilibra la balanza del poder, asegurando que, a medida que las ciudades crecen y se desarrollan, sus gobiernos autónomos dispongan de las herramientas necesarias para gestionar su propio territorio, un principio que resonará durante las próximas décadas.
1. Durante la redacción de este artículo, se utilizó el modelo de lenguaje Gemini de Google (consultado en varias ocasiones durante septiembre y octubre de 2025) para las siguientes tareas: (1) generar un resumen inicial de la literatura existente sobre la temática del artículo y para el análisis de datos, cuyas fuentes fueron posteriormente verificadas y ampliadas manualmente por los autores; (2) proponer una estructura inicial para el artículo; y (3) realizar una revisión final del texto para mejorar su claridad y fluidez. Los autores supervisaron, revisaron y editaron todo el contenido generado por la IA para asegurar su precisión y coherencia con la voz autoral del trabajo.