Acá el Estudio de Impacto de Remeros Beach
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 21 de Junio de 2016.
Asociación por la Justicia Ambiental:
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Fernando Rodríguez: (011) 15 5841-0280
Observatorio del Derecho a la Ciudad:
observatorioderechoalaciudad@gmail.com
Jonatan Baldiviezo: (011) 15 3655-3465
1. Sobre la Audiencia Pública para evaluar el emprendimiento "Remeros Beach"
Con el objeto de avanzar en la construcción de este emprendimiento, la municipalidad de Tigre convoca a una audiencia pública en el marco del Expediente 4112-29699/2015. La empresa desarrolladora pretende obtener la aprobación del estudio de impacto ambiental. La audiencia debe llevarse a cabo como así lo establece la ley provincial Nº 11.723, Ley Integral del Medio Ambiente y los Recursos Naturales.
Esta audiencia es de suma importancia, debido a que por un lado es un ámbito en el cual todas aquellas personas y organizaciones podrán plantear todos sus reparos y objeciones.
La audiencia se llevará a cabo el día 21 de Junio de 2016 a las 15:00 hs., en el Museo de la Reconquista, ubicado en Av. Liniers 818 (Tigre).
2. Las características del la urbanización "Remeros Beach"
El emprendimiento de estudio se trata de un Proyecto de urbanización Planificada y Cerrada privada con 170.000 m2 de superficie cubierta a desarrollarse en una superficie de terreno aproximada de 17 hectáreas (predio identificado catastralmente como Circunscripción III, Sección G, Parcela 135e), a construirse entre el Canal Aliviador y el Camino de los Remeros en las cercanías de la Av. Santa María (ex Ruta 27) de la localidad de Rincón de Milberg, partido de Tigre. Este generará una oferta habitacional para aproximadamente 7.600 personas en nueve macrolotes a través de 2170 unidades funcionales en torno al mega espejo de agua cristalina ornamental de 3,5 hectáreas y un área destinada al desarrollo comercial.
Se construirán edificios en torre de hasta 22 pisos, un centro comercial y una laguna artificial bajo el sistema ?Crystal Lagoon?. La empresa a cargo del emprendimiento es VIZORA, una división financiera del Banco Macro, propiedad de la familia Brito.
El emprendimiento implicará:
- El predio en sí y con el fin de convertirlo en no inundable será polderizado y sobre este terraplén se construirán las calles de acceso al predio, las cuales descenderán a las calles internas del complejo. El predio estará contenido por alambrado y una barricada perimetral (pólder) de tierra de 1 ,5 km que elevará una circulación perimetral a 4,50 IGN y que desviará el afluente de aguas de lluvia que actualmente lo atraviesan. La barricada en necesitará aproximadamente 170,000 m3 de suelos seleccionados.
- Para la ejecución de las obras se realizará depresión de napas, previendo volcar el agua generada por la misma al Canal.
- En lo que se refiere a la presencia de la napa freática o nivel estático de agua, la misma se encuentra a profundidades variables que van de los 0,40 m. a 1,00 m., por lo que se deberá efectuar depresión de napa freática para la realización de excavaciones y dotar al futuro barrio de agua potable para su bebida y de agua dulce para riego.
- Con el fin de llevar a cabo el proyecto se deberá proceder en primer lugar a la limpieza y desmalezamiento del predio, para lo cual se deberán retirar ejemplares del predio. En segundo lugar se realizará el desmonte de suelo y relleno con suelo clasificado y tosca, realización del terraplén y/o pólder, en altura, mediante el relleno con suelo clasificado y tosca, compactación de los mismos, realización de cordón cuneta y realización de carpeta asfáltica, todo ello con el fin de realizar la infraestructura vial de accesos y calles internas.
3. Ilegalidades del proceso de evaluación de impacto ambiental y de las autorizaciones administrativas.
3.1 Violación del Código de Zonificación
EL Honorable Concejo Deliberante del Partido de Tigre por Ordenanza N° 3475/15, de fecha 26/05/15, convalida el Decreto N° 630/15 y autoriza al Departamento Ejecutivo a modificar los limites de altura establecidos por el Código de Zonificación para la realización del proyecto "Remeros Beach", obrando en el expediente 4112 - 23544/14.
El Decreto N° 630/15 concedió Factibilidad de Uso de Suelo para el desarrollo de un emprendimiento urbanístico denominado "Remeros Beach", en la localidad de Rincón de Milberg, como Urbanización Especial, conforme al Artículo 50[1] de la Ordenanza 1894/96, Código de Zonificación del Partido de Tigre[2], el cual obra en el expediente 4112 - 23544/14.
El art. 50 de la de la Ordenanza 1894/96, Código de Zonificación del Partido de Tigre establece que toda parcela que tenga una superficie igual o mayor a 7.500 m2., y que se pretenda darle destinos y/usos distintos a lo especificado en este Código en la zona donde se implanta, podrá considerarse como una Urbanización Especial y/o de Usos Específicos. De esta forma, exige que el Ejecutivo, a través de los organismos técnicos, emitirá los informes correspondientes y en caso de ser los mismos favorables a lo peticionado, elevará las actuaciones al Honorable Concejo Deliberante para su tratamiento. Esto es lo que precisamente hizo el Poder Ejecutivo con la firma del Decreto N° 630/15.
Pero existe un gran problema para la aplicación de este artículo a los predios donde se pretende asentar Remeros Beach. El art. 50, autoriza una excepción al Código, si se cumple la condición de que se trate de una parcela del área urbana. Los propios considerandos de la Disposición N° 2586/15 que es el fundamento del Decreto N° 630/15 declara que el predio está inscripto en la zona CC (Club de Campo) que corresponde al área rural[3]. En consecuencia, resulta una interpretación y aplicación ilegal del art. 50 al extenderlo al caso de "Remeros Beach". En dicho predio el Código de Zonificación sólo autoriza el destino de Club de Campo en las condiciones que establece el Capítulo 3 del código municipal y el Capítulo V del Título III del DL 8912/77.
Tal como sostiene Patricia Pintos[4] la factibilidad de uso otorgada a través de la Ordenanza N° 3475/15 que convalida el Decreto N° 630/15 constituye realmente una AMPLIACIÓN DE ÁREA URBANA Y CREACIÓN DE UNA ZONA CON USOS E INDICADORES ESPECIALES. Tal modificación al Código requiere un estudio urbanístico, ser aprobado mediante ordenanza municipal y decreto de convalidación provincial.
3.2 Ausencia de aprobación por parte de las Autoridades provinciales.
En los considerandos de la Disposición N° 2586/15 que es el fundamento del Decreto N° 630/15 de otorgamiento de factibilidad del uso del suelo se expresa que "el Código de Zonificación posee herramientas adecuadas para aprobar proyectos como el presente (Remeros Beach) mediante la aplicación de los artículos 50 y 70, posibilitando aplicar los indicadores de la zona R1u en coincidencia con la aplicación de la figura de Urbanización Especial".
El Art. 70 del Código de Zonificación de Tigre permite bajo determinadas condiciones emprendimientos en áreas rurales bajo indicadores urbanísticos de Zona R1 u.
"Art. 70. DESTINOS RESIDENCIALES EN ÁREAS DESIGNADAS SEGÚN ART. 9.3. COMO ÁREAS RURALES:
Los propietarios de inmuebles en áreas rurales
podrán destinar dichos predios a emprendimientos residenciales cuando los
mismos se doten de la infraestructura que prevé la Ley 8912 para la Subárea
Urbanizada, siendo de aplicación para estos supuestos los indicadores
urbanísticos de R1u, procediéndose en tal oportunidad a comunicar a las
autoridades provinciales competentes"
Cabe destacar que este artículo ha sido objetado por los organismos provinciales. En el Decreto de Convalidación provincial del Código de Zonificación (Decreto N° 3780/98) se establece en su art. 3° que la aplicación del artículo 9º de la Ordenanza 1996/97 modificatoria del artículo 70º de la Ordenanza Nº 1894/94, queda condicionada en cada caso a la consideración que realicen las autoridades provinciales competentes en la materia que refieren.
Es decir, que la "Factibilidad de Uso del Suelo" debe ser aprobada por las autoridades provinciales. Estas hasta el momento no tuvieron ninguna intervención ni mucho menos aprobaron este emprendimiento. Esto en cumplimiento del art. 83 del DL 8912/77, Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo de la Provincia de Buenos Aires.
ARTICULO 83°. Las Ordenanzas correspondientes a las distintas etapas de los planes de ordenamiento podrán sancionarse una vez que dichas etapas fueren aprobadas por el Poder Ejecutivo, el que tomará intervención, previo dictamen de los Organismos Provinciales competentes, a los siguientes efectos:
a) Verificar el grado de concordancia con los objetivos y estrategias definidos por el Gobierno de la Provincia para el sector y con las orientaciones generales y particulares de los Planes Provinciales y Regionales de desarrollo económico y social y de ordenamiento territorial (artículo 3, inciso b), así como el grado de compatibilidad de las mismas con las de los Municipios linderos.
b)Verificar si se ajustan en un todo al marco normativo referencial dado por esta Ley y sus disposiciones reglamentarias, y si al prever ampliaciones de áreas urbanas, zonas residenciales extraurbanas e industriales se han cumplimentado las exigencias contenidas en la misma para admitir dichos actos
3.3 Incumplimiento del Decreto Provincial N° 27/98 reglamentario de Barrios Cerrados
El Decreto Provincial 27/98 reglamentario de Barrios Cerrados[5] como es el caso de "Remeros Beach".
El art. 3 de referido decreto establece que la implementación de un Barrio Cerrado estará condicionada al cumplimiento de una serie de requisitos sometidos a aprobación municipal y convalidación provincial. El art. 4 refuerza la necesidad de aprobación por parte de autoridades provinciales al establecer que "el cumplimiento de los requisitos señalados en el art. 3 deberá ser formalizado a través de un Estudio Urbanístico del terreno y su área de influencia, al cual se le adjuntarán las certificaciones técnicas pertinentes emanadas de los Organismos Municipales y Provinciales, en función de las características del emprendimiento y sometido a aprobación ante la Secretaría de Asuntos Municipales e Instituciones del Ministerio de Gobierno y Justicia de la Provincia de Buenos Aires".
El art. 8 dispone que para el análisis de la propuesta y la obtención de la Convalidación Técnica Preliminar (Prefactibilidad) así como Convalidación Técnica Final (Factibilidad) se deberá dar cumplimiento en lo pertinente a los requisitos establecidos por los arts. 6 y 7, respectivamente, del Decreto 9404/86, Reglamentario del Club de Campo. En ambos casos se requiere aprobación de autoridades provinciales.
Ninguna de estas disposiciones fue cumplida hasta el momento por parte de la desarrolladora inmobiliaria.
3.4 La Prefactibilidad y la Factibilidad debe otorgarla la Provincia de Buenos Aires
El Decreto N° 1727/02 aprobó el Programa de Descentralización Administrativa a Municipio del procedimiento de aprobación de Urbanizaciones Cerradas que comprende a los Clubes de Campo y a los Barrios Cerrados.
A través de este decreto la provincia de Buenos Aires transfirió a las Municipalidades que se incorporen al régimen mediante la suscripción del convenio respectivo:
a) Otorgamiento de la Convalidación Técnica Preliminar o Prefactibilidad.
b) Otorgamiento de la Convalidación Técnica Definitiva o Factibilidad.
La Resolución MGPBA 128/02 ratificó el Convenio entre la Municipalidad de Tigre y el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires para la aprobación de Urbanizaciones Cerradas, recayendo en la primera la responsabilidad de esa gestión.
En fecha 17 de diciembre de 2013 se dictó el Decreto 1069/13. Este derogó el Decreto N° 1727/02, por el cual se implementó el ?Programa de Descentralización Administrativa a Municipios?, relativo al procedimiento de aprobación de Urbanizaciones Cerradas, comprensivas de los Clubes de Campo y Barrios Cerrados, a excepción de su artículo 7º que había creado el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas.
En consecuencia, la Provincia de Buenos Aires reasumió las atribuciones transferidas a los Municipios. La Provincia no otorgó aún ni la Prefactibilidad ni la Factibilidad al proyecto Remeros Beach.
3.5. El proyecto debió someterse al proceso de Evaluación de Impacto Ambiental bajo la autoridad ambiental provincial
El art. 3 de la Resolución Nº 29/09 del O.P.D.S. establece que:
"(T)odo
proyecto que conlleve una o más tareas u obras de tipo endicamiento, embalses
y/o polders, dragados, refulados, excavaciones, creación de lagunas, derivación
de cursos de agua, modificación de costas, desagües naturales, cotas en
superficies asociadas a valles de inundación y cursos de agua o ambientes
isleños, serán sometidas a Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental por la
Autoridad Ambiental Provincial, en el marco del Anexo II. Item I de la Ley N°
11.723".
De una rápida lectura del expediente se desprende que para llevar adelante la construcción deberá realizarse trabajos de relleno, obras de endicamiento y polders, y sobre el mismo se pretende construir una laguna artificial. Por lo tanto, la Evaluación de Impacto Ambiental debería llevarla a cabo el OPDS no el municipio de Tigre.
Por su parte, el art. 4º dispone que:
"ARTICULO 4º. Ratificar que en todo proyecto, sea éste sometido a proceso de evaluación ambiental por la Autoridad Municipal o la Autoridad Provincial, será requisito previo e indispensable que la parcela cuente con el uso del suelo aprobado por el Poder Ejecutivo Provincial."
Es decir, que en forma previa a iniciar el proceso de Evaluación de Impacto
Ambiental resulta necesario que el proyecto cuente con el uso del suelo
aprobado por el Poder Ejecutivo Provincial.
Como se detalló, este requisito aún no fue cumplido. Por lo tanto, no se está cumpliendo con las condiciones legales que deben constatarse previamente al inicio de un proceso de Evaluación de Impacto Ambiental. El que está llevando adelante el Municipio de Tigre no sólo viola la competencia de la autoridad ambiental provincial que debería realizar el EIA sino que también avanza sin tener las aprobaciones de la autoridades provinciales correspondientes en relación al uso del suelo.
A pesar de estas ilegalidades la empresa ha avanzado en el movimiento de suelos en el predio en cuestión,, desoyendo a la ley provincial N° 11723 en su artículo 23º.
ARTÍCULO 23°: Si un proyecto de los comprendidos en el presente Capítulo comenzará a ejecutarse sin haber obtenido previamente la DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL, deberá ser suspendido por la autoridad ambiental provincial o municipal correspondiente. En el supuesto que éstas omitieran actuar, el proyecto podrá ser suspendido por cualquier autoridad judicial con competencia territorial sin perjuicio de la responsabilidad a que hubiere lugar.
3.6. Violación de la ley de Lealtad Comercial N° 22.802
En la página web de la inmobiliaria CASTEX propiedades, quien tiene a su cargo la comercialización de las unidades, se informa que han vendido la totalidad de una de sus torres, lanzando la preventa de la segunda torre. http://www.castex.com.ar/remerosh/lanzamientoskytwo.html.
Como se ha descripto, el proyecto Remeros Beach no cuenta con ninguna autorización administrativa, urbanística ni ambiental al día de la fecha. La factibilidad de uso otorgada por el Municipio de Tigre es ilegal por no respetar el Código de Zonificación.
El art. 9° de la Ley N° 22.802 de Lealtad Comercial establece:
Art. 9°. Queda prohibida la realización de cualquier clase de presentación, de publicidad o propaganda que mediante inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión respecto de las características o propiedades, naturaleza, origen, calidad, pureza, mezcla, cantidad, uso, precio, condiciones de comercialización o técnicas de producción de bienes muebles, inmuebles o servicios.
Claramente, se está violando la ley de Lealtad Comercial. Patricia Pintos informa que sobre esto da constancia el video publicado el día 13 de marzo de 2015 por el sitio ?Reporte Inmobiliario TV?, en el que el periodista Germán Gómez Picasso realiza una entrevista a la Presidente de ?Vizora Desarrollos Inmobiliarios?, la Sra. Milagros Brito, quien anuncia la venta de 100 departamentos a una semana de producido el lanzamiento. Esta entrevista que lleva por título ?Milagros Brito, Desarrollista y Mujer? puede consultarse en el enlace: