📣 EL ÚLTIMO CHALET CONSERVADO DE PARQUE CHAS NO SE DEMUELE

La Justicia Frena por Segunda Vez al GCBA y Mantiene la Protección Cautelar del Chalet Histórico de Parque Chas

En un duro revés para el Gobierno de la Ciudad, el Juez Aurelio Luis Ammirato dictaminó que el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (CAAP) incumplió una orden judicial directa, presentando un nuevo informe "superficial" y sin fundamentos técnicos para justificar la demolición del inmueble de Ávalos 1780.

I. Resumen Ejecutivo: La Decisión Judicial y su Alcance

En una resolución de significativa trascendencia para la protección del patrimonio cultural de Buenos Aires, el Juez Aurelio Luis Ammirato, titular del Juzgado N° 10 en lo Contencioso Administrativo y Tributario, ha dictaminado el mantenimiento de la medida cautelar que protege al histórico chalet de Parque Chas, ubicado en Ávalos 1780 esquina La Pampa 5204.

La decisión judicial, emitida el 3 de noviembre de 2025, rechaza frontalmente la solicitud de levantamiento de la medida presentada por la empresa propietaria del inmueble, Saltri S.R.L.. El Juez Ammirato concluyó que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) y su organismo técnico, el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (CAAP), incumplieron de manera flagrante una orden directa emitida por la Sala I de la Cámara de Apelaciones en abril de 2025.

La Cámara había exigido al CAAP un pronunciamiento "expreso y fundado" sobre el valor patrimonial del chalet, ordenando un análisis específico de sus valores histórico-culturales y ambientales, los cuales habían sido ignorados en una primera evaluación. Sin embargo, el Juez Ammirato determinó que el nuevo informe presentado por el CAAP en julio de 2025 no satisface en plenitud los recaudos establecidos por el tribunal superior.

El fallo es lapidario en su análisis del nuevo dictamen del CAAP, calificándolo de "superficial", carente de "argumentación técnica específica", y señalando que el organismo "omitió... pondera[r] siquiera los informes ofrecidos por la parte actora". Más grave aún, la resolución judicial expone que las votaciones de los miembros del CAAP "carecen de fundamentación técnica" y son "prácticamente idénticas", reduciéndose a un mero "presto conformidad".

Esta decisión no solo mantiene la suspensión de "toda autorización de demolición o permiso de obra" sobre el chalet, sino que expone un patrón de actuación de la administración caracterizado por la simulación de cumplimiento y la falta de motivación en sus actos. Representa una victoria crucial para la Asociación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad, que inició la acción de amparo a instancias de la ciudadanía y asamblea del barrio, y sienta un precedente sobre la obligación de los organismos públicos de fundamentar debidamente sus decisiones y cumplir con las órdenes judiciales.

II. El Fallo del Juez Ammirato: Análisis del Incumplimiento Reiterado del GCBA

La resolución del Juez Ammirato constituye un examen riguroso de la conducta administrativa del GCBA y el CAAP, contrastándola con las obligaciones precisas impuestas por un tribunal superior.

El Mandato Incumplido: La Orden de la Cámara de Apelaciones

El 11 de abril de 2025, la Sala I de la Cámara de Apelaciones había revocado una decisión de primera instancia y otorgado la medida cautelar solicitada por el Observatorio del Derecho a la Ciudad. En su resolución, la Cámara fue explícita. Ordenó al GCBA suspender la demolición "hasta tanto el CAAP se pronuncie de manera expresa y fundada respecto al valor patrimonial del inmueble".

Específicamente, el "Considerando IX" de dicho fallo exigía al CAAP:

1. Considerar "particularmente los criterios de valoración histórico cultural y ambiental establecidos en el Código Urbanístico".

2. Elaborar el dictamen y sus fundamentos en un plazo máximo de 10 días.

3. Acompañar "los informes y documentos que eventualmente sirvieran de base al CAAP para su evaluación".

4. En caso de referirse a evaluaciones previas (como la propuesta de APH), debía "acompañar a estos autos el mencionado informe, identificando los pasajes en los que se habría efectuado la valoración del inmueble".
   

La Respuesta del CAAP: Un Informe Deficiente

En julio de 2025, el CAAP emitió un nuevo informe (NO-2025-31433991-GCABA-DGIUR).1 Basándose en este documento, la propietaria Saltri S.R.L. solicitó el levantamiento de la cautelar, argumentando que se había dado cumplimiento a la orden judicial.

En este nuevo informe, el CAAP ratificó su recomendación de DESESTIMAR la catalogación. Sus argumentos principales fueron:

• Valor Arquitectónico: Reiteró que, si bien es un "Chalet" de filiación "pintoresquista", su resolución y tratamiento son de "escasas cualidades estéticas".

• Valor Histórico-Cultural: Admitió que "puede ser de las construcciones modelo hechas por Vicente Chas", lo que "le otorgaría valor histórico-testimonial". Sin embargo, descartó este criterio afirmando que el Consejo "no cuenta con documentación fehaciente que así lo asevere".

• Valor Urbanístico/Ambiental: Argumentó que el retiro de la línea oficial "no llega a calificar significativamente la trama, el paisaje urbano o el espacio público".
  

La Demolición Judicial del Informe del CAAP

El Juez Ammirato, en su fallo, desarticuló sistemáticamente el informe del CAAP, demostrando su incumplimiento punto por punto:

1. Ausencia de Documentación Respaldatoria

El juez señaló que el CAAP "hace referencia, una vez más, a supuestas evaluaciones previas" (realizadas en 2004, 2008 y 2009) "sin acompañar la documentación respaldatoria de la cual se desprenda que el inmueble fue analizado de forma concreta e individualizada". Esto viola directamente la orden de la Cámara de "acompañar los informes" e "identificar los pasajes".

2. Análisis Histórico-Cultural "Superficial"

El fallo critica duramente la lógica del CAAP. El consejo admite el potencial valor histórico-testimonial, pero lo descarta por una supuesta falta de pruebas que el propio organismo debería haber investigado. El juez califica este análisis de "superficial" y destaca que el CAAP "omitió... pondera[r] siquiera los informes ofrecidos por la parte actora" —refiriéndose a los dictámenes de las expertas Arq. Eggers y Dra. Plante presentados en la demanda original—.

3. Omisión de Impacto Ambiental Razonado

El juez determina que el CAAP "omite realizar una apreciación específica y razonada del impacto urbanístico y ambiental". En lugar de un análisis técnico, el informe se limita a transcribir la normativa de la zona (U39) y a efectuar "deducciones y afirmaciones genéricas" sobre por qué el chalet no califica, sin analizar su contexto simbólico.

4. Votos Sin Fundamentación: El CAAP como "Sello de Goma"

Este es el punto más grave de la resolución. El Juez Ammirato expone la simulación del proceso deliberativo del CAAP. Señala que "las notas respaldatorias de la votación del CAAP carecen de fundamentación técnica, y todas reflejan una redacción prácticamente idéntica del estilo 'presto conformidad a los términos de la NO-2025-31433991-GCABA-DGIUR...'".

Esto demuestra que no existió una evaluación técnica individual por parte de los miembros de instituciones como la FADU-UBA, la Sociedad Central de Arquitectos o el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo. En lugar de un debate técnico, los miembros simplemente firmaron una adhesión genérica, desnaturalizando la función misma del consejo asesor.

5. Ausencia de Actas y Registros

Finalmente, el juez constata que "no se ha acompañado acta ni registro audiovisual o de otro tipo de la reunión del CAAP llevada a cabo por video conferencia en violación de las propias normas de transparencia del organismo (Resolución nº 430-SECPLAN/12 y Disposición nº 2020-1338-GCABA-DGIUR).

El siguiente cuadro resume el flagrante incumplimiento del CAAP:

Tabla 1: Incumplimiento del CAAP a la Orden Judicial de la Cámara de Apelaciones

Requisito de la Cámara de Apelaciones (Abril 2025)	La Respuesta del CAAP (Julio 2025)	El Rechazo del Juez Ammirato (Nov. 2025)
1. Pronunciamiento "expreso y fundado".	Ratifica desestimación por "escasas cualidades estéticas" y "falta de documentación".	"Análisis... superficial". Votos "idénticos" y "sin fundamentación técnica".
2. Considerar criterio "histórico-cultural".	Lo menciona, pero alega "no contar con documentación fehaciente" para probar su valor.	"Superficial". El CAAP "omitió... pondera[r] siquiera los informes ofrecidos por la parte actora".
3. Considerar criterio "ambiental".	Cita la norma (U39) y afirma que el chalet "no llega a calificar significativamente" el paisaje.	"Omite realizar una apreciación específica y razonada". Se limita a "afirmaciones genéricas".
4. Acompañar "informes y documentos" de base.	No adjunta los informes previos (2004, 2008, 2009) a los que hace referencia.	"Hace referencia, una vez más, a supuestas evaluaciones previas... sin acompañar la documentación respaldatoria".
5. (Transparencia)	No presenta actas ni registros de la reunión.	"No se ha acompañado acta ni registro audiovisual... de la reunión".

III. El Origen de la Causa: El Valor del Chalet y la Violación del Acuerdo de Escazú

La resolución del Juez Ammirato valida los argumentos centrales de la demanda de amparo colectivo ambiental interpuesta por el Observatorio del Derecho a la Ciudad en 2024. La lucha judicial busca proteger un inmueble de características únicas:

• Valor Histórico y Simbólico: Según los informes de las expertas Arq. Magdalena Eggers y Dra. Isabel Plante, el inmueble de Ávalos 1780 es "el último de los chalets que se mantiene sin modificaciones del primer loteo del barrio Parque Chas".

• Testimonio Original: El chalet no es una construcción genérica; fue el "modelo elegido para esa esquina" que figuraba en el "folleto de propaganda" original de 1926 para la venta de los 100 lotes.

• Identidad Barrial: Su valor radica en ser "parte del origen del legendario barrio de Parque Chas" y un "ejemplo único" de una propuesta urbana destinada a sectores medios, en contraste con las típicas "casas chorizo" de la época.

La demanda de amparo se inició tras la autorización de demolición de 2024, la cual se basó en un procedimiento administrativo viciado en su origen. Las ilegalidades denunciadas en esa instancia, y que la actuación posterior del CAAP no ha hecho más que confirmar, fueron:

1. Ausencia de Acto Administrativo Fundado: La demanda denunció que la desestimación original de la catalogación se realizó sin un acto administrativo debidamente motivado, como exige el Art. 7 de la Ley de Procedimiento Administrativo.

2. Violación de la Publicidad: Se alegó que "ninguna nota o acto administrativo que haya dispuesto la desestimación... se publicó en el Boletín Oficial", impidiendo el control ciudadano y el debido proceso.

3. Violación del Acuerdo de Escazú: El argumento central de la demanda es la violación de la democracia participativa ambiental. El GCBA tomó una decisión con "impacto significativo" sobre el patrimonio (un bien ambiental colectivo) sin "ninguna instancia de participación ciudadana de forma previa".1 Esto viola el Art. 7 del Acuerdo de Escazú (Ley 27.566) y los artículos 1, 27 y 32 de la Constitución de la Ciudad.

El patrón de conducta es claro: la administración primero intentó demoler el chalet mediante un acto opaco y sin participación ciudadana.1 Cuando la justicia la obligó a fundamentar su decisión, la administración respondió con una simulación de cumplimiento, mediante un informe "superficial" y un proceso deliberativo interno inexistente.

IV. Conclusión: La Importancia del Fallo para la Ciudad

La decisión del Juez Aurelio Luis Ammirato 1 de mantener la medida cautelar sobre el chalet de Ávalos 1780 es de una importancia capital por varias razones:

1. Establece un Límite a la Arbitrariedad Administrativa: El fallo envía un mensaje contundente al GCBA: la "discrecionalidad técnica" de sus organismos asesores no es un cheque en blanco para la arbitrariedad. La justicia ha demostrado que revisará el contenido de los actos administrativos y exigirá una fundamentación real, no meramente formal.

2. Expone la Inoperancia del CAAP: La resolución judicial es una crítica demoledora a la credibilidad del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales. El fallo lo describe no como un cuerpo de expertos deliberando sobre el patrimonio, sino como un "sello de goma" burocrático que se limita a "prestar conformidad" a decisiones predeterminadas, incumpliendo su deber de investigar y proteger.

3. Valida el Rol de la Sociedad Civil: Demuestra que el litigio estratégico, basado en la defensa del debido proceso y la participación ciudadana (como el Acuerdo de Escazú), es una herramienta indispensable para frenar la destrucción del patrimonio colectivo.

La medida cautelar que frena la demolición de Ávalos 1780 sigue vigente. El GCBA y la propietaria han fracasado en su intento de levantarla. El Gobierno de la Ciudad se encuentra ahora obligado, si pretende insistir con la demolición, a producir un tercer informe de evaluación patrimonial; uno que, esta vez, cumpla con los estándares mínimos de fundamentación técnica, transparencia y respeto por las órdenes judiciales que el Juez Ammirato y la Cámara de Apelaciones han establecido como ineludibles.

Contacto: Abog. Jonatan Baldiviezo Whatsapp 1532667008