📣 INFORME: Hipoteca Divisible

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Planeamiento urbano y espacio público

La Implementación de las Hipotecas Divisibles en Argentina en 2025

La implementación de las "Hipotecas Divisibles" en Argentina durante el año 2025 marca un punto de inflexión significativo para el sector inmobiliario y el acceso a la vivienda. Formalizadas a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024 y su reglamentación mediante la Resolución Conjunta 2/2025 en julio de 2025, estas hipotecas permiten fraccionar una garantía sobre un proyecto inmobiliario en desarrollo en porciones individuales, asignadas a cada unidad funcional, incluso antes de la escritura definitiva. 

Esta innovación legal, largamente esperada por el sector privado, busca superar la indivisibilidad tradicional de las hipotecas en el Código Civil y Comercial de la Nación, facilitando el financiamiento bancario para propiedades "en pozo" y dinamizando la construcción.

1. Introducción a las Hipotecas Divisibles en Argentina

1.1. Definición y Concepto de Hipotecas Divisibles

Una hipoteca divisible se define como un derecho real de garantía que posibilita el fraccionamiento del monto garantizado en partes independientes, en contraste con la hipoteca tradicional. 

Este instrumento está diseñado específicamente para garantizar créditos a compradores de emprendimientos inmobiliarios que se encuentran en etapa de desarrollo, comúnmente denominados propiedades "en pozo" o lotes en desarrollos urbanísticos que aún no poseen escritura individual.1 

Históricamente, el Artículo 2191 del Código Civil y Comercial de la Nación establecía la indivisibilidad de los derechos reales de garantía, implicando que cada bien afectado a una deuda, y cada parte de él, respondía por la totalidad de la obligación.1 

La diferencia crucial con una hipoteca tradicional reside en que, mientras esta última garantiza el crédito con el inmueble en su totalidad, la hipoteca divisible permite que el crédito se fragmente en porciones proporcionales a cada unidad funcional dentro del mismo inmueble. Esto simplifica la adquisición de propiedades en proyectos en construcción o sin escritura definitiva.4

La capacidad de fraccionar la deuda hipotecaria y su garantía a través de unidades individuales dentro de un proyecto representa una habilitación de un nuevo paradigma de financiamiento inmobiliario. 

Anteriormente, la indivisibilidad de la hipoteca actuaba como una barrera significativa para el financiamiento de desarrollos multi-unidad, ya que los compradores individuales requerían financiamiento antes de la subdivisión completa y la existencia de títulos individuales. Al permitir esta divisibilidad contractual, Argentina modifica sustancialmente la forma en que se pueden financiar proyectos inmobiliarios a gran escala. Se transita de un modelo donde los compradores debían esperar la finalización del proyecto y la escritura individual (o depender exclusivamente del financiamiento del desarrollador) a uno en el que el financiamiento bancario puede obtenerse en etapas mucho más tempranas, vinculado directamente a unidades futuras específicas. Este cambio fundamental abre una "nueva era" o un "nuevo horizonte" para el financiamiento inmobiliario, posibilitando un mercado más dinámico y accesible para las propiedades en construcción.1

La oficialización del sistema de hipotecas divisibles en Argentina se concretó mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, publicado el 13 de noviembre de 2024.2 

La operatividad práctica de las hipotecas divisibles se consolidó con la reglamentación a través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Justicia y Economía, publicada el 16 de julio de 2025.3 Esta resolución detalló los términos y condiciones para la constitución de hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios, incluyendo propiedades a subdividir en unidades funcionales, lotes proyectados en desarrollos urbanísticos, y derechos reales de superficie (rasante, vuelo, subsuelo o derecho a construir).3

Los elementos esenciales de esta reglamentación son cruciales para su funcionamiento. La escritura pública de constitución de la hipoteca debe expresar de manera explícita su divisibilidad, el monto máximo garantizado y la modalidad de fraccionamiento.21 Cada fracción hipotecaria que resulte de esta división es autónoma, lo que significa que puede ser cedida, transmitida o cancelada independientemente.21 

Además, la inscripción registral en los Registros de la Propiedad Inmueble debe dejar constancia expresa de la divisibilidad del gravamen y los importes asignados a cada parte. Es importante destacar que las inscripciones o anotaciones posteriores sobre el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario no podrán afectar la ulterior división del inmueble ni del crédito ni de la garantía hipotecaria, salvo por sentencia judicial.21 La Comisión Nacional de Valores (CNV) tendrá la responsabilidad de publicar un listado con las entidades autorizadas para llevar adelante esta registración, garantizando la publicidad y actualización de la información.3

Esta reglamentación actúa como un catalizador necesario para la operatividad legal de las hipotecas divisibles. Si bien el Artículo 2191 del Código Civil y Comercial de la Nación ya contemplaba la posibilidad de la divisibilidad convencional, esta disposición había permanecido en mayor medida inoperativa por la falta de una reglamentación específica que la hiciera viable.2 

“ARTÍCULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.

El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés”.

El DNU 1017/2024 visibilizó esta herramienta, pero fue la Resolución Conjunta 2/2025 la que proporcionó las reglas específicas y detalladas para su constitución, registro y operación. Al establecer requisitos explícitos para la inclusión de croquis o proyectos de planos en las escrituras, la anotación registral precisa y la autonomía de las fracciones, la reglamentación aborda directamente posibles ambigüedades legales. Esta claridad y seguridad jurídica son fundamentales para que las instituciones financieras se sientan confiadas en ofrecer estos productos y para que los compradores confíen en su validez y protección legal.2

Paralelamente a la implementación de las hipotecas divisibles, el Decreto 1018/2024 dispuso la disolución del fondo fiduciario público “Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar” (Pro.Cre.Ar). No obstante, se aclaró que los créditos ya otorgados bajo este programa mantendrán sus compromisos mediante un acuerdo con el Banco Hipotecario, asegurando que los beneficiarios no se vean perjudicados.7

1.3. Contexto Económico y de Mercado para su Implementación en 2025

La decisión del Gobierno de Milei de impulsar las hipotecas divisibles se enmarca en un contexto de búsqueda de estabilidad económica y reactivación del mercado. 

El mercado hipotecario argentino ya muestra signos de un repunte en 2025. El primer trimestre del año experimentó un "auténtico rebrote" en los créditos hipotecarios, con desembolsos que alcanzaron aproximadamente USD 895 millones entre enero y abril, lo que representa un aumento del 90% interanual. Para mayo, el saldo total de créditos hipotecarios llegó a $3,4 billones, con un incremento interanual del 296%, consolidándose como la línea de mayor crecimiento anual entre los préstamos en pesos. Las escrituras con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires y la Provincia de Buenos Aires también alcanzaron niveles récord en mayo, superando las cifras de todo el año 2024 en cada mes.26

Este impulso se atribuye a una relativa estabilidad macroeconómica, caracterizada por una inflación en desaceleración, que se ubicó en 1,5% en mayo de 2025, y un dólar estable.15 La mayor disponibilidad de créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), ofrecidos por alrededor de 24 entidades con cuotas iniciales que resultan similares al valor de un alquiler, ha sido un factor clave.27 Además, otras medidas como el blanqueo de capitales han contribuido a dinamizar el mercado inmobiliario.31

En junio de 2025, se observó un contraste en la demanda: mientras los préstamos personales y los créditos con tarjeta de crédito se desaceleraron, los créditos hipotecarios continuaron su expansión, creciendo un 12,9% nominal y 10,7% real. Esta tendencia sugiere que la demanda familiar se ha volcado con mayor énfasis hacia inversiones en vivienda y empresas, en lugar del consumo.27

La hipoteca divisible aborda directamente un problema histórico en Argentina: la dificultad de acceder a la vivienda y el estancamiento del mercado hipotecario debido a estructuras de garantía inadecuadas para proyectos en desarrollo.1 La implementación de esta política está estratégicamente sincronizada con la mejora de las condiciones económicas, como la desaceleración de la inflación y el aumento de la demanda de créditos hipotecarios.1 

2. Beneficios y Ventajas de las Hipotecas Divisibles

La introducción de las hipotecas divisibles en Argentina trae consigo una serie de beneficios y ventajas que impactan tanto a los compradores de propiedades como a los desarrolladores inmobiliarios, con repercusiones positivas en el mercado de vivienda en general.

2.1. Para Compradores

Para los compradores, las hipotecas divisibles representan una mejora sustancial en el acceso a la propiedad. Permiten adquirir una propiedad en etapa de construcción, con pagos más accesibles, lo que amplía el universo de potenciales propietarios.4 Anteriormente, los compradores de propiedades en desarrollo a menudo dependían exclusivamente del financiamiento del desarrollador. Con las nuevas regulaciones, ahora pueden obtener créditos bancarios con una garantía real sobre una unidad futura, lo que abre la puerta a una mayor participación de instituciones financieras en el sistema.5

Esta nueva modalidad otorga al comprador un rol central, permitiéndole elegir el proyecto que mejor se adapte a sus necesidades y financiarlo con el banco que ofrezca las condiciones más favorables, sin estar supeditado a las opciones impuestas por el vendedor.5 Además, la división de la deuda garantiza la propiedad individual de cada unidad, lo que proporciona una mayor seguridad jurídica.4 La formalización y registro de los boletos de compraventa, o cualquier otro contrato equivalente, en los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales o entidades autorizadas por la CNV, otorga un respaldo legal comparable al de la publicidad registral, protegiendo los derechos de los compradores incluso antes de la posesión o escritura definitiva.2 Estos boletos registrados pueden incluso servir como garantía real para facilitar el acceso a crédito y la financiación del saldo del precio.5

2.2. Para Desarrolladores

Para el sector desarrollador, las hipotecas divisibles son una herramienta muy esperada que ofrece flexibilidad y dinamismo. Facilitan la financiación de grandes proyectos inmobiliarios, ya que un desarrollador puede constituir una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, y luego, a medida que las unidades se dividen y venden, esa hipoteca también se divide, asignando el saldo correspondiente a cada comprador individual.2 Esto no solo simplifica la gestión financiera de los proyectos, sino que también reduce los costos asociados a la financiación de la obra completa.4

Esta modalidad acelera significativamente la comercialización de las unidades, al permitir el acceso a un público más amplio de nuevos propietarios que antes no podían financiar una propiedad "en pozo".4 La posibilidad de que los compradores accedan a financiación bancaria a largo plazo desde las primeras etapas del proyecto, hoy inexistente en muchos casos, es un incentivo clave para la creación de nuevos desarrollos y la reactivación del sector.7 Se espera que, con la reactivación del crédito, se impulse la construcción de unidades más grandes, como departamentos de tres y cuatro ambientes, ajustándose a las necesidades reales de los compradores finales y no solo a las de los inversores que suelen optar por unidades más pequeñas.9

2.3. Impacto en el Mercado Inmobiliario

El impacto de las hipotecas divisibles en el mercado inmobiliario argentino se proyecta como transformador. Se espera que aumenten la oferta de viviendas al facilitar el desarrollo de nuevos proyectos y la construcción a gran escala.4 Al democratizar el acceso a la vivienda, permiten que un mayor número de personas accedan a la propiedad, lo que contribuye a reducir el déficit habitacional.4

Además, esta herramienta fomenta la inversión, atrayendo a inversores que buscan diversificar su cartera y estimulando la inversión privada en el sector.4 Al permitir una mayor rotación de propiedades y facilitar las transacciones, contribuyen a la estabilidad del mercado inmobiliario.4 Las regulaciones también buscan modernizar el mercado, promover la construcción y mejorar la transparencia de los proyectos inmobiliarios.5 Un aspecto fundamental es la prevención de la "venta de aire": antes de que un boleto de compraventa pueda ser registrado, el desarrollador debe registrar el "proyecto de edificio" en el Registro de la Propiedad Inmueble, incluyendo planos y documentación técnica, lo que ayuda a evitar la comercialización de proyectos inviables.5 El proceso implica estrictos controles registrales y notariales, asegurando que el comprador reciba una escritura pública segura y registrada.5

3. Desafíos y Riesgos de la Implementación

A pesar de los prometedores beneficios, la implementación de las hipotecas divisibles en Argentina no está exenta de desafíos y riesgos que deben ser gestionados para asegurar su éxito y sostenibilidad a largo plazo.

3.1. Desafíos Legales y de Armonización Federal

Uno de los principales desafíos radica en la necesidad de una regulación clara y su armonización a nivel federal. Si bien el Gobierno Nacional ha reglamentado la figura a través de la Resolución Conjunta 2/2025 3, la implementación efectiva requiere que las provincias adopten las medidas necesarias para la registración de los boletos de compraventa o contratos equivalentes, tal como lo prevé el DNU.35 El Ministerio de Economía tiene la tarea de desarrollar e implementar mecanismos de armonización federal para el reconocimiento y aplicación uniforme de los derechos reales, incluyendo la recopilación de información local y el diseño de acciones concretas de armonización, con posibles beneficios de política habitacional para las jurisdicciones que demuestren avances.22

La falta de una armonización completa podría generar disparidades en la aplicación de la normativa a lo largo del país, lo que podría afectar la seguridad jurídica y la masificación del instrumento.18 La inscripción de boletos de compraventa, si bien es un avance, requiere una adecuación provincial para su plena operatividad y una vigencia de cinco años renovable.11

3.2. Riesgos para Compradores y Desarrolladores

Para los compradores, si bien se busca aumentar la seguridad jurídica, persisten ciertos riesgos inherentes a la compra de propiedades "en pozo". La concreción de la operación y la división de la hipoteca dependen de la finalización del inmueble y la transferencia del dominio o derecho real de superficie a favor de cada adquirente, lo que requiere la conformidad de las partes.2 Los requisitos para que un inmueble sea objeto de una hipoteca divisible incluyen que el dominio del inmueble esté libre de gravámenes (o que los existentes sean aceptados por el acreedor), la existencia de un proyecto urbanístico que determine la subdivisión, y que el acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para la división del crédito y la garantía.2 Además, el boleto de compraventa debe ser firmado entre el comprador y el titular registral, haberse abonado al menos el 25% del precio, contar con fecha cierta y poseer publicidad registral o posesión.2 En el caso de propiedades "en pozo", la posesión no es posible inicialmente, lo que subraya la importancia de la registración del boleto.2

En el caso de propiedades existentes, la entrega de la posesión de las mismas cumple con el cuarto requisito. No obstante, en el marco de operaciones relacionadas con inmuebles en construcción —conocidos como “en pozo”—, la posesión no es posible, quedando únicamente la opción de recurrir a la publicidad registral. Hasta la sanción del Decreto, este tipo de publicidad no era aplicable a los boletos de compraventa, dejando a los compradores en una situación de vulnerabilidad.

El reciente Decreto introduce un cambio significativo al impulsar la registración de boletos de compraventa, tanto para inmuebles ya construidos como para aquellos proyectados bajo propiedad horizontal u otros regímenes de subdivisión, incluso antes de la finalización de las obras. La registración, en línea con las disposiciones del artículo 1170, asegura la publicidad del acto y otorga prioridad jurídica a los derechos de los compradores.

Para los desarrolladores, los riesgos se asocian a la viabilidad del proyecto en sí, la gestión de la construcción y la capacidad de cumplir con los plazos y presupuestos. Si bien las hipotecas divisibles facilitan el financiamiento, la estabilidad económica general, incluyendo la inflación y los costos de construcción siguen siendo un factor crítico.7

3.3. Riesgos para Entidades Financieras

Las entidades financieras enfrentan desafíos relacionados con la valuación de propiedades futuras y la gestión de riesgos en proyectos en construcción. Aunque el Banco Central (BCRA) ha formalizado la regularización de estas hipotecas y las acepta como garantía 25, aún se requiere una mayor reglamentación del Ministerio de Economía para que los bancos comiencen a ofrecer masivamente sus líneas de hipotecas divisibles.34 La Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) tiene la tarea de promover el desarrollo de coberturas de riesgos provenientes de operaciones de crédito hipotecario, lo que es fundamental para mitigar los riesgos asociados a la posibilidad de fracaso de la operación o incumplimiento.15

La valuación de un bien que aún no está construido presenta una complejidad adicional en comparación con una propiedad terminada. Los bancos deberán establecer criterios robustos para evaluar la solidez de los proyectos, la experiencia de los desarrolladores y la capacidad de pago de los futuros adquirentes.

3.4. Obstáculos para la Masificación y Críticas

A pesar del "furor" inicial y el interés del mercado, la masificación de las hipotecas divisibles enfrenta obstáculos. En febrero de 2025, se reportó que solo un banco estaba otorgando créditos para propiedades "en pozo" y analizando más de 30 proyectos en CABA.9 La limitada participación bancaria inicial es un punto crítico; los expertos señalan que es fundamental que haya más competencia entre los bancos para que el producto se masifique y se ofrezcan mejores condiciones a los compradores.9

La viabilidad a largo plazo de estos créditos, como de cualquier crédito hipotecario en Argentina, está intrínsecamente ligada a la estabilidad económica y la desaceleración sostenida de la inflación. Si bien la inflación ha mostrado una tendencia a la baja en 2025, un factor que históricamente ha jugado en contra del tomador de crédito es la volatilidad económica.27 La necesidad de que las tasas bancarias se acomoden y que haya fondos suficientes para prestar también es un factor determinante.28 Los costos de construcción, que aumentaron significativamente en 2024 (69,7% el índice de construcción, 141,4% la mano de obra), también representan un desafío, aunque se espera que las hipotecas divisibles no afecten directamente los precios, sino que mejoren gradualmente la accesibilidad.9

4. Comparación con Modelos Internacionales

La implementación de las hipotecas divisibles en Argentina se alinea con prácticas internacionales que buscan mejorar el acceso a la vivienda y dinamizar el sector inmobiliario. Sin embargo, existen diferencias clave en cómo se abordan los créditos para propiedades en construcción en distintas jurisdicciones.

4.1. Hipotecas de Construcción en EE. UU.

En Estados Unidos, los "construction loans" (préstamos de construcción) son comunes para financiar la edificación de nuevas viviendas o renovaciones significativas.39 Estos son préstamos a corto plazo, generalmente de 12 a 18 meses, durante los cuales el prestatario realiza pagos de intereses únicamente sobre los fondos desembolsados hasta la fecha.39 Los fondos se desembolsan en fases ("draws") a medida que avanza la construcción, y a menudo se requiere una inspección antes de cada desembolso.39

Una característica relevante es que, a diferencia de una hipoteca tradicional que se asegura con una vivienda ya existente, los préstamos de construcción no están respaldados por una propiedad terminada, lo que los hace percibidos como más riesgosos. Por ello, suelen tener criterios de calificación más rigurosos (mayor puntaje crediticio, menor relación deuda-ingreso) y, a menudo, requieren tasas de interés más altas y mayores pagos iniciales (típicamente 20-30% del precio de construcción).39

Existen también los "construction-to-permanent loans" (préstamos de construcción a permanentes), que son una opción de cierre único. Estos financian la construcción y luego se convierten automáticamente en una hipoteca a largo plazo una vez finalizada la obra, permitiendo al prestatario fijar la tasa antes de que comience la construcción y ahorrar en costos de cierre.39

4.2. Hipotecas de Obra Nueva en España

En España, las "hipotecas de obra nueva en construcción" son préstamos hipotecarios para la compra de viviendas nuevas que aún no se han empezado a construir o están en proceso ("sobre plano").43 A diferencia de Argentina, no es imprescindible solicitar el préstamo hipotecario al firmar el contrato de compraventa, siendo más habitual hacerlo cuando se conoce la fecha de finalización de la obra.43

Los gastos asociados a la compra de una vivienda de obra nueva en España incluyen la notaría, el Registro de la Propiedad y diversos impuestos como el IVA (10% del precio del inmueble) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que corre por cuenta del comprador y grava la firma e inscripción de las escrituras.44 Sin embargo, la Ley Hipotecaria española ha trasladado al banco la responsabilidad de pagar la comisión de apertura, el IAJD, y los gastos de notaría, gestoría e inscripción en el Registro de la Propiedad.44

Es importante señalar que, en el contexto español, la "hipoteca divisible" y la "hipoteca de bien futuro" no son lo mismo, aunque a menudo se confundan.14 La hipoteca divisible en España es una garantía hipotecaria que permite dividir el monto garantizado en partes independientes cuando se subdivide un proyecto constructivo, aplicando a proyectos inmobiliarios que serán afectados a régimen de propiedad horizontal.14

4.3. Créditos de Enlace en Chile y Modelos en Brasil

En Chile, los "Créditos de Enlace" son una modalidad de financiamiento para la construcción. Estos créditos cubren el costo directo de la construcción, gastos generales, utilidad e IVA, pero no financian la compra del terreno.46 Se otorgan como desembolsos parciales ("bullet") que se entregan para financiar cada etapa del proyecto de obra, según el estado de avance.46 Una vez obtenida la recepción final de la obra, estos créditos se pagan totalmente con un Crédito Hipotecario de Vivienda permanente.46 Requieren seguros de todo riesgo de construcción, desgravamen y de incendio y sismo.46

En Brasil, la hipoteca es un derecho real sobre inmuebles. Históricamente, se ha utilizado la hipoteca para financiar emprendimientos inmobiliarios. Sin embargo, un punto relevante en Brasil es la Súmula n. 308, que establece que "la hipoteca firmada entre la constructora y el agente financiero, anterior o posterior a la celebración de la promesa de compra y venta, no tiene eficacia ante los adquirentes del inmueble".47 Esta decisión buscó proteger a los compradores de los riesgos derivados de los problemas financieros de las constructoras, que a veces hipotecaban el terreno y el edificio en construcción para saldar otras deudas.47 En Brasil, se recomienda dar preferencia a proyectos financiados o asegurados por instituciones financieras de renombre, ya que esto indica que el proyecto ha sido sometido a un análisis riguroso y que, en caso de imprevistos, el banco podría hacerse cargo y culminar la construcción.48

4.4. Diferencias Clave y Lecciones para Argentina

La innovación argentina con las hipotecas divisibles radica en su capacidad de hacer que la hipoteca misma sea divisible desde el inicio, vinculada a unidades futuras, lo que representa una adaptación directa al principio de indivisibilidad de su Código Civil y Comercial.1 Esto difiere de los modelos de "construction loans" en EE. UU., que son préstamos a corto plazo que luego se convierten en hipotecas, o los "créditos de enlace" chilenos, que son puentes de financiamiento para la construcción que se cancelan con una hipoteca posterior. Mientras que estos modelos internacionales se centran en el financiamiento a nivel del desarrollador con mecanismos de protección al comprador, la figura argentina busca un financiamiento directo al comprador sobre una unidad futura desde etapas tempranas.

Las prácticas internacionales exitosas, como las de Estados Unidos y Europa, han sido señaladas como inspiración para la iniciativa argentina, buscando mejorar el acceso a la vivienda.38 Sin embargo, la experiencia comparada también subraya que el éxito de estas herramientas depende de factores como la estabilidad económica (especialmente el control de la inflación), la voluntad de los bancos para estructurar y ofrecer estas líneas de crédito, y la existencia de regulaciones claras y armonizadas que brinden seguridad jurídica a todas las partes.28 La capacidad de Argentina para mantener un entorno económico predecible y fomentar la competencia bancaria será crucial para que las hipotecas divisibles alcancen su pleno potencial y se conviertan en un motor sostenible para el mercado inmobiliario.

5. Perspectivas y Conclusiones

La implementación de las hipotecas divisibles en Argentina en 2025 representa un avance legislativo y una estrategia económica con el potencial de transformar el mercado inmobiliario, el acceso a la vivienda y la dinámica de la construcción.

5.1. Impacto Macroeconómico y Proyecciones para 2025

El impacto macroeconómico de las hipotecas divisibles se inserta en un escenario de incipiente recuperación del mercado hipotecario argentino. Los datos de los primeros meses de 2025 ya muestran un crecimiento significativo en el financiamiento hipotecario, con desembolsos que superaron los USD 895 millones entre enero y abril y un aumento interanual del 296% en el saldo total de créditos hipotecarios para mayo.26 Este repunte se atribuye a una relativa estabilización macroeconómica, con una inflación en desaceleración (1,5% en mayo de 2025) y la disponibilidad de créditos UVA.27

La reglamentación de las hipotecas divisibles, junto con otras medidas como el blanqueo de capitales y la derogación de la Ley de Alquileres, se espera que impulse aún más la demanda y la actividad de la construcción.12 El Ministerio de Economía ha reportado un superávit financiero del Sector Público Nacional en junio de 2025, lo que contribuye a un entorno de mayor confianza.20 La continuidad de la desaceleración inflacionaria es fundamental para que las tasas de interés se estabilicen y los créditos hipotecarios sean más predecibles y accesibles a largo plazo.27 Si bien los costos de construcción han sido altos, la mayor accesibilidad al crédito podría incentivar la construcción de unidades más grandes, adaptándose mejor a las necesidades de los usuarios finales.9

5.2. Conclusiones y Recomendaciones

En conclusión, la implementación de las hipotecas divisibles en Argentina en 2025 es una medida estratégica que busca dinamizar el sector inmobiliario al permitir el financiamiento de propiedades en desarrollo. Esta herramienta corrige una limitación histórica del sistema hipotecario argentino, facilitando el acceso a la vivienda y fomentando la inversión privada.1

Para maximizar el impacto positivo de esta iniciativa y asegurar su plena masificación, se derivan varias consideraciones:

  1. Consolidación de la Estabilidad Macroeconómica: El éxito a largo plazo de las hipotecas divisibles está intrínsecamente ligado a la continuidad de la desaceleración de la inflación y la estabilidad del tipo de cambio. Un entorno económico predecible es esencial para que los bancos ofrezcan líneas de crédito a largo plazo con tasas competitivas y para que los tomadores de crédito puedan planificar sus pagos sin incertidumbre.27

  2. Fomento de la Competencia Bancaria: Es crucial que más entidades financieras se sumen a la oferta de hipotecas divisibles. La competencia entre bancos no solo masificará el producto, sino que también generará mejores condiciones para los compradores, incluyendo tasas de interés más favorables y requisitos más flexibles.9

  3. Armonización Federal y Seguridad Jurídica: La plena operatividad de las hipotecas divisibles requiere una armonización efectiva de las regulaciones a nivel provincial. El Ministerio de Economía debe continuar impulsando mecanismos que aseguren el reconocimiento y la aplicación uniforme de estos derechos reales en todo el país, lo que fortalecerá la seguridad jurídica para compradores, desarrolladores y entidades financieras.22

  4. Transparencia y Protección al Consumidor: A pesar de los avances en seguridad jurídica con la registración de boletos de compraventa, es fundamental que los compradores reciban información clara y completa sobre los riesgos y condiciones de las hipotecas divisibles, especialmente en proyectos "en pozo". La promoción de coberturas de riesgos por parte de la Superintendencia de Seguros de la Nación es un paso en la dirección correcta para complementar los mecanismos de garantía.16

En síntesis, las hipotecas divisibles representan una oportunidad histórica para Argentina de revitalizar su mercado de vivienda. Su éxito dependerá de la capacidad del país para mantener un ambiente macroeconómico favorable, asegurar la participación activa del sector financiero y consolidar un marco legal y regulatorio coherente y transparente a nivel nacional.

Fuentes citadas

  1. Hipotecas divisibles para Desarrollos - Reporte Inmobiliario, acceso: julio 19, 2025, https://www.reporteinmobiliario.com/article5549-hipotecas-divisibles-para-desarrollos

  2. La Hipoteca Divisible: Un nuevo horizonte para el Desarrollo Inmobiliario en Argentina, acceso: julio 19, 2025, https://abogados.com.ar/la-hipoteca-divisible-un-nuevo-horizonte-para-el-desarrollo-inmobiliario-en-argentina/36080

  3. El Gobierno reglamenta el sistema de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, acceso: julio 19, 2025, https://documento.errepar.com/actualidad/el-gobierno-reglamenta-el-sistema-de-hipotecas-divisibles-para-proyectos-inmobiliarios-20250716094051074

  4. Hipotecas divisibles en Argentina | Blog | Somos Inmobiliarios, acceso: julio 19, 2025, https://somosinmobiliarios.com/blog/hipotecas-divisibles-argentina/

  5. El Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles: en ... - RoadShow, acceso: julio 19, 2025, https://www.roadshow.com.ar/el-gobierno-reglamento-las-hipotecas-divisibles-en-que-consisten/

  6. nuevas herramientas de crédito: hipotecas divisibles y de bien futuro - Inmobiliaria Cadema, acceso: julio 19, 2025, https://cademaprop.com.ar/blog/nuevas-herramientas-hipotecarias-hipotecas-divisibles-y-de-bien-futuro/

  7. Hipotecas divisibles: las claves del nuevo decreto para comprar viviendas en pozo y el fin del plan Procrear - Infobae, acceso: julio 19, 2025, https://www.infobae.com/economia/2024/11/13/hipotecas-divisibles-las-claves-del-nuevo-decreto-para-comprar-viviendas-en-pozo-y-el-fin-del-plan-procrear/

  8. Todo listo para que los bancos puedan ofrecer créditos hipotecarios para compra de lotes o departamentos a construir | Rosario3, acceso: julio 19, 2025, https://www.rosario3.com/-economia-negocios-agro-/Todo-listo-para-que-los-bancos-puedan-ofrecer-creditos-hipotecarios-para-compra-de-lotes-o-departamentos-a-construir-20250716-0008.html

  9. Furor por las hipotecas divisibles: el único banco que otorga ..., acceso: julio 19, 2025, https://www.infobae.com/economia/2025/02/03/furor-por-las-hipotecas-divisibles-el-unico-banco-que-otorga-creditos-en-pozo-analiza-mas-de-30-proyectos-en-caba/

  10. Hipotecas divisibles: qué son y cómo cambian el mercado - Noticias - Cadena 3 Argentina, acceso: julio 19, 2025, https://www.cadena3.com/noticia/politica-y-economia/hipotecas-divisibles-que-son-y-como-cambian-el-mercado_401010

  11. Créditos hipotecarios: cómo funcionan las hipotecas divisibles para viviendas desde el pozo - Blog del Contador, acceso: julio 19, 2025, https://blogdelcontador.com.ar/news-46007-creditos-hipotecarios-como-funcionan-las-hipotecas-divisibles-para-viviendas-desde-el-pozo

  12. Por qué las hipotecas divisibles pueden transformarse en el nuevo motor para el mercado inmobiliario argentino - Infobae, acceso: julio 19, 2025, https://www.infobae.com/economia/2025/01/03/por-que-las-hipotecas-divisibles-pueden-transformarse-en-el-nuevo-motor-para-el-mercado-inmobiliario-argentino/

  13. El Gobierno creó el sistema de hipotecas divisibles: cómo funcionan - Errepar, acceso: julio 19, 2025, https://documento.errepar.com/actualidad/el-gobierno-crea-el-sistema-de-hipotecas-divisibles-20241113094748154

  14. Hipotecas de bien futuro e hipotecas divisibles ¿Son lo mismo? - SAIJ, acceso: julio 19, 2025, https://www.saij.gob.ar/milton-hernan-kees-hipotecas-bien-futuro-hipotecas-divisibles-son-mismo-dacf240125-2024-12-04/123456789-0abc-defg5210-42fcanirtcod?&o=0&f=Total%7CFecha/2024%5B20%2C1%5D%7CEstado%20de%20Vigencia%5B5%2C1%5D%7CTema/Derecho%20comercial%5B3%2C1%5D%7COrganismo%5B5%2C1%5D%7CAutor%5B5%2C1%5D%7CJurisdicci%F3n%5B5%2C1%5D%7CTribunal%5B5%2C1%5D%7CPublicaci%F3n%5B5%2C1%5D%7CColecci%F3n%20tem%E1tica%5B5%2C1%5D%7CTipo%20de%20Documento/Doctrina&t=14

  15. El Gobierno oficializó el sistema de hipotecas divisibles: en qué consiste y cuáles son los requisitos - Infobae, acceso: julio 19, 2025, https://www.infobae.com/economia/2024/11/13/el-gobierno-oficializo-el-sistema-de-hipotecas-divisibles-en-que-consiste-y-cuales-son-los-requisitos/

  16. Hipotecas divisibles: la SSN deberá promover coberturas de riesgos provenientes de operaciones de crédito hipotecario | TR, acceso: julio 19, 2025, https://www.todoriesgo.com.ar/hipotecas-divisibles-ssn-coberturas-riesgos-operaciones-credito-hipotecario/

  17. Se implementan las hipotecas divisibles por un DNU - Abogados.com.ar, acceso: julio 19, 2025, https://abogados.com.ar/se-implementan-las-hipotecas-divisibles-por-un-dnu/35885

  18. Hipotecas divisibles: implicancias para la actividad inmobiliaria y expectativas - La Voz, acceso: julio 19, 2025, https://www.lavoz.com.ar/clasificados-inmuebles/hipotecas-divisibles-implicancias-para-la-actividad-inmobiliaria-y-expectativas/

  19. El Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios, acceso: julio 19, 2025, https://www.argentina.gob.ar/noticias/el-gobierno-reglamento-las-hipotecas-divisibles-para-los-proyectos-inmobiliarios

  20. Ministerio de Economía - Argentina.gob.ar, acceso: julio 19, 2025, https://www.argentina.gob.ar/economia

  21. Se reglamentaron las hipotecas divisibles - Reporte Inmobiliario, acceso: julio 19, 2025, https://www.reporteinmobiliario.com/article5667-se-reglamentaron-las-hipotecas-divisibles

  22. PODER EJECUTIVO - BOLETIN OFICIAL REPUBLICA ARGENTINA, acceso: julio 19, 2025, https://www.boletinoficial.gob.ar/pdf/aviso/primera/316909/20250715

  23. Argentina impulsa créditos hipotecarios con nuevas regulaciones para hipotecas divisibles y boletos de compraventa - Comercio y Justicia, acceso: julio 19, 2025, https://comercioyjusticia.info/factor/argentina-impulsa-creditos-hipotecarios-con-nuevas-regulaciones-para-hipotecas-divisibles-y-boletos-de-compraventa/

  24. PODER EJECUTIVO - BOLETIN OFICIAL REPUBLICA ARGENTINA, acceso: julio 19, 2025, https://www.boletinoficial.gob.ar/pdf/aviso/primera/316909/20250605

  25. Se implementan las hipotecas divisibles por un DNU - Abogados.com.ar, acceso: julio 19, 2025, https://abogados.com.ar/index.php/se-implementan-las-hipotecas-divisibles-por-un-dnu/35885

  26. Créditos hipotecarios: el dato que sorprendió y anticipa que los precios de las propiedades seguirán subiendo - La Nación, acceso: julio 19, 2025, https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/el-inesperado-dato-del-mercado-inmobiliario-que-marco-records-en-el-arranque-del-ano-nid19032025/

  27. Créditos hipotecarios en Argentina 2025: repunte, condiciones y perspectivas, acceso: julio 19, 2025, https://comparacreditos.io/blogentry/cr%C3%A9ditos-hipotecarios-en-argentina-2025-repunte-condiciones-y-perspectivas

  28. Créditos hipotecarios: ¿cuánto podrían aumentar las cuotas en 2025? - La Nación, acceso: julio 19, 2025, https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/creditos-hipotecarios-cuanto-podrian-aumentar-en-2025-nid08042025/

  29. Créditos hipotecarios impulsan el precio de los inmuebles, acceso: julio 19, 2025, https://www.ambito.com/real-estate/creditos-hipotecarios-impulsan-el-precio-los-inmuebles-n6107114

  30. El Gobierno redujo las tasas de interés para las obligaciones impositivas y aduaneras, acceso: julio 19, 2025, https://www.argentina.gob.ar/noticias/el-gobierno-redujo-las-tasas-de-interes-para-las-obligaciones-impositivas-y-aduaneras

  31. Créditos hipotecarios y blanqueo anticipan un 2025 con fuerte demanda en el mercado inmobiliario, acceso: julio 19, 2025, https://www.ambito.com/real-estate/creditos-hipotecarios-y-blanqueo-anticipan-un-2025-fuerte-demanda-el-mercado-inmobiliario-n6066626

  32. Nueva modalidad de proyectos inmobiliarios | Requisitos para hipotecas divisibles, acceso: julio 19, 2025, https://www.pagina12.com.ar/842772-nueva-modalidad-de-proyectos-inmobiliarios

  33. Hipotecas divisibles ya está vigente - YouTube, acceso: julio 19, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=uWCYXbSsT78

  34. El Banco Central reglamentó las hipotecas divisibles: cómo ..., acceso: julio 19, 2025, https://www.ambito.com/economia/el-banco-central-reglamento-las-hipotecas-divisibles-como-funcionaran-n6086304

  35. El Gobierno permitirá las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios, acceso: julio 19, 2025, https://www.argentina.gob.ar/noticias/el-gobierno-permitira-las-hipotecas-divisibles-para-los-proyectos-inmobiliarios

  36. ¿Sirven para Córdoba las hipotecas divisibles? (qué son y en qué casos se podría aplicar), acceso: julio 19, 2025, https://infonegocios.info/nota-principal/sirven-para-cordoba-las-hipotecas-divisibles-que-son-y-en-que-casos-se-podria-aplicar

  37. PODER EJECUTIVO - BOLETIN OFICIAL REPUBLICA ARGENTINA, acceso: julio 19, 2025, https://www.boletinoficial.gob.ar/pdf/aviso/primera/316909/20250716

  38. ¿Qué son las hipotecas divisibles y cómo funciona el sistema que habilitó el gobierno de Javier Milei? - Chequeado, acceso: julio 19, 2025, https://chequeado.com/el-explicador/que-son-las-hipotecas-divisibles-y-como-funciona-el-sistema-que-habilito-el-gobierno-de-javier-milei/

  39. Construction loans | Home building loans - U.S. Bank, acceso: julio 19, 2025, https://www.usbank.com/home-loans/mortgage/construction-loans.html

  40. What Are Construction Loans And How Do They Work? - Bankrate, acceso: julio 19, 2025, https://www.bankrate.com/mortgages/construction-loans-explained/

  41. Construction Loan vs. Mortgage: What's the Difference? - American Express, acceso: julio 19, 2025, https://www.americanexpress.com/en-us/business/blueprint/resource-center/manage/traditional-mortgages-vs-construction-loans/

  42. How Is a Construction Loan Different From a Mortgage? - Indiana Members Credit Union, acceso: julio 19, 2025, https://www.imcu.com/blog/how-is-a-construction-loan-different-from-a-mortgage

  43. Hipoteca obra nueva en construcción - Novagalma, acceso: julio 19, 2025, https://novagalma.com/hipotecas/hipoteca-obra-nueva-en-construccion/

  44. ¿Qué gastos tiene pedir una hipoteca para una vivienda de obra nueva? | FAQs - Bankinter, acceso: julio 19, 2025, https://www.bankinter.com/banca/preguntas-frecuentes/hipotecas/que-gastos-tiene-pedir-una-hipoteca-para-una-vivienda-de-obra-nueva

  45. Hipotecas divisibles: créditos para la vivienda - Revista Noticias - Perfil, acceso: julio 19, 2025, https://noticias.perfil.com/noticias/empresas/hipotecas-divisibles.phtml

  46. Crédito para la Construcción - Banco de Chile, acceso: julio 19, 2025, https://sitiospublicos.bancochile.cl/personas/solvencia/detalle/credito-para-la-construccion

  47. A Hipoteca no Brasil e sua aplicação na sociedade - Lamana Paiva, acceso: julio 19, 2025, http://registrodeimoveis1zona.com.br/wp-content/uploads/2016/02/A-Hipoteca-no-Brasil-e-sua-aplica%C3%A7%C3%A3o-na-sociedade.-Portugues.pdf

  48. Cuidado para comprar una propiedad en construcción en Brazil - Carrillo Advogados, acceso: julio 19, 2025, https://www.advocaciacarrillo.com.br/cuidados-al-comprar-vivienda-construcion-brasil-brazil-propiedad-nueva-planta-construcci%C3%B3n.asp