Conoce todos los riesgos a los que están sometidas las familias.
INTRODUCCIÓN
En los procesos de relocalización en los barrios que está llevando adelante el IVC, las familias que se relocalizan en las viviendas nuevas tienen dos marcos regulatorios que en algunos casos se contradicen: las escrituras y la operatoria de vivienda nueva.
Los Coordinadores de los barrios se comprometieron a pasarnos las operatorias, pero no lo hicieron, así que sólo contamos con la escueta información dada a las familias.
La operatoria no está incluida en la escritura, por lo tanto, si el IVC transfiere la hipoteca y la deuda a un tercero (facultad que tiene como se verá), las familias no van a poder exigir que se respeten los derechos reconocidos en la operatoria.
A. RESUMEN EXPLICATIVO DEL CONTENIDO DE LA ESCRITURA
El resumen se basa en el Modelo de la escritura del contrato de compraventa que firman las familias por las viviendas nuevas. Texto oficial del Instituto de la Vivienda (IVC) aquí: http://observatoriociudad.org/?s=noticia&n=286
1. El IVC no se hace cargo de los vicios redhibitorios (defectos estructurales o de construcción que no se ven a simple vista) y las familias renuncian a hacer reclamos por mala construcción de las viviendas.
Es decir, si los edificios están mal construidos y tienen vicios estructurales, el IVC se irresponsabiliza. (Cláusula 4°)
2. Se establece un PACTO DE RETROVENTA por un plazo de CINCO (5) AÑOS.
Es decir, el IVC puede recuperar la vivienda si la familia la vende, la alquila o por otras razones estipuladas en el contrato. Sólo devolverá el dinero pagado menos un 20% en concepción de sanción y menos las reparaciones que consideren que necesite la vivienda. Las familias le dan un poder especial irrevocable al IVC para que actúe en nombre de ellas es este trámite. (Cláusula 4°)
HIPOTECA
1. La vivienda queda Hipotecada a favor del IVC
2. Si las familias no pagan 3 cuotas consecutivas pierden el derecho a pagar en cuotas y tendrán que pagar toda la deuda en forma inmediata. Si no se paga, te pueden rematar la casa (Cláusula 2°).
3. Esa deuda genera intereses. El IVC podrá capitalizar dichos intereses, es decir, que los intereses también empezarán a generar más intereses (Cláusula 3°).
4. Las familias se obligan a abonar los impuestos y tasas que pesan sobre el inmueble.
La falta de pago de tres cuotas consecutivas de estos impuestos, produce la pérdida de la posibilidad de pagar en cuotas y las familias deberán abonar todo lo adeudado inmediatamente. Si la familia no paga la deuda, pueden rematarle la vivienda (Cláusula 5°).
5. En caso de derogación de la Ley N° 23.928 (art. 7 que prohíbe la actualización monetaria e indexación de precios) o que se apruebe una ley que si permita actualizar las deudas, las familias aceptan que se aplique dicha actualización a sus deudas y a su hipoteca. Las familias otorgan un poder irrevocable al IVC para que ejecute este ajuste de la deuda (Cláusula 7°).
La deuda actual de la familia podrá incrementarse a futuro (actualizarse o ajustarse).
6. Las familias se obligan a aceptar que las hipotecas se transformen en LETRAS HIPOTECARIAS reguladas por la Ley N° 24.441 (Cláusula 9°).
6.1. Las Letras Hipotecarias son Títulos de valores con garantía Hipotecarías. La deuda de la familia se transforma en un título de valor.
6.2. La Letra Hipotecaria puede transmitirse a terceras personas, físicas como jurídicas (Bancos, Fideicomisos, Empresas, etc). El IVC podría vender las deudas (Letras Hipotecarias) a un tercero. Todo el Barrio podría quedar debiendo a una sólo tercera persona que no será el estado.
6.3. Las familias no podrán interponer a estos terceros (privados) las defensas que tenían contra el IVC. Por esto es grave que la operatoria, que el IVC supuestamente estableció para las familias con moratorias por falta de capacidad de pago, no esté también incluida en la escritura.
7. Las familias aceptan el sistema de ejecución establecido en el Título V de la Ley N° 24.441 (Cláusula 10°). Esto implica que:
7.1. Se autoriza el remate del inmueble por vía extrajudicial.
7.2. Si el inmueble se encuentra ocupado se ordena el desalojo en el plazo de 10 días.
7.3. El remate público se realiza sin intervención judicial.
8. Las familias otorgan al IVC un poder especial irrevocable para transformar la hipoteca en letra hipotecaria e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
9. Las familias tienen derecho a solicitar una copia del título de propiedad (Cláusula 13°).
10. Las familias otorgan un poder especial irrevocable al IVC para que en su nombre y representación para modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal y los porcentuales de las expensas. Es decir, para tener las facultades que deberían tener los dueños de las viviendas.
B. OPERATORIA DE VIVIENDA NUEVA DEL IVC
El conocimiento que tenemos de la operatoria es a través de la información transmitida por el IVC a las familias:
1. Las viviendas se pagarán en cuotas fijas en 240 cuotas (20años), 360 cuotas (30 años) o excepcionalmente 480 cuotas (40 años).
2. Tasa de Interés; 0 al 4% según ingresos.
3. En todos los casos el monto de las cuotas no podrá superar el 20% de los ingresos totales del grupo familiar.
Si las familias por alguna circunstancia justificada no pueden pagar las cuotas podrán pedir al IVC un plazo de gracia (excepcional) de hasta 6 meses ampliable por 6 meses más.
4. La financiación será gestionada por el IVC y no por una entidad bancaria.
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