El Poder Ejecutivo remitió a la Legislatura porteña el 30 de julio de 2024 el Proyecto de Ley N° 2120-J-2024 que tiene por objeto la Modificación del Código Urbanístico (Ley N° 6099).
La Cláusula Transitoria del Proyecto de Ley establece que:
“La modificación del Código Urbanístico que se aprueba por la presente Ley, se aplica a los trámites administrativos que se inicien con posterioridad a su entrada en vigencia. Los actos administrativos dictados con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente Ley conservarán su validez por el término en el que fueron otorgados. Los trámites administrativos en curso a la entrada en vigencia de la presente Ley seguirán rigiéndose de conformidad con el régimen vigente al momento del inicio del trámite”.
De esta forma, Jorge Macri decidió desoír el reclamo unánime de las asambleas y colectivos ciudadanos de la ciudad que vienen pidiendo hace tiempo, como medida de emergencia, que las modificaciones que se realicen al Código Urbanístico (CUR) se apliquen también a los trámites de permisos de obra o demolición ya iniciados y que hasta que se termine de sancionar la modificación del Código, se suspenda el otorgamiento de nuevos permisos de obra en los polígonos de los barrios que están siendo más afectados.
1. Siempre todo anuncio de modificación de la planificación de la ciudad genera que los propietarios y desarrolladores e inmobiliarias busquen alternativas para no ser alcanzados por la nueva normativa. Así, tratan de conseguir permisos de obra antes del cambio normativo para de lograr quedar inmunes a toda disminución de la capacidad constructiva en sus parcelas.
En este caso,desde el año pasado que el GCBA anunció que realizará una modificación integral del CUR lo que aceleró este proceso de búsqueda de salvatajes inmobiliarios.
Con la presentación del Proyecto de Ley no cabe la menor duda de que nuevamente se intensificarán las presentaciones administrativas para buscar anclar la actual capacidad constructiva de las parcelas a fin de que no se aplique la nueva regulación urbanística que se termine sancionando.
Por este motivo, estos procesos de debate de la modificación de la capacidad constructiva de las parcelas deberían internalizar estos fenómenos especulativos y adoptar las medidas adecuadas para que la nueva regulación urbanística se aplique de forma inmediata a los trámites de permiso en curso.
De lo contrario, se sancionaría una nueva regulación urbanística que se vería opacada por cientos y hasta miles de edificios que se comenzarían a construir de acuerdo a la normativa ya derogada.
2. Al analizar la evolución de los m2 permisados en CABA en los últimos diecisiete años se puede advertir un promedio de unos 2.000.000 de m2 permisados por año, con un fuerte pico en el año 2021 de más de 4.000.000 de m2 permisados, en comparación con otros años con sólo 800.000 m2 permisados (2013-2015).
En los últimos cinco años se otorgaron 6.051 permisos, un promedio de 1.215 por año. Esta cifra incluye 4.201 permisos para obras nuevas y 1.850 para ampliaciones, siendo el 70% para nuevas edificaciones. Si se suman los metros permisados, las obras nuevas alcanzan el 76,5% del total, con 12 millones de metros cuadrados permisados, de los cuales casi 10 millones fueron para obra nueva.
Menos de la mitad de estos millones de m2 permisados se construyeron efectivamente. Para tener en cuenta la envergadura de lo que estamos hablando va un ejemplo: Puerto Madero implicó la construcción de 2 millones de m2. ¿Cuántos Puertos Maderos estarán permisionados y comenzarán a construirse los años siguientes aún cuando se aprueba la modificación del Código Urbanístico?
3. La situación se agrava cuando de acuerdo a la postura sostenida en el Proyecto de Ley no sólo no se tocarán los permisos de obra ya otorgados sino que además no se tocarán los permisos aún no otorgados pero que se encuentren en trámite. ¿Cuántos millones de m2 y edificios estarán en trámite y a los cuales no se les aplicará la nueva regulación? ¿Cuántos trámites nuevos se iniciarán desde la presentación del proyecto de ley en la Legislatura y su sanción definitiva?
4. Antes se consideraba en la ciudad que el derecho adquirido de una determinada capacidad constructiva de la parcela se obtenía cuando el GCBA te otorgaba el permiso de obra (registro de planos). Por lo tanto, todo cambio normativo se aplicaba aún a los expedientes iniciados pero no finalizados.
Esta era la postura judicial que logramos que se aplicara en varias causas judiciales:
4.1. Expte. N° 37297/0: A raíz de un fuerte impulso vecinal, la Legislatura porteña había aprobado en 1ra lectura un proyecto de ley para bajar las alturas de la traza correspondiente a la Av. Salvador María del Carril, entre la calle Campana y la Av. de los Constituyentes, y de la calle La Pampa, entre la Av. de los Constituyentes y la calle Burela de esta Ciudad.
Patrocinamos una acción de amparo colectivo contra el GCBA, a efectos de que se prohíba el registro u otorgamiento de permisos de obras nuevas y/o ampliaciones respecto de la traza, para la construcción de edificios que contraríen los parámetros urbanísticos establecidos en el proyecto de ley de aprobación inicial sancionado el 26 de noviembre 2009 (Expediente 546-D-2009). Requerimos expresamente que la referida prohibición incluya a los casos de trámites ya iniciados y los casos en que la autoridad haya visado previamente certificados de usos conforme.
La justicia el 27 de mayo de 2010 otorgó una medida cautelar y ordenó al GCBA suspender el registro u otorgamiento de permisos de obras nuevas o ampliaciones respecto de “la traza” para la construcción de edificios que contraríen los parámetros urbanísticos establecidos en el proyecto de ley de aprobación inicial.
El tribunal de 2da instancia al momento de ratificar la medida cautelar sostuvo que los pedidos constructivos en trámite al momento de la publicación de la nueva ley deben ajustarse a sus parámetros (cfr. arts. 2° y 3° del CC, vigente a ese entonces); ello así, “….pues los pedidos iniciados bajo el amparo de determinadas reglas jurídicas que no hubieran merecido respuesta final de la administración no generan derechos a su aprobación conforme a un ordenamiento legal que ha dejado de existir o ha sido motivo de reforma” (v. sala I del fuero, autos “Sánchez Andía, Rocío y otros c/ GCBA s/ otros procesos incidentales”, expte. 37297/01, sentencia del 12/09/2011).
En consecuencia, a partir del dictado de la Ley N° 3447, una vez que se aprobó el proyecto de ley en 2da lectura, el Tribunal dispuso que “los interesados que aún no habían perfeccionado sus registros de conformidad con los lineamientos ut supra expuestos, debían ajustar sus requerimientos a las nuevas pautas legales y –de esta forma- los peticionarios que no hubieran obtenido registro del permiso de obra solicitado, debían reformular sus pedidos conforme a dichos parámetros (Sentencia del 13 de diciembre de 2016).
4.2. Expte. N° 43142/0 “Barembuem, Carlos Federico y Otros c/ GCBA s/Amparo”.
En este caso patrocinamos una acción de amparo idéntica a la anterior pero con relación a un polígono del Barrio Belgrano R.
El 30/03/2012, se otorgó medida cautelar en estos términos:
“De ello se deduce que la preocupación de los aquí amparistas cobra sustento frente al hecho de un procedimiento extendido que hasta que se agote no detiene la actividad administrativa y tampoco la sujeta. Estas dos circunstancias dan pie al temor más que plausible de que mientras tanto, se soliciten y otorguen permisos de construcción o reformas que, en poco tiempo, puedan devenir contrarias a las nuevas normas que hoy se hallan aprobadas “inicialmente”. Es decir, normas en vías de ser aprobadas sustanciada la etapa de participación ciudadana que implica la audiencia pública del día 30 de noviembre. Es evidente entonces que el único modo, a falta de previsión normativa expresa al respecto, de impedir que en este corto tiempo hasta la sanción definitiva, se consoliden situaciones de hecho en contra de esa futura norma que terminen en los hechos burlándola, es ordenar a la Administración la suspensión de los trámites de permisos de construcción o reformas en la zona en cuestión. Así se asegura que la nueva norma tenga plenos efectos y no sea menoscabada por situaciones de hechos consumados. Por ello, y aún dentro del limitado marco de conocimiento de este tipo de medidas, la medida solicitada aparece como la única posibilidad de evitar el daño que produciría al barrio y a los vecinos, la autorización deliberada de permisos de obra con anterioridad a la sanción de la referida Ley que precisamente tiene en miras limitar la aptitud constructiva de esa zona”.
La resolución de la justicia (26/6/2012) fue también análoga una vez aprobada la ley en segunda lectura (Ley N° 4157).
4.3. Expte. Nº 43889/0,“García, Adriana y Otros c/ GCBA s/Amparo".
En este caso patrocinamos una acción de amparo idéntica a la anterior pero con relación a un polígono del Barrio Villa Luro (polígono delimitado por el eje de las calles Ercilla, Escalada, Acassuso y Basualdo)
El 30/03/2012, se otorgó medida cautelar en estos términos:
“La Carta Magna proclama el deber de preservar el medio ambiente “y defenderlo en provecho de las generaciones presentes y futuras” (Art. 26 CCABA); la primera acción, entonces, es la prevención del daño. Y con ese criterio general ordena promover “la preservación y restauración del patrimonio … urbanístico [y] arquitectónico” (Art. 27, inc. 2, CCABA). Por cierto que la Constitución ha dado tal importancia a estas pautas que incluye al ambiente dentro del concepto de salud integral (Art. 20 CCABA) y les da protección especial a través del amparo judicial (Art. 14 CCABA).(...). Pero, además, creo que el peligro en la demora está también tanto o más presente. Es que se hace evidente que si el proyecto aludido adquiriese fuerza de ley, pero en el ínterin se aprobaran obras contrarias a su sentido, se frustraría de hecho la eficacia de cualquier sentencia que se dictara a favor de los actores (resultado que busca prevenir, precisamente, la actuación cautelar) pero también la misma voluntad legislativa, pues de hecho el fin querido por el legislador habría sido subrepticiamente contrariado antes de la sanción formal de la ley. Por último, y desde una óptica de responsabilidad institucional, opino que es imperioso actuar preventivamente para evitar que, como en otras épocas, la Ciudad quede a merced de la especulación inmobiliaria, que no sólo perjudica la materialidad de nuestro hábitat, sino también su historia y sus tradiciones, convirtiéndola en un conjunto de bloques de cemento sin alma ni memoria, del que en definitiva son víctimas sus propios habitantes, es decir, nosotros mismos. La Constitución rechaza el concepto del “contaminador pagador”: obliga a preservar y defender, antes de recomponer. Cuando todo tiene precio, nada tiene valor; y es en situaciones como éstas cuando debemos optar por darle valor al entorno que nos cobija, como hace nuestra Ley principal.
La resolución de la justicia (junio de 2014) fue también análoga una vez aprobada la ley en segunda lectura (Ley N° 4506).
5. La corporación inmobiliaria-financiera, cada vez que se plantea el incremento de las muy escasas regulaciones del mercado inmobiliario o cambios en la planificación y capacidad constructiva de las parcelas a fin de limitar la construcción descontrolada, recurre al argumento de la seguridad jurídica.
En la Ciudad de Buenos Aires, la aprobación del Código Urbanístico en el año 2018 está generando altos impactos ambientales negativos en toda la ciudad (pérdida de la identidad de los barrios y del patrimonio, sobre-construcción sin acompañamiento de equipamiento urbano o infraestructura, paradójicamente cuanto más se construye más se profundiza la crisis habitacional, etc.).
Los primeros barrios que cuestionaron el incremento exorbitante de la capacidad constructiva por este Código se organizaron y presentaron proyectos de ley en la Legislatura con la intención de volver a la situación previa al cambio de la normativa urbanística. Un sector del barrio de Núñez (ahora conocido como Lomas de Núñez), el barrio Parque Gral. Belgrano (conocido también como Barrio River) y Bajo Belgrano lograron una mayor protección de su trama urbana con la revisión del Código Urbanístico que quedó sancionada a través de la Ley N.º 6.564.
En el debate parlamentario, la intervención del sector inmobiliario estuvo enfocada en impedir que la limitación de la capacidad constructiva de las parcelas alcance incluso a expedientes de permisos de obra que estaban en trámite, pero aún sin el permiso otorgado (registro de planos). Querían que no se aplicara a quienes ya hubieran presentado algún papel para obtener la mayor capacidad constructiva habilitada por las normas urbanísticas que se estaban cambiando.
Finalmente, el lobby inmobiliario ganó. Cuando el GCBA sancionó la Ley N° 6.564 decidió incorporar la siguiente cláusula transitoria:
“Cláusula transitoria primera: La modificación del Código Urbanístico que se aprueba por la presente Ley, se aplica a los trámites administrativos que se inicien con posterioridad a su entrada en vigencia. Los actos administrativos dictados con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente Ley conservarán su validez por el término en el que fueron otorgados. Los trámites administrativos en curso a la entrada en vigencia de la presente Ley seguirán rigiéndose de conformidad con el régimen vigente al momento del inicio del trámite.”
La Legislatura decidió romper la postura inveterada, consolidada también en la jurisprudencia de la Justicia local, de que una nueva planificación se aplicaba a todo expediente de obra en trámite, salvo que contara con permiso de obra otorgado (planos registrados).
De esta forma, el GCBA garantizó, en aras de la seguridad jurídica del sector inmobiliario, la sanción de esta ley no tenga ningún impacto con relación a los expedientes en trámite. Esta postura era contraria a lo que se había entendido en años anteriores ya que va en contra del principio de prevención del daño al ambiente urbano.
Resulta irrazonable modificar la planificación para proteger o mejorar el ambiente urbano y a la vez permitir que se sigan otorgando permisos de obra de acuerdo con la parte del Código Urbanístico derogado y que la Legislatura reconoció que estaba generando impactos ambientales y sociales negativos.
Estos barrios tienen una nueva regulación urbanística, que pretende proteger más adecuadamente el ambiente urbano y la calidad de vida, pero a pesar de ello, se seguirán construyendo y otorgando permisos para edificios que van en contra de esos mejores parámetros urbanísticos por el simple hecho de que se presentó algún papel de inicio de trámite de obra nueva antes de la sanción de la Ley N.º 6.564.
Los derechos de la ciudadanía son sacrificados por la “seguridad” (léase negocios) del sector inmobiliario.
La Legislatura reconoció el error al aprobar el Código Urbanístico y trató de rectificar dicho error por presión de la ciudadanía a través de la Ley N.º 6.564, pero dejó la puerta para que subsista la legislación modificada con sus consecuencias ambientales negativas.
6. Ahora nuevamente, el GCBA pretende garantizar la “seguridad jurídica inmobiliaria” durante el tratamiento y sanción de la modificación integral del Código Urbanístico.
Un principio arquitectónico del derecho ambiental es que no existe derecho adquirido a dañar el ambiente. La seguridad jurídica cede frente al daño ambiental.
El principio, desde la perspectiva del GCBA, se podría reformular de la siguiente manera: “No existe derecho adquirido a dañar el ambiente salvo que la corporación inmobiliaria vea afectada su seguridad jurídica”.
Mal comienzo para este debate tan importante sobre la modificación del Código Urbanístico donde se toma partido por los negocios y criterios económicos, por sobre la calidad de vida y ambiental de la ciudadanía porteña. Otro aspecto de la planificación urbana sometida a los intereses de la especulación inmobiliaria.
7. Esta cláusula transitoria viola los principios elementales del derecho a un ambiente sano y equilibrado como es el principio de prevención. Así que a futuro seguramente la cláusula será declarada inconstitucional por la justicia porteña.