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Siguen los convenios urbanísticos en la Legislatura. Las prioridades en Plena Pandemia.

/ Informe elaborado por el ODC, la CLIC y el IPYPP El jueves 10 de septiembre, el Jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta remitió dos proyectos de ley a la Legislatura porteña que tienen por objeto la ratificación legal de dos convenios urbanísticos. Uno es el Proyecto de Ley N° 2107-J-2020 y el otro es el Proyecto de Ley N° 2108-J-2020.

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El jueves 10 de septiembre, el Jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta remitió dos proyectos de ley a la Legislatura porteña que tienen por objeto la ratificación legal de dos convenios urbanísticos. 
 
Uno es el Proyecto de Ley N° 2107-J-2020 y el otro es el Proyecto de Ley N° 2108-J-2020
 
Reunión de la Comisión de Planeamiento de Fecha 15 de septiembre de 2020: https://www.youtube.com/watch?v=762f5Ero6OU
 

A. Proyecto de Ley N° 2108-J-2020 - FITZ ROY


Tiene por objeto aprobar el “Convenio celebrado entre el GCBA y Koolhaas S.A.” firmado el 9 de septiembre de 2020.
 
Los fondos de la venta serán destinados a los gastos generados por la Emergencia Sanitaria y la Emergencia Económica y Financiera. 
 
Se desafecta el predio ubicado en la calle Fitz Roy N° 801/851 (Fracción A, Manzana 11C, Sección 33, Circunscripción 17 – Barrio Villa Crespo) de la Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta (U.S.A.A. – 22, 8 m de altura + dos retiros) y del Área de Media Mixtura de Usos del Suelo A2. Y se lo afecta a un Área U, con número a designar. 
 
El terreno tiene una superficie de 4.351 m2.

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Antecedentes.
 
1. El inmueble se encuentra afectado por la Ordenanza N° 24.802 y el art. 4.3.2 del Código Urbanístico por tratarse de un predio lindero a los Bajo Viaductos Ferroviarios de la Línea San Martín. De acuerda a esta normativa tiene que ceder una franja de 48 m de ancho. 
 
2. Fue vendido por el Estado Nacional a 13.600.000 dólares el 30/03/2017. Esta venta fue autorizada por el Decreto N° 952/2016 firmado por el ex presidente Mauricio Macri. 
 
3. Al momento de ser comprado, este predio se encontraba en el Distrito R2aI del Código de Planeamiento con un FOT 4,1568. La superficie del terreno es de 5.099 m2. Con el Código de Planeamiento derogado se podía construir 21.195 m2. 
 
4. El 16 de abril de 2019, se registró el Plano de Permiso de Obra que autorizó una superficie a construir de 56.824 m2 y se indicó la cesión a vía pública de 1.237 m2.
 
Sobre cota de parcela, se autorizó a construir 34.472 m2 de acuerdo al nuevo Código Urbanístico. 
 
Cláusulas del Convenio Urbanístico.
 
1. La empresa se hace cargo de la construcción del espacio público en los 1.237 m2 cedidos al GCBA. Se debe entregar al GCBA la recepción provisoria de las obras dentro de los 12 meses siguientes a su inicio o antes del mes de marzo de 2023.
 
2. La Empresa pagará 1.041.122 de dólares. El primer pago (US$ 520.556) dentro de los 30 días corridos de la publicación de la ley. El segundo pago (US$ 520.556) dentro de los 15 días siguientes a la fecha de registración del Plano de Obra Nueva. 
 
3. La Legislatura autoriza la siguiente modificación de la normativa urbanística. 
El plano límite pasa de 29,8 m de altura a 37,6 m.
Capacidad constructiva total sobre cota de parcela: 51.756 m2
Superficie edificable sobre cota de parcela pasa de 34.472 m2 a 40.928 m2.
 
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Análisis:
 
1. El convenio habla de espacio público y no de espacios verdes. 
2. No se establece instancias de participación ciudadana ni de la Comuna para la elaboración del proyecto del nuevo espacio público.
3. Se otorga 7,8 m más de altura
4. Se autoriza la construcción de 6.456 m2 más. El 80% de dichos m2 es vendible en general, es decir, 5.164,8 m2. 
Con esta superficie construible se podría construir aproximadamente 245 viviendas de superficie mínimas según Código de Edificación. Con un cálculo de mínima se sumaría al área 245 personas que necesitarían 2.450 m2 de superficie de espacios verdes (10 m2 por habitante). El nuevo espacio, que no será necesariamente espacio verde ya que se establece que será espacio púbico, es la mitad de dicha superficie. No se puede afirmar que este proyecto vaya a incorporar más espacios verdes porque no llegará ni a atender las necesidades ambientales de las nuevas familias. 
Este nuevo espacio público será el patio trasero del nuevo emprendimiento inmobiliario. 
 
5. Según la Ley N° 6.062 el valor de incidencia del suelo en esta parcela es de 848[1] UVAs (1 UVA al 9/9/2020= $ 57,56) = $ 48.810 pesos el m2. 
 
En dólares el precio del m2 sería equivalente a US$ 649,24 (US$ 1 = $ 75,18).
 
Este convenio aumenta en 5.164 m2 vendibles la capacidad constructiva. Esto genera un negocio mínimo de US$ 3.353.194. 
 
La empresa sólo pagará como contraprestación 1.3 millones de dólares (pago monetario US$ 1 millón + Obra de espacio público US$ 0.3 millones), es decir, menos de la mitad de lo que ganará con el aumento de la capacidad constructiva.

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6. Con el Código de Planeamiento derogado se podía construir 21.195 m2 computable a FOT (vigente al momento que Koolhaas S.A. compró la parcela). 
Con el nuevo Código Urbanístico le autorizaron a construir 34.472 m2 (aproximadamente 27.577 m2 vendibles) 
Con el Convenio Urbanístico podrá construir 40.928 m2 (aproximadamente 32.742 m2 vendibles). Casi 6000 m2 con cada modificación normativa.
 
7. Este es otro claro ejemplo de que el Estado vende mal, barato y las compensaciones que deberían ser en beneficio de la sociedad terminan siendo capitalizadas por los privados. 
 
 
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ProyectodeNorma__Expediente_2108_2020.pdf 4.77 MB




Proyecto de Ley N° 2107-J-2020 - DIQUE 4

 
Tiene por objeto aprobar el “Convenio Urbanístico celebrado entre el GCBA, Profidu S.A., Mitre Construcciones S.A. y el Sr. Pedro Lionel Marsiglia”, suscripto con fecha 09 de septiembre de 2020. 
 
Se trata del inmueble ubicado en la calla Juana Manso N° 350 (Circunscripción N° 21, Sección 097, Manzana 1Q, Parcela 1C). El predio tiene una superficie de 3593 m2.
 
Los fondos que reciba la Ciudad serán destinados a solventar los gastos erogados como consecuencia de la Emergencia Sanitaria y de la Emergencia Económica y Financiera, y para la construcción de una plaza pública - en homenaje a las víctimas del atentado a la Asociación Mutual Israelita Argentina (AMIA).
 
 
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Antecedentes.
 
1. Este predio fue vendido por la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A.
 
2. La anterior normativa urbanística fue aprobada por la Ley N° 5797.
 
Cláusulas del Convenio Urbanístico.
 
1. Los privados van a pagar al GCBA US$ 2,5 millones de dólares que serán destinados a solventar los gastos erogados como consecuencia de la emergencia sanitaria y para la construcción de la plaza pública en homenaje a las víctimas del atentado que sufrió la AMIA. 
El primer pago de 1 millón se hará dentro de los 30 días de publicada la ley, el segundo pago de un millón dentro los 90 días y el tercer pago de 0,5 millón dentro de los 150 días. 
 
2. Se establece la modificación de la normativa urbanística del predio. 
Se autoriza un edificio de perímetro libre con basamento de 9 m de altura (Antes sólo se podía construir un edificio entre medianeras)
Plano límite del edificio será de 140 m de altura (antes era de 29,5 m).
La capacidad constructiva total será de 35.550 m2 (se mantiene la capacidad constructiva de la normativa anterior).
 
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ProyectodeNorma__Expediente_2107_2020.pdf 4.02 MB
 

[1] https://www.buenosaires.gob.ar/sites/gcaba/files/incidencia_-_pdf_300dpi_1.pdf