Informe N° 5: Análisis de la Modificación del Código Urbanístico
El CUr-RO Urbanístico
Por Jonatan Baldiviezo, María Eva Koutsovitis
Fundadores de El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos
El viernes 20 de septiembre la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura porteña, despachó el Proyecto de Ley N° 2120-J-2024 que tiene por objeto realizar un “Ajuste” al Código Urbanístico aprobado en el año 2018. La intención de Jorge Macri y sus aliados es obtener la primera sanción el jueves 26 de septiembre, para poder llegar antes de fin de año con la segunda sanción (segunda lectura) definitiva luego de haber convocado a la audiencia pública correspondiente.
Eufemísticamente, los funcionarios del Poder Ejecutivo llaman “ajuste” a la imperiosa necesidad de frenar la construcción descontrolada en los barrios de casas bajas de la Ciudad de Buenos Aires que sufrieron estos años un proceso de renovación inmobiliaria acelerado por el abrupto incremento de la capacidad constructiva habilitada en el año 2018. Por ejemplo, desde 2019 a 2022 se otorgaron sólo en los barrios de Palermo, Colegiales, Belgrano, Núñez y Saavedra permisos de construcción por un total de 3.700.000 de m2 (casi dos Puertos Maderos). En el mismo período, en Chacarita, Agronomía, Parque Chas, Villa Ortuza, Villa Crespo, Paternal y Villa del Parque se otorgaron permisos de obra nueva por 1 millón de m2, un monto equivalente a todo lo que se construye en toda la ciudad en un año.
Esta nueva propuesta de actualización de la normativa urbanística supuestamente se enmarca en la obligación de evaluar integralmente el funcionamiento del Código Urbanístico cada 4 años, pero lamentablemente no se cumplió con los procedimientos de democracia participativa legalmente estipulados ni con la producción de información necesaria para el debate público.
LA DESPLANIFICACIÓN
Elementos básicos de toda planificación urbana son la determinación de un diagnóstico, la priorización de los problemas que se pretenden solucionar en los siguientes años, la selección de las soluciones a implementar y la velocidad de implementación de estas. Cada una de estas etapas debe contemplar la participación ciudadana y ámbitos de codecisión entre la ciudadanía y el gobierno, ya que la ciudad es nuestro Bien Común, por lo tanto, la única planificación urbana válida es la planificación participativa.
En este proceso de evaluación y “ajuste” del Código Urbanístico (CUr) no sucedió ninguna de estas cuestiones elementales.
Al día de hoy, el gobierno de la ciudad no presentó ningún diagnóstico de qué sucedió en estos últimos 6 años desde la aprobación del Código Urbanístico aprobado en 2018. De acuerdo con el propio código y al Plan Urbano Ambiental, el Poder Ejecutivo debía iniciar un Monitoreo del funcionamiento de la nueva normativa urbanística desde su sanción, determinando variables y realizando su seguimiento. Nada de esto se hizo o lo están ocultando. La ciudadanía no tuvo acceso a nada similar a lo que podrían ser las conclusiones de dicho Monitoreo.
La nueva propuesta de modificación surge de esta forma como un acto mágico, sin fundamentos, sin antecedentes, sin información. La planificación propuesta es el paradigma de la discrecionalidad y la irrazonabilidad. Una planificación sin razones y sin razonabilidad.
En este marco, el proyecto de ley proponía que la Legislatura delegara en el Poder Ejecutivo un poder discrecional enorme para otorgar excepciones, en toda la ciudad, a la normativa urbanística general del código a través de distintas herramientas (Capacidad Constructiva Adicional, Compensación Volumétrica, Regulación de las parcelas superiores a 2.500 m2, Deslinde, Determinación de usos en los espacios verdes, Enrases o Completamiento de Tejido, etc).
En las primeras gestiones del Pro, la ciudad fue el reino de las excepciones a través de las “interpretaciones” que realizaba la Dirección de Interpretación Urbanística (DGIUR). El Poder Ejecutivo se transformaba en legislador y otorgaba permisos para torres por fuera de la norma utilizando artilugios jurídicos o ambigüedades de la normativa. Muchas de estas “torres sorpresa” planificadas dentro del paradigma del “Si pasa, pasa” fueron frenadas en la justicia generando “inseguridad” jurídica en el ámbito de las corporaciones inmobiliarias.
Para superar dicha “inseguridad” Larreta, que no dejó de lado las “interpretaciones”, pergeñó en paralelo un proceso para garantizar mayor seguridad jurídica a los beneficiarios de las excepciones y así surgió la política del ConvenioVirus. Propietarios y Desarrolladores inmobiliarios pagaban por el cambio de norma para construir torres, avalados por la Legislatura, ya que los convenios urbanísticos se aprobaban por ley. A plena luz del día se conseguía una mayor protección legal de las excepciones que las que otorgan las “interpretaciones”.
Ahora, Jorge Macri intenta tener lo mejor de ambos modelos de excepciones, por una parte, la discrecionalidad del Poder Ejecutivo que tenían las “interpretaciones” y, por otra parte, la protección legal de los convenios urbanísticos. Para esto le propone a la Legislatura que delegue sus facultades en el Jefe de Gobierno con la aprobación del proyecto, que la decisión de las excepciones vuelva al ámbito del Poder Ejecutivo y que no quede en cabeza de la Legislatura. Cada gestión del Pro se supera a sí misma.
A falta de votos propios necesarios en la Legislatura (31 votos), Jorge Macri tuvo que aceptar la morigeración de la delegación masiva de facultades que proponía para que el proyecto de ley pudiera ser despachado de la Comisión de Planeamiento para su votación este jueves.
Resulta oportuno aclarar, que el gobierno a través de excepciones es la antítesis de una buena planificación.
LA DESDEMOCRATIZACIÓN
Durante el debate de derogación del Código de Planeamiento y su reemplazo por el Código Urbanístico en el año 2018, ordenado por la justicia, el GCBA convocó a instancias de participación ciudadana descentralizadas en todas las comunas y en cada una de las villas. Además, de convocar a varias reuniones generales a través del Foro Permanente Participativo. Estas instancias fueron convocadas antes de remitir el proyecto de ley a la Legislatura.
En este caso, que es una evaluación integral del CUr, se debió repetir el mismo proceso democrático, pero no ocurrió. No se realizó ninguna reunión en las comunas menos en las villas, que son claramente el sector que más sufre la planificación sujeta a los intereses de la especulación inmobiliaria. Se convocó en dos oportunidades al Foro Permanente Participativo sin dar a conocer el texto del proyecto en dichas reuniones. Cada persona que asistió al Foro tuvo dos minutos para hablar sobre un proyecto que no conocía y para opinar sobre un diagnóstico que no existía.
Esto constituye un retroceso grave que debería frenar todo debate en la Legislatura porteña. La discusión de la modificación del CUr es una cuestión ambiental y el derecho a la participación ciudadana también es parte de nuestros derechos políticos. En ambos casos, se aplica el principio de progresividad y no regresividad con jerarquía constitucional, que llanamente implica que el estado una vez que reconoció derechos a la ciudadanía no puede dar marcha atrás. El tratamiento actual del CUr es una grave violación a nuestros derechos ambientales y políticos porque implica un retroceso democrático con relación a como se desarrolló el debate en el año 2018.
Por otra parte, luego de la aprobación del CUr en el 2018, se ratificó el Acuerdo Regional sobre el Acceso a la Información, la Participación Pública y el Acceso a la Justicia en Asuntos Ambientales en América Latina y el Caribe, conocido como "Acuerdo de Escazú", a través de la Ley N° 27.566, publicado en el Boletín Oficial en fecha 19 de octubre de 2020.
El Acuerdo de Escazú obliga al estado a asegurar que la participación ciudadana sea desde las etapas iniciales del proceso de toma de decisiones ambientales. La Legislatura y el Poder Ejecutivo, en cambio, recién darán participación ciudadana una vez que esté mayormente cocinado el texto del proyecto de ley.
LA DESPROTEGIDA IDENTIDAD BARRIAL
La gran organización ciudadana que se originó en defensa de la identidad de los barrios de casas bajas impulsó que el gobierno tuviera que dar alguna respuesta a la construcción desbocada impulsada por el CUr.
En la propuesta del proyecto de ley para estos barrios se atendió a algunos reclamos como el incremento de la superficie del pulmón de manzana y bajar algunas alturas en ciertos sectores.
Esta intención de internalizar en la propuesta urbanística el reclamo de las asambleas y colectivos barriales es desvirtuada cuando en la letra chica del proyecto de ley se dispone que la nueva normativa urbanística que se aprueba para estos barrios recién va a ser aplicada a los procedimientos de solicitud de permisos de obra que se presenten luego de la entrada en vigencia de la nueva ley.
Es decir, hay miles de expedientes en trámite que por haber presentado un solo papel ya quedaron inmunes a los efectos de la nueva normativa. En los hechos, esto implicará que luego de aprobada esta modificación seguirán construyéndose cientos de edificios en estos barrios con la normativa vieja. Un contrasentido absoluto. Se reconoce que estos barrios están en emergencia urbanística. De allí la urgencia en modificar el código. Pero se autoriza a que se sigan otorgando permisos de obra con el código anterior, acusado de destruir la identidad de estos barrios, sólo por el hecho de haber iniciado el trámite antes de la aprobación de la nueva ley.
Esta situación se agrava ya que el proyecto de ley autoriza el Enrase o Completamiento de Tejido en estos barrios de casas bajas. Esto significa que en una parcela que tiene al lado un edificio que con la nueva ley su altura queda más alta que la permitida, podrá construirse hasta la altura del edificio lindero preexistente aun cuando supere la altura actualmente límite.
En conclusión, aprobado el Código Urbanístico van a seguir construyéndose edificios con la normativa vieja, es decir, con mayor altura a la nueva fijada legalmente. Una vez construidos estos edificios, las parcelas linderas también van a poder construirse hasta dicha altura superando la altura establecida. Entonces ¿Cuál es el impacto inmediato que tendrá la nueva modificación del CUr? ¿Es una verdadera protección para estos barrios la nueva propuesta? Claramente, no.
Existe extremada resistencia a la restricción a la construcción por parte de la corporación inmobiliaria. Es un tema que se puede abordar desde muchas aristas, pero acá ponemos los datos brindados por el GCBA con relación a la cantidad de metros que se pueden seguir edificando en la ciudad.
De acuerdo con el actual CUr se autoriza seguir construyendo en un total de alrededor 310 millones de m2. Al promedio actual de 1 millón por año estaríamos hablando de 310 años.
Si tomamos la propuesta del proyecto de ley, se podrá seguir construyendo un total de 298 millones de m2.
Estos números son gráficos para evaluar la constante intención de continuar incrementando la capacidad constructiva de las parcelas en una ciudad que se encuentra explotada y sus servicios públicos colapsados.
FUERA DE LA AGENDA
La voluntaria desdemocratización del proceso de discusión del Código Urbanístico se debe, en parte, a que el GCBA no quiere escuchar el reclamo de las verdaderas prioridades urbanas: mitigar la crisis habitacional, la necesidad de más infraestructura verde, solución al colapso de los servicios públicos domiciliarios y no domiciliarios, regulación ambiental acorde a la crisis climática (a pesar de que la justicia ordenó la aprobación del Código Ambiental, aún no tenemos uno), regulación de mejores controles al daño generado por la construcción de edificio y el establecimiento de herramientas preventivas, una planificación del AMBA en su totalidad, etc.
El proyecto de ley no aborda ninguno de estos temas. A raíz de esta propuesta de desplanificación de la ciudad, de desdemocratización, de falta de verdaderas soluciones a los principales problemas urbanos que tenemos, decenas de asambleas se concentraron frente a la Legislatura porteña el viernes 20 de septiembre solicitando que sus reclamos sean atendidos.