El Jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Jorge Macri, en el marco del debate de la modificación o “Ajuste” del Código Urbanístico dictó el DNU N° 2/2024 que tiene por objeto suspender determinados trámites relacionados con permisos de construcción.
En el Considerando del DNU se expresaría:
“Que el Proyecto mencionado tiene como objetivo resguardar la identidad barrial y el patrimonio urbano, así como las necesidades de aire y suelo libre, apuntando a la generación de un tejido morfológico homogéneo que evite las disrupciones y los desequilibrios en la configuración primaria del espacio urbano; (...)
Que resulta necesario tomar acciones inmediatas a fin de evitar la frustración de los objetivos tenidos en miras, siendo imprescindible resguardar los principios urbanísticos que inspiraron el Proyecto referido”.
En el Siguiente cuadro resumimos la propuesta del Jefe de Gobierno:
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El Código Urbanístico define a través de su artículo 2.1 al Certificado Urbanístico como un documento optativo que certifica la regulación urbanística aplicable a la parcela sobre usos del suelo, tejido y cargas públicas.
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Mediante su artículo 2.4. define a la Consulta al Organismo Competente como el procedimiento por el cual se efectúan las consultas técnicas urbanísticas, siendo obligatoria en los casos que así se determinen.
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El Código de Edificación define al “Registro Etapa Proyecto” como el acto administrativo por el cual la Autoridad de Aplicación valida que el proyecto declarado en los planos se ajusta a la normativa vigente en la materia, a fin de continuar con el proceso de obtención del permiso correspondiente.
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USAB 1 = Plano Límite 9m
USAB 2 = Plano Límite 14,6 m (cuatro pisos + retiro)
El art. 5 del DNU exceptúa de la suspensión del inicio del trámite de Registro en Etapa de Proyectos (art. 4) a los trámites referidos a proyectos que:
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a la fecha de publicación del presente Decreto, tuvieren otorgada y vigente la factibilidad por consulta de interpretación urbanística o consulta obligatoria, o cuenten con certificado urbanístico vigente, mediante acto administrativo dictado por la Dirección General Interpretación Urbanística, dependiente de la Subsecretaría de Gestión Urbana de la Secretaría de Desarrollo Urbano.
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tengan una pisada hasta la Línea de Frente Interno, con un plano límite proyectado de hasta nueve (9) metros, y que no contemplen construcciones conforme lo previsto en los artículos 6.3.1 y 6.3.1.1 del Código Urbanístico.
Análisis del contenido del DNU
1. En principio, el Jefe de Gobierno, luego de varios rechazos públicos a suspender trámites relacionados con la construcción de obras nuevas durante la discusión del “ajuste” del Código Urbanístico, decidió tomar a su manera los reclamos que venimos realizando. Lamentablemente, lo que propone el Jefe de Gobierno no resulta una solución eficaz para impedir que el nuevo contenido del Código Urbanístico no se vea frustrado por trámites iniciados previamente.
2. El DNU dispone que no se podrán solicitar Certificados Urbanísticos en toda la Ciudad. Este era un trámite opcional, que era utilizado para congelar la normativa urbanística frente a modificaciones.
Resulta positivo que se suspendan el inicio de nuevos trámites pero no resulta suficiente porque no se suspenden los ya iniciados y tampoco se dan de baja Certificados Urbanísticos ya otorgados que, como analizamos en este informe, no debería considerarse, como lo hace el GCBA, que otorgan un derecho adquirido que confiere inmunidad a la parcela frente a futuras modificaciones del CUR.
3. El DNU permite iniciar el trámite de solicitud de prórroga de Certificado Urbanístico con excepción en USAB 1 y USAB 2. Esto tiene un alcance limitado porque si el objeto es proteger las identidades barriales, muchas parcelas de los barrios de casas bajas fueron rezonificadas como USAM o USAA. El límite es arbitrario y no cumple con el objetivo.
4. El DNU permite iniciar trámites por Consultas de Interpretación Urbanística y Consulta Obligatoria con excepción de parcelas correspondientes a USAB 1 y USAB 2.
Nuevamente el alcance es limitado. Si estamos en presencia de un “Ajuste” de la totalidad del Código Urbanístico, la suspensión debió ser en toda la ciudad y no limitarse a determinadas unidades de edificabilidad.
5. El DNU permite iniciar trámites de Registro en Etapa Proyecto para ampliación u obra nueva con excepción de parcelas correspondientes a USAB 1 y USAB 2.
Aquí también el alcance es limitado ya que debió extenderse a toda la ciudad y no limitarse a determinadas unidades de edificabilidad.
6. Si bien el DNU intenta minimizar la presión sobre las áreas USAB 1 y 2 queda abierta la posibilidad de iniciar trámites en las restantes áreas y de proseguir trámites iniciados en toda la ciudad. Supuestamente, el GCBA quiere resguardar los barrios de casas bajas, pero en muchos de ellos, hay parcelas que tienen zonificaciones USAM y USAA para las cuales no regirán estas mínimas restricciones.
7. Considerando que el Certificado Urbanístico es optativo, la suspensión de inicio de solicitudes de Certificado Urbanístico en toda la ciudad no es significativa ya que se pueden iniciar trámites de permisos de obra nueva en toda la ciudad menos en zonas USAB 1 y 2.
8. Para analizar el verdadero alcance de estas medidas cabe recordar que el Proyecto de Ley de “ajuste” del CUR establece en su Cláusula Transitoria lo siguiente:
“La modificación del Código Urbanístico que se aprueba por la presente Ley, se aplica a los trámites administrativos que se inicien con posterioridad a su entrada en vigencia. Los actos administrativos dictados con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente Ley conservarán su validez por el término en el que fueron otorgados. Los trámites administrativos en curso a la entrada en vigencia de la presente Ley seguirán rigiéndose de conformidad con el régimen vigente al momento del inicio del trámite”.
Es decir, todos los trámites ya iniciados de Certificados Urbanísticos, de Factibilidad, de permisos de obra no se verán afectados por el DNU. Estamos hablando de miles de trámites para construcción de nuevos edificios que se podrán construir a pesar de que se sancione la modificación del CUR.
En este informe, evaluamos que con esta cláusula transitoria, el GCBA pretende garantizar la “seguridad jurídica inmobiliaria” durante el tratamiento y sanción de la modificación integral del Código Urbanístico.
El DNU en sus fundamentos expresa que tiene la intención de proteger la efectividad de la futura norma urbanística, pero en los hechos no cumple con ese objetivo. Es una medida que se queda muy corta. Una medida que se inserta en el “hacer de cuenta que se hace”.
Un principio arquitectónico del derecho ambiental es que no existe derecho adquirido a dañar el ambiente. La seguridad jurídica inmobiliaria debe ceder frente a la producción de daño ambiental urbano.
Por lo tanto, ¿Por qué en el proceso de modificación de la planificación de la ciudad debemos garantizar todos los proyectos que aún no obtuvieron permiso de obra nueva?
Esta cláusula transitoria viola los principios elementales del derecho a un ambiente sano y equilibrado como es el principio de prevención.
9. En conclusión, El Jefe de Gobierno con este DNU pretende cerrar el debate sobre la suspensión del otorgamiento de los permisos y la temporalidad de la vigencia de la modificación del Código Urbanístico que se termine aprobando. Plantea una medida como salvadora de la efectividad de los nuevos parámetros urbanísticos que se aprueben, pero en los hechos implica ratificar que miles de edificios que ahora están en trámite no se verán perjudicados. En vez de proteger los barrios de la sobreconstrucción desregulada el DNU es la afirmación de que en la Ciudad la única seguridad jurídica que existe es la de la rentabilidad de las corporaciones inmobiliarias-financieras.
10. Solicitamos al Jefe de Gobierno y a la Legislatura que:
10.1. Eliminen la cláusula transitoria del proyecto de ley para que no sea aprobada en la sanción definitiva.
10.2. Establezcan expresamente, para no dejar a dudas, que la modificación que se apruebe del Código Urbanístico se aplicará a todo procedimiento de permiso de obra en trámite que no tenga permiso de obra ya otorgado (registro de plano). Es decir, la nueva normativa debe aplicarse a todo proyecto, aún cuando se haya otorgado Certificado Urbanístico o factibilidad o se haya iniciado cualquier trámite, siempre y cuando no cuente con el registro de planos.
10.3. Se establezca un procedimiento de evaluación de los permisos de obra otorgados, pero cuyos trabajos constructivos no iniciaron en los sectores de la ciudad donde esté en juego la identidad de los barrios o se encuentren en emergencia urbanística, a fin de analizar la conveniencia de la construcción de dichos edificios o la necesidad de readecuación de los proyectos y permisos aprobados.
TEXTO COMPLETO DEL DNU N° 2/2024
(Dictado en el Expediente Administrativo N° Ex-2024-29064686-GCABA-SSGU en fecha 8 de agosto de 2024)
VISTO: La Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Anexo A de la Ordenanza 34.421, las Leyes 15, 6.099 y 2.930 (textos consolidados por Ley 6.588), la Ley 6.684, los Decretos 58/19, 99/19, 475/20, 387/23 y sus modificatorios, la Resolución 80-SSGU/21, la Disposición 970-DGIUR/23, el Mensaje 16/24, el Expediente Electrónico 29064686-GCABA-SSGU/24, y,
CONSIDERANDO:
Que el artículo 27 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires establece que la Ciudad debe desarrollar, en forma indelegable, una política de planeamiento y gestión del ambiente urbano integrada a las políticas de desarrollo económico, social y cultural, que contemple su inserción en el área metropolitana;
Que mediante Ley 6.099 y sus modificatorias, se aprobó el Código Urbanístico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el cual se encuentra reglamentado por el Decreto 99/19;
Que, en el marco de su facultad de iniciativa legislativa prevista en el artículo 85 de la Constitución de la Ciudad, el Poder Ejecutivo presentó ante la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, mediante Mensaje 16/24, un Proyecto de Ley que propicia la modificación del Código Urbanístico;
Que dicho Proyecto de Ley fue elaborado en el marco de los criterios previstos en la Ley 2.930, a fin de propiciar un modelo de ciudad basado en la homogeneización de alturas, mixtura de usos, crecimiento orientado a infraestructura, densificación por corredores urbanos, entre otros rasgos predominantes;
Que asimismo, el citado Proyecto fue fruto de un proceso participativo que involucró a los vecinos y vecinas de distintos barrios de la Ciudad, al Foro Participativo Permanente, a la Comisión Asesora Permanente Honoraria del Consejo Asesor del Plan Urbano Ambiental, y a asociaciones de profesionales;
Que el Proyecto mencionado tiene como objetivo resguardar la identidad barrial y el patrimonio urbano, así como las necesidades de aire y suelo libre, apuntando a la generación de un tejido morfológico homogéneo que evite las disrupciones y los desequilibrios en la configuración primaria del espacio urbano;
Que en ese marco, se propició modificar las Unidades de Sustentabilidad de Baja Densidad a partir de la incorporación de la Unidad de Sustentabilidad de Baja Densidad 0 (U.S.A.B. 0), estableciendo asimismo que las tres Unidades de Sustentabilidad de Baja Densidad (U.S.A.B. 0, 1 y 2) tendrán una pisada hasta la Línea de Frente Interno (L.F.I.), lo cual amplía los Centros Libre de Manzana y aumenta el terreno absorbente;
Que la eventual sanción del Proyecto de Ley de modificación del Código Urbanístico presentado, deberá realizarse de acuerdo al procedimiento de doble lectura establecido en el artículo 90 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires;
Que resulta necesario tomar acciones inmediatas a fin de evitar la frustración de los objetivos tenidos en miras, siendo imprescindible resguardar los principios urbanísticos que inspiraron el Proyecto referido;
Que por Ley 6.684 se aprobó la Ley de Ministerios del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, estableciéndose en el Capítulo I del Título VIII las atribuciones de la Jefatura de Gabinete de Ministros;
Que entre los objetivos de la Jefatura de Gabinete de Ministros se encuentran los de diseñar las políticas e instrumentar los planes destinados al planeamiento urbano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, así como diseñar e implementar políticas que, a través de una planificación estratégica, promuevan la transformación de las condiciones de la calidad urbana de zonas específicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, e impulsen la integración de las áreas postergadas;
Que, a través del Decreto 387/23 y sus modificatorios, se aprobó la estructura orgánico funcional dependiente del Poder Ejecutivo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, contemplando a la Secretaría de Desarrollo Urbano bajo la órbita de la citada Jefatura de Gabinete de Ministros;
Que entre las responsabilidades primarias de dicha Secretaría se encuentran las de diseñar las políticas e instrumentar los planes destinados al planeamiento urbano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y entender en el planeamiento y diseño de políticas públicas de hábitat y viviendas, infraestructura y servicios, en coordinación con las áreas competentes;
Que asimismo, a través del artículo 2° del Decreto 475/20, modificatorio del Decreto 99/19, se estableció a la Secretaría de Desarrollo Urbano como Autoridad de Aplicación del Código Urbanístico;
Que el mentado Código Urbanístico define a través de su artículo 2.1 al Certificado Urbanístico como un documento optativo que certifica la regulación urbanística sobre usos del suelo, tejido y cargas públicas aplicable a la parcela, y mediante su artículo 2.4. a la Consulta al Organismo Competente como el procedimiento por el cual se efectúan las consultas técnicas urbanísticas, siendo obligatoria en los casos que así se determinen;
Que por Disposición 970-GCABA-DGIUR/23 se aprobaron los distintos procedimientos de carácter urbanístico, entre ellos el de Consulta de Interpretación Urbanística, Certificado Urbanístico, Solicitud de Prórroga de Certificado Urbanístico, y Consulta Obligatoria (Consulta Obligatoria General y Consulta Obligatoria para Inmuebles en APH o Catalogados, entre otras);
Que a través del Anexo A de la Ordenanza 34.421, se aprobó el Código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el cual define al “Registro Etapa Proyecto” como el acto administrativo por el cual la Autoridad de Aplicación valida que el proyecto declarado en los planos se ajusta a la normativa vigente en la materia, a fin de continuar con el proceso de obtención del permiso correspondiente;
Que mediante el artículo 1° del Decreto 58/19, se estableció a la entonces Subsecretaría de Registros, Interpretación y Catastro, dependiente del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte, u organismo que en el futuro la reemplace, como Autoridad de Aplicación del Código de Edificación, y se le encomendó la confección de los Reglamentos Técnicos del referido plexo normativo;
Que actualmente dichas competencias son ejercidas por la Subsecretaría de Gestión Urbana, dependiente de la Secretaría de Desarrollo Urbano;
Que, a fin de dotar de operatividad al precitado cuerpo normativo, la Subsecretaría de Gestión Urbana aprobó, a través de la Resolución 80/21 y modificatorias, los “Reglamentos Técnicos del Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires”, contemplando en ellos los trámites, requisitos y procedimientos en relación al "Registro en Etapa Proyecto”;
Que teniendo en consideración todo lo expuesto, se entiende razonable y necesario adoptar medidas de carácter extraordinario durante el tratamiento parlamentario del Proyecto de modificación del Código Urbanístico, a fin de evitar situaciones que se contrapongan con los objetivos que éste persigue, derivando en efectos contradictorios y disvaliosos para los intereses de la Ciudad y sus vecinos/as, en función del nuevo paradigma de planeamiento urbano que se encuentra actualmente bajo análisis legislativo;
Que, en virtud de ello, resulta imperioso suspender el inicio de los trámites para solicitar Certificados Urbanísticos en los términos del artículo 2.1. del Código Urbanístico, por el plazo de ciento ochenta (180) días corridos, o hasta la fecha de la eventual sanción de un Proyecto de Ley de modificación del Código Urbanístico, lo que ocurra primero;
Que asimismo, es menester suspender el inicio de los trámites para solicitar prórroga de Certificados Urbanísticos, en los términos del artículo 2.1. del Código Urbanístico, para inmuebles ubicados en Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 1 (U.S.A.B. 1) y Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (U.S.A.B. 2), por el plazo de ciento ochenta (180) días corridos, o hasta la fecha de la sanción de un Proyecto de Ley de modificación del Código Urbanístico, lo que ocurra primero;
Que, en la misma línea de ideas, corresponde suspender el inicio de los trámites por Consultas de Interpretación Urbanística y Consulta Obligatoria (consulta obligatoria general y consulta obligatoria para inmuebles en Áreas de Protección Histórica o catalogados), enmarcadas en el artículo 2.4 del Código Urbanístico, para inmuebles ubicados en Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 1 (U.S.A.B. 1) y Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (U.S.A.B. 2), por el plazo de ciento ochenta (180) días corridos o hasta la fecha de la eventual sanción de un Proyecto de Ley de modificación del Código Urbanístico, lo que ocurra primero;
Que por último, resulta imperioso suspender el inicio de los trámites de Registro en Etapa Proyecto para ampliaciones u obra nueva, respecto a inmuebles ubicados en Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 1 (U.S.A.B. 1) y Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (U.S.A.B. 2), a partir de la fecha de publicación del presente, y por el plazo de ciento ochenta (180) días corridos, o hasta la fecha de la eventual sanción de un Proyecto de Ley de modificación del Código Urbanístico, lo que ocurra primero;
Que, en pos de garantizar la seguridad jurídica debe exceptuarse de la suspensión establecida en el párrafo precedente a los trámites relativos a proyectos que, a la fecha de publicación del presente Decreto, tuvieren otorgada y vigente la factibilidad por consulta de interpretación urbanística o consulta obligatoria, o cuenten con certificado urbanístico vigente, mediante acto administrativo dictado por la Dirección General Interpretación Urbanística, dependiente de la Subsecretaría de Gestión Urbana;
Que asimismo, corresponde exceptuar de dicha suspensión a aquellos trámites relativos a proyectos que tengan una pisada hasta la Línea de Frente Interno, con un plano límite proyectado de hasta nueve (9) metros, y que no contemplen construcciones conforme lo previsto en los artículos 6.3.1 y 6.3.1.1 del Código Urbanístico, toda vez que dichos trámites no conllevan un efecto que vaya en perjuicio de los objetivos que se buscan resguardar por la sanción de la presente norma;
Que es menester señalar que aquellos trámites que no se encuentren alcanzados por las suspensiones dispuestas por el presente, continuarán con su tramitación ordinaria;
Que la Procuración General de la Ciudad de Buenos Aires ha tomado la intervención que le compete, en virtud de la Ley 1.218 (texto consolidado por Ley 6.588);
Que la Ley 15 regula el procedimiento que debe seguirse para la ratificación o el rechazo por parte de la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de los Decretos de Necesidad y Urgencia dictados en el marco del artículo 91 de la Constitución de la Ciudad.
Por ello, y en uso de las facultades conferidas por el artículo 103 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
EL JEFE DE GOBIERNO
DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES
DECRETA:
Artículo 1°.- Suspender el inicio de los trámites para solicitar Certificados Urbanísticos, en los términos del artículo 2.1. del Código Urbanístico, por el plazo de ciento ochenta (180) días corridos, o hasta la fecha de la sanción de un Proyecto de Ley de modificación del Código Urbanístico, lo que ocurra primero.
Artículo 2°.- Suspender el inicio de los trámites para solicitar prórroga de Certificados Urbanísticos, en los términos del artículo 2.1. del Código Urbanístico, para inmuebles ubicados en Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 1 (U.S.A.B. 1) y Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (U.S.A.B. 2), por el plazo de ciento ochenta (180) días corridos, o hasta la fecha de la sanción de un Proyecto de Ley de modificación del Código Urbanístico, lo que ocurra primero.
Artículo 3°.- Suspender el inicio de los trámites por Consultas de Interpretación Urbanística y Consulta Obligatoria (consulta obligatoria general y consulta obligatoria para inmuebles en Áreas de Protección Histórica o catalogados), enmarcados en el artículo 2.4 del Código Urbanístico, para inmuebles ubicados en Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 1 (U.S.A.B. 1) y Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (U.S.A.B. 2), por el plazo de ciento ochenta (180) días corridos o hasta la fecha de la sanción de un Proyecto de Ley de modificación del Código Urbanístico, lo que ocurra primero.
Artículo 4°.- Suspender el inicio de los trámites de Registro en Etapa Proyecto para ampliaciones u obra nueva, respecto a inmuebles ubicados en Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 1 (U.S.A.B. 1) y Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (U.S.A.B.
2), por el plazo de ciento ochenta (180) días corridos o hasta la fecha de sanción de un Proyecto de Ley de modificación del Código Urbanístico, lo que ocurra primero.
Artículo 5°.- Se exceptúan de lo previsto en el artículo 4° a los trámites referidos a proyectos que:
a) a la fecha de publicación del presente Decreto, tuvieren otorgada y vigente la factibilidad por consulta de interpretación urbanística o consulta obligatoria, o cuenten con certificado urbanístico vigente, mediante acto administrativo dictado por la Dirección General Interpretación Urbanística, dependiente de la Subsecretaría de Gestión Urbana de la Secretaría de Desarrollo Urbano.
b) tengan una pisada hasta la Línea de Frente Interno, con un plano límite proyectado de hasta nueve (9) metros, y que no contemplen construcciones conforme lo previsto en los artículos 6.3.1 y 6.3.1.1 del Código Urbanístico.
Artículo 6°.- El presente Decreto de Necesidad y Urgencia entrará en vigencia y producirá efectos desde el día de su publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires.
Artículo 7°.- El presente Decreto de Necesidad y Urgencia es refrendado por los/as señores/as Ministros/as del Poder Ejecutivo y por el señor Jefe de Gabinete de Ministros.
Artículo 8°.- Publicar en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires. Comunicar a la Secretaría de Desarrollo Urbano, y a las Direcciones Generales Interpretación Urbanística y Registro de Obras y Catastro, ambas dependientes de la Subsecretaría de Gestión Urbana de la Secretaría de Desarrollo Urbano. Remitir a la Dirección General de Coordinación y Consolidación Normativa, y por su intermedio a la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Cumplido, archívese.