Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 6 de Marzo de 2018.
Reminiscencias de los ´90
Salvataje a las concesiones de Punta Carrasco y de Costa Salguero y las gastronómicas.
Durante el tratamiento del proyecto de Ley N° 2464-J-2015 que tenía por objeto crear el Distrito Joven[1] y su aprobación inicial[2] elaboramos un INFORME[3] donde denunciábamos que éste proyecto venía a legalizar concesiones y permisos para explotaciones comerciales otorgados ilegalmente sobre terrenos destinados a ser parques de la ciudad y, que por otra parte, el GCBA no estaba autorizado para privatizarlos por mandato de la Ordenanza N° 46.229[4]. En esta dirección, el proyecto desafectaba alrededor de 5 hectáreas de predios del distrito Urbanización Parque y se las destinaba a Distrito E4 - Distrito Joven-. Además, autorizaba a concesionar estos predios por un plazo de hasta diez (10) años.
Pero ahora, con un nuevo proyecto de ley el GCBA decidió no sólo salvar a estos empresarios gastronómicos y de la noche sino también extender el Distrito Joven a toda la Costanera Norte, para salvar a otros empresario con quienes mantienen vínculos desde el inicio de la gestión del Pro.
2. DESCRIPCIÓN DEL ACTUAL PROYECTO DE LEY DEL DISTRITO JOVEN
AMPLIACIÓN DEL POLÍGONO DE PRIVATIZACIÓN
Expte. N° 3221-J-2017
El día 22 de diciembre de 2017, la Legislatura de la Ciudad aprobó en primera lectura el Proyecto de Ley N° 3221-J-2017 que tiene por objeto crear el "Distrito Joven-Costanera Norte" como una unidad de esparcimiento, polo gastronómico y turístico de escala metropolitana, con espacios verdes de uso público, de valor histórico-tradicional y ambiental.
El Distrito Joven amplia su polígono a toda la Costanera Norte, abarcando parte de la Reserva Ecológica Ciudad Universitaria-Costanera Norte, la totalidad del Parque de las Américas, Parque de la Memoria, Parque Saint Tropez, Parque Deportivo Costanera Norte, Punta Carrasco y Costa Salguero.
En este polígono, se autoriza al Poder Ejecutivo a otorgar en concesión o adjudicación de permisos de ocupación, uso y explotación los sectores de dominio público ubicados en el polígono indicado en el Plano Anexo I (Distrito Joven - Costanera Norte), por un plazo de hasta diez (10) años.
Se establece como límite que la superficie privatizable de dichos espacios, no podrá superar el 35% de la superficie total del Distrito Joven. Se establece que Parte del producido por las concesiones o adjudicaciones deberá ser destinado a la materialización de las obras de configuración de los espacios verdes públicos, la infraestructura y la materialización del Camino de Sirga en el Distrito. No se estipula cuánto de dicho producido.
Se admitirán los siguientes usos:
- Locales de representación o exhibición;
- Locales de Cultura;
- Locales Deportivos, a excepción de clubes, natatorios y polígonos de tiro;
- Locales de Fiesta;
- Locales de Diversión.
- Alimentación en general, restaurant, pizzería, grill.
- Bar, café, cervecería, lácteos, heladería, etc.
El Camino de Ribera o Camino de Sirga tendrá un ancho de 15 metros, ya no de 35 metros como antes.
Autoriza que los edificios o instalaciones existentes correspondientes a los usos habilitados en función de las concesiones o permisos de uso otorgados, podrán seguir desarrollándose hasta el plazo de vencimiento establecido para cada uno de ellos, incluyendo los localizados sobre la traza del Camino de Sirga.
También el proyecto acepta nuevos rellenos en el Río de la Plata.
SECTORES.
01. Natural. Lindero Reserva Ecológica Ciudad Universitaria - Costanera Norte. Se permitirá su privatización en hasta el 2% de la superficie.
02. Conmemorativo. Parque de la Memoria. Se permitirá su privatización en hasta el 2% de la superficie.
03. Gastronómico. ocupado por los restaurantes y confiterías conocidos como "Carritos de la Costanera".
04. Recreativo - Cultural.
05. Esparcimiento - Recreativo. Se localizará un auditorio con espacios para usos múltiples complementarios, a cargo de la Dirección General de Políticas de Juventud o el organismo que en el futuro la reemplace.
06. Parque Público.
07. Esparcimiento Costa Salguero.
3. CONCLUSIONES
1) De acuerdo al Código de Planeamiento de la Ciudad todos estos terrenos, que ahora pasarán a formar parte del polígono del Distrito Joven, tenían zonificación Urbanización Parque (UP), es decir, deberían ser parques y plazas. Algunos de los predios cumplían esta función social y ambiental pero otros como por ejemplo, Punta Carrasco y Costa Salguero fueron destinados a explotaciones comerciales (boliches, estacionamientos, hoteles, bares, etc.). Toda la Costanera Norte debería ser, de acuerdo a la normativa porteña, un gran corredor verde. Lamentablemente las concesiones ilegales de los noventa impidieron que los habitantes de la ciudad pudieran disfrutar de grandes extensiones de estos predios.
2) Por otra parte, en los años ´90, luego de muchos reclamos y acciones por parte de la ciudadanía, se había logrado prohibir la privatización de la Costanera Norte a través de la Ordenanza N° 46.229[5].
No solamente debería existir un gran corredor verde a lo largo de la Costanera Norte, también éste debería ser de acceso público y gratuito en toda su extensión y superficie.
Posteriormente, con fecha 07/06/1994, dicho cuerpo legislativo sancionó la Ordenanza Nº 47.666 que, en el mismo sentido y específicamente respecto de la "Ribera del Río de la Plata", establece "prohíbase en la rambla Costanera Norte el otorgamiento de permisos de ocupación, uso y explotación, cualquiera sea su índole".
El Distrito Joven tiene como principal objeto justamente otorgar la facultad al Poder Ejecutivo de privatizar la Costanera de la Ciudad que hasta el momento éste ejerce ilegalmente en virtud de estas ordenanzas.
3) Luego de la tragedia de "Time Warp" nuevamente surgió en escena las ilegalidades de las concesiones con mayor superficie de la Costanera Norte: Punta Carrasco (alrededor de 5 ha) y Costa Salguero (alrededor de 18 ha). En estos espacios que deberían ser parques de la ciudad se construyeron edificios para explotaciones gastronómicas, comerciales y bailables nocturnas. Sus habilitaciones no respetan el Código de Planeamiento de la Ciudad (ver los puntos 4 y 5). Por otra parte, Punta Carrasco no podría ser nuevamente privatizada una vez que venció su concesión en el año 2008 de acuerdo a las Ordenanzas N° 47.666 y 46.229. El último permiso otorgado a Punta Carrasco S.A. venció en noviembre de 2016 (Decreto N° 167/2013).
4) El nuevo proyecto de Distrito Joven extendió el polígono de concesión a toda la Costanera Norte. Se incorporaron grandes superficies como la Reserva Natural y el Parque de la Memoria sólo para que el 35% del polígono pueda tener una superficie mayor y, en consecuencia, también concentrar las áreas privatizables en el polo gastronómico, en Punta Carrasco y en Costa Salguero. Si no se hubiesen incorporado dichos dos espacios verdes de gran superficie el porcentaje del área privatizable se incrementaría hasta el punto que el área de espacios verde público sería ínfima en relación a las áreas de explotación comercial (privatizadas). Puro Marketing urbanístico para hacer negocios.
5) Constituye un cambio de paradigma en relación a la Costanera Norte. Desde los noventa, el paradigma al menos en las normas era la desmercantilización de la Costa y los espacios destinados a parques y plazas. Con este proyecto se vuelve a las políticas de privatización y mercantilización de principios de los ´90. El espacio verde (65%) que se establece que quedará luego de la ejecución del Plan no constituye un incremento o una mejora. Cabe recordar que las leyes establecían que el 100% debían ser espacios verdes. Lo que sucede es que ahora se permitirá la privatización del 35 por ciento de la Costanera Norte. Esto es una superficie de alrededor de más de 25 ha como mínimo.
6) Esta ampliación del polígono del Distrito Joven responde a la urgencia por el vencimiento de la privatización de Punta Carrasco en noviembre de 2016 y de salvar las ilegalidades de la concesión de Costa Salguero que tomaron carácter público durante este año. La concesión de Costa Salguero vence esta año (2018).
7) A los largo de la Costanera Norte se repiten las mismas ilegalidades e irregularidades que ingresaron en la agenda pública en virtud de los hechos trágicos en Costanera Norte. Durante varias décadas se explotaron boliches, salones de eventos y restaurantes a precios irrisorios, sobre predios destinados a parques públicos, otorgando permisos y concesiones sobre terrenos de la Ciudad destinados a espacios verdes algo que está absolutamente prohibido y ocupando vía pública.
Luego de denuncias públicas reiteradas y presentaciones judiciales que denunciaron estas ilegalidades, en el año 2015 a través de una serie de decretos se trato se subsanar algunas de éstas ilegalidades convocando a licitación pública para concesionar ocho predios[6] por 5 años[7].
Uno de los concesionarios ganadores de la licitación del predio ubicado en la Av. Rafael Obligado N° 1651 conocido como Pacha fue Dell Producciones S.A., la empresa organizadora de la fiesta electrónica Time Warp.
Estas concesiones sólo lograron actualizar el canon insignificante que pagaban las empresas por explotar predios públicos pero no subsanaron las ilegalidades denunciadas en los puntos anteriores que también son compartidas con el resto de las explotaciones comerciales de la zona (Pacha, Rosebar, Tequila, Gardiner, Aquellos Años, Rodizio, Siga La Vaca, Brandy, Happening, Azul Profundo el Palacio de las Papas Fritas, Los Platitos).
8) La Constitución de la Ciudad en su art. 8 establece que "los espacios que forman parte del contorno ribereño de la Ciudad son públicos y de libre acceso y circulación". Los espacios privatizados justamente lo que impiden es el libre acceso y circulación. El acceso estará mediado por la capacidad económica de los ciudadanos.
4. SOBRE PUNTA CARRASCO
El predio del dominio público de la Ciudad sito en Avenida Rafael Obligado sin número - Costanera Norte - denominado ?Solarium Ingeniero Agrónomo Benito Carrasco?, fue concesionado a las Firmas Francisco Natino e hijos, Parenti Mai S.A. y Riva S.A. UTE, mediante Decreto N° 2.153/88 y de conformidad con las prescripciones del Pliego de Bases y Condiciones aprobado por Ordenanzas N° 41.742 y N° 42.119.
El contrato de concesión, entre la ex Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y la Unión Transitoria de Empresas - luego Punta Carrasco S.A. - fue suscripto con fecha 26 de Julio de 1988 por el término de diecinueve (19) años y seis (6) meses, operando su vencimiento de pleno derecho el día 25 de Enero de 2008. En virtud del cumplimiento de dicha concesión, hasta la mencionada fecha la referida empresa abonaba al Estado de la Ciudad, en concepto de canon, la suma total mensual de $2.340,35.
Con fecha 31/03/93, el Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la Ordenanza Nº 46.229, a fin de impedir el otorgamiento de concesiones o tenencia precaria de todo espacio destinado a parque, plazas, plazoletas y de todo otro espacio verde de uso público, se encuentre parquizado, jardinizado o no, perteneciente al dominio público municipal (art. 1), estableciendo específicamente en su artículo 2º que "las concesiones y permisos de uso vigentes se mantendrán hasta que opere su vencimiento, a partir del cual no podrán ser renovados?".
Posteriormente, con fecha 07/06/1994, dicho cuerpo legislativo sancionó la Ordenanza Nº 47.666 que, en el mismo sentido y específicamente respecto de la "Ribera del Río de la Plata", establece "prohíbase en la rambla Costanera Norte el otorgamiento de permisos de ocupación, uso y explotación, cualquiera sea su índole".
Vencida la concesión, en fecha 2 de mayo de 2008 se alcanzó un nuevo acuerdo, ratificado por el decreto 993/08, entre el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Punta Carrasco S.A., por el cual se otorgó un permiso de ocupación, uso y explotación de carácter precario y oneroso respecto del espacio de dominio público denominado Ingeniero Agrónomo Benito Carrasco, por el plazo que demande la conclusión de los Proyectos aludidos en la Cláusula Primera - los que de conformidad con el Documento de Licitación LPI - N° 1/2007 aprobado por Decreto N° 599/07, consignado en Informe 019/SDGRBM/2008 elaborado por la Dirección General de Crédito Público, se fijan en cuarenta y ocho (48) meses-.
Vencido el plazo de 48 meses, el día 9 de mayo de 2013 se dicta el Decreto Nº 167/2013. En su artículo 1º se ratifica el Convenio de Permiso de Uso Precario y Oneroso suscripto con fecha 13 de noviembre de 2012, entre el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires representado por la Directora General de Concesiones y la firma Punta Carrasco S.A.
El referido Convenio en su cláusula PRIMERA expresa que: ?El presente Convenio de Permiso de Uso Precario y Oneroso se efectúa en virtud del vencimiento del Permiso de Uso otorgado a la firma Punta Carrasco S.A. para la explotación del predio perteneciente al dominio público denominado Ingeniero Agrónomo Benito Carrasco.? El permiso se otorga por el plazo 4 años. Finalizando en noviembre de 2016.
El Canon mensual se estipuló en $65.000, incrementándose dicho monto en un 20% anual acumulativo respecto del canon establecido para el primer año de vigencia. Luego pasó a pagar $93.600.
Con fecha 29/01/15 se suscribió entre la Dirección General de Concesiones y la firma Punta Carrasco S.A. el Acta Acuerdo de renegociación de canon, estableciéndose el canon mensual a abonar por el permisionario en la Suma de Pesos Doscientos Veinte Mil ($220.000), a partir del mes de enero de 2015, reajustándose anualmente en el mismo porcentaje en que incrementen los salarios de la Categoría 3 del Sector gastronómico conforme la escala salarial del Convenio Colectivo de Trabajo de la Unidad Trabajadores del Turismo, Hoteles y Gastronómicos de la Republica Argentina (U.T.H.G.R.A)" en idéntico periodo.
La superficie permisionada es de 47.430 m2. A $220.000 pagan $4.63 por m2.
5. SOBRE COSTA SALGUERO
El GCBA durante años ha violado la normativa de la Ciudad que prohíbe que se puedan realizar actividades comerciales en el Complejo Costa Salguero.
5.1.En el año 2016 Telemetrix S.A. pagaba $ 263.576 como canon por todo el predio Costa Salguero por mes. Son aproximadamente diecisiete (17) hectáreas (170.000 m2) donde existen 23 sub-concesionarios que explotan distintos emprendimientos. Es decir, el GCBA estaba cobrando $ 1,5 por m2 por mes. Un canon en extremo irrisorio si comparamos que en la zona más cercana se está pagando por el alquiler de 1 m2 desde $ 160 a $250[8]. La concesionaria paga, por lo menos, 100 veces menos de acuerdo a lo que el mercado establece. Para entender porque el GCBA sigue sosteniendo esta concesión que ha incumplido en forma reiteradas las leyes de la ciudad, cabe destacar que uno de los sub-concesionarios es la empresa Centro Costa Salguero S.A. que explota los cinco pabellones del Centro de Exposiciones, en los cuáles se realizó la fiesta electrónica Time Warp. El esposo de Carmen Polledo (Vicepresidente primero de la Legislatura de la Ciudad y diputada del PRO), el Sr. Fernando Polledo Oliera integra el Directorio de Centro Costa Salguero S.A.
5.2. La Resolución de la Autoridad General de Puertos S.E. N° 025/92 concesionó los predios de Costa Salguero a la empresa Telemetrix S.A. por un plazo de 30 años[9]. Las actividades que actualmente se desarrollan en los establecimientos exceden ampliamente el objetivo inicial de la concesión. La cláusula Primera del título II OBJETO del contrato del día 29 de diciembre de 1988 dispone que el predio será destinado para la ejecución de obras civiles e instalaciones para la habilitación de un Complejo Polideportivo y actividades comerciales complementarias relacionadas con el conjunto a desarrollar en el predio.
5.3. Al momento de la concesión de uso y explotación estos predios no figuraban en las Planchetas de Zonificación General del Código de Planeamiento Urbano (Ordenanza N° 33.387) porque eran terrenos de relleno ganados al río. La Constitución de la Ciudad, en su art. 8 "Capítulo Segundo. Límites y Recursos" dispone que la Ciudad de Buenos Aires es corribereña del Río de la Plata y del Riachuelo, los cuales constituyen en el área de su jurisdicción bienes de su dominio público. Luego establece que "los espacios que forman parte del contorno ribereño de la Ciudad son públicos y de libre acceso y circulación". De esta forma, los predios ribereños como Costa Salguero fueron destinados constitucionalmente a UP (urbanización parque). Actualmente, según la ley 449 el predio conocido como Costa Salguero posee zonificación Urbanización[10] Parque (UP)[11] y Urbanización Futura (UF)[12]. En los distritos UF sólo se permiten los usos que sean compatibles con las zonificaciones adyacentes. En este caso, las zonificaciones adyacentes son UP. Ninguna de las actuales actividades que se desarrollan en el predio de Costa Salguero son compatibles con la zonificación UP (playas de estacionamiento, boliches bailables, restaurantes, hoteles, oficinas comerciales, salones de conferencias, centros de exposiciones, agencia de autos, eventos musicales, etc.).
Contacto:
Observatorio del Derecho a la Ciudad:
observatorioderechoalaciudad@gmail.com
Jonatan Baldiviezo: (011) 15 3266-7008
[1] https://es.scribd.com/document/333433223/Distrito-Joven-Presentacion-12-04-2016.
[2] Aprobado en primera lectura el día 3 de diciembre de 2015 por la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires y la Audiencia Pública se realizó el día 19 de abril de 2016.
[3] https://es.scribd.com/doc/310529701/2016-04-Abril-23-Distrito-Joven
[4] Por el año 1993, el Concejo Deliberante, reconoció la problemática de la pérdida de espacios verdes en la Ciudad era un problema necesario a resolver para mejorar la calidad de vida de los habitantes de la Ciudad y el ambiente urbano.
Para ello decidieron adoptar un mecanismo de recuperación y protección de espacios verdes y sancionaron la Ordenanza N° 46.229. La herramienta institucional elegida consistió en prohibir la concesión o permiso de todo espacio destinado a espacio verde (Distritos Urbanización Parque). De esta forma, se garantizaba jurídicamente que estos espacios no fueran privatizados por el Poder Ejecutivo y se cumpla con el destino establecido en el Código de Planeamiento.
Por otra parte, se prohibió también el cambio del destino de los espacios destinados a espacios verdes públicos. Esta ordenanza está acorde con la regulación de los Distritos Urbanización Parque (UP) que dispone el Código de Planeamiento en el que se establece el carácter de uso público de los distritos UP, (no privatizables) y su destino a constituir espacios verdes.
[5] Por otra parte, la Ordenanza N° 46.229 del año 1993 agrega una NUEVA CONDICIÓN que debe respetarse en los Distritos UP. En su art. 1 establece que desde su promulgación está prohibido otorgar concesión, cesión transferencia de dominio, tenencia precaria permiso de uso ni cambio de destino de todo espacio destinado a parque, plazas, plazoletas y de todo otro espacio verde de uso público, se encuentre parquizado, jardinizado o no, perteneciente al dominio público municipal.
Su art. 2 dispone que las concesiones y permisos de uso vigente se mantendrán hasta que opere su vencimiento a partir del cual no podrán ser renovados.
La Ordenanza N° 46.229 habla de espacio destinado a parque, plaza, etc, que son en definitiva espacios verdes públicos de acuerdo al Código de Planeamiento Urbano (art. 1.2.1.1.a). Estas palabras coinciden con las empleadas también por el Código de Planeamiento Urbano cuando define al Distrito Urbanización Parque. UP ("Corresponden a áreas destinadas a espacios verdes y parquización de uso público"). Así, cuando la Ordenanza N° 46.229 en su texto hace referencia que se aplica a los espacios destinados a parque y plazas está hablando explícitamente de los espacios zonificacados como Urbanización Parque (UP).
[6] Decretos Nº 502/GCBA/2014, Nº 503/GCBA/2014, Nº 504/GCBA/2014, Nº 505/GCBA/2014, Nº 506/GCBA/2014, Nº 507/GCBA/2014, Nº 508/GCBA/2014, y Nº 509/GCBA/2014.
[7] http://observatoriociudad.org/?s=noticia&n=36
[8] http://www.lanacion.com.ar/1876002-mapa-interactivo-mira-cual-es-la-esquina-mas-cara-de-la-ciudad-y-compara-el-metro-del-precio-cuadro
[9] Plazo computable a partir del 01/05/1991.
[10] Los distritos U son aquellos que, con la finalidad de establecer o preservar conjuntos urbanos de características diferenciales, son objeto de regulación integral en materia de uso, ocupación, subdivisión del suelo y plástica urbana.
[11] Los distritos UP (urbanización parque) corresponden a áreas destinadas a espacios verdes y parquización de uso público. Las Disposiciones Particulares (CPU 5.4.10) establecen que en estos distritos el Gobierno de la Ciudad puede autorizar obras de exclusiva utilidad pública que complementen y no alteren el carácter de los mismos.
[12] Los distritos UF (urbanización futura) corresponden a terrenos de propiedad pública, aún no urbanizados u ocupados por instalaciones y usos pasibles de remoción futura, así como tierras destinadas a uso ferroviario, zonas de vías, playas de maniobras, estaciones y terrenos aledaños a esos usos. Estos distritos están destinados a desarrollos urbanos integrales que exigen un plan de conjunto previo, sobre la base de normas y programas especiales.