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馃捀Negocios Esenciales en Pandemia: El permanente Estado de Excepci贸n para el lobby inmobiliario en la Ciudad. Marcelo Mindlin y otro Mamotreto millonario

/ Tal como lo indica la ley este proyecto debi贸 ser discutido en la Legislatura a trav茅s de un convenio urban铆stico. Pero all铆 seguramente se perder谩 plata por las compensaciones urbanas que se exigir谩n para la sociedad. Entonces termina triunfando el principio de la m谩xima rentabilidad por sobre la Constituci贸n y el Bien Com煤n. Principio que es la verdadera ley respetada en la ciudad.

Negocios Esenciales en Pandemia: El permanente Estado de Excepci贸n para el lobby inmobiliario en la Ciudad

Marcelo Mindlin y otro Mamotreto millonario

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En la Ciudad de Buenos desde hace m谩s de 10 a帽os que la planificaci贸n urbana pensada integralmente ha quedado en letra muerta mientras en la realidad se gobierna a trav茅s de la acumulaci贸n de excepciones y, en su caso, la adecuaci贸n de los c贸digos para permitir proyectos y enclaves inmobiliarios suntuosos desconectados de las necesidades de la comunidad porte帽a.聽
Decir que el PRO en la ciudad gobierna para el mercado inmobiliario en general no corresponde a la realidad. Gobierna s贸lo para los grandes actores y desarrolladores inmobiliarios. En la cima de la c煤spide inmobiliaria hay lugar para unos pocos donde la distinci贸n entre los funcionarios p煤blicos, los desarrolladores, los inversionistas y los t茅cnicos de los proyectos inmobiliarios es casi es imposible. Son un gran equipo que doblan las leyes para convertir a la pol铆tica en el arte de transformar lo p煤blico en privado.聽
El Mamotreto Astor San Telmo, cuyos permisos fueron declarados ilegales en la justicia es el ejemplo paradigm谩tico de esta situaci贸n. En pleno contexto pand茅mico, avanza otro proyecto inmobiliario que se transformar谩 seguramente en un nuevo Mamotreto, el paradigma de que se gestiona la ciudad para negocios y caja pol铆tica.
1. El C贸digo Urban铆stico.
El 6 de diciembre de 2018, luego de dos a帽os de debates, se aprob贸 el nuevo C贸digo Urban铆stico de la Ciudad que derog贸 al viejo C贸digo de Planeamiento. Los 谩mbitos de discusi贸n fueron denunciados por estar integrados por representantes 煤nicamente del sector inmobiliario. Esto amerit贸 la intervenci贸n de la justicia que orden贸 que se garantice la discusi贸n y participaci贸n ciudadana en las comunas y en los barrios populares. Participaci贸n ciudadana que efectivamente se produjo con casi nulos resultados frente a la voluntad del GCBA de solo cumplir formalmente con lo dispuesto por la justicia.聽
Este c贸digo, desde las asambleas y colectivos de la ciudad, fue acusado de estar orientado a favorecer el aumento de la capacidad constructiva de la ciudad sin considerar la necesaria correlaci贸n con el incremento de la infraestructura de servicios p煤blicos y del equipamiento urbano correspondiente. La falta de espacios verdes p煤blicos y la aglomeraci贸n de los runners es una muestra m谩s de ello.
Tambi茅n se denunci贸 que venia a realizar un blanqueo inmobiliario, es decir, a legalizar los cientos de permisos ilegales otorgados por el GCBA en los 煤ltimos 10 a帽os en violaci贸n al anterior C贸digo de Planeamiento, y que autorizaba nuevos enclaves de proyectos inmobiliarios de desarrolladoras afines a la gesti贸n de gobierno.聽
Desde el GCBA, encabezado por el Jefe de Gobierno, Horacio Rodr铆guez Larreta, se vendi贸 marketineramente este c贸digo anunciando que se terminaban las 鈥渆xcepciones鈥, que el nuevo C贸digo Urban铆stico vendr铆a a transparentar y aclarar qu茅 se puede construir en la ciudad, que se terminaban las 鈥渢orres sorpresa鈥, y que servir铆a para que los 3 millones de bonaerenses que ingresan a trabajar en la ciudad vengan a vivir a ella. Esperamos que la pandemia haya terminado con esta rid铆cula idea.
2. El contexto pand茅mico como oportunidad para reactivar los negocios inmobiliarios
En plena 茅poca de crisis sanitaria por la pandemia del coronavirus Covid-19 y del establecimiento del aislamiento social obligatorio, el GCBA ha encontrado el lado positivo. Decidi贸 impulsar negocios inmobiliarios de gran envergadura aprovechando que se dificulta la organizaci贸n y participaci贸n ciudadana, y que se facilita el ocultamiento de estos temas frente a los debates econ贸micos y sanitarios nacionales. Pierde otra vez la oportunidad de reactivar el sector a trav茅s de peque帽as obras que son las que canalizan inversi贸n genuina y aportan vivienda para la los sectores medios y bajos.
El GCBA avanza con la venta de los predios de Punta Carrasco y Costa Salguero en la costanera norte a trav茅s de un concurso de ideas.聽
Reactiv贸 las subastas de inmuebles p煤blicos que ahora ser谩n electr贸nicas.聽
Present贸 oficialmente el Parque de la Innovaci贸n que implica la venta de todo el predio p煤blico conocido como ex Tiro Federal con la excusa de estimular el desarrollo cient铆fico y tecnol贸gico.聽
Autoriz贸 la continuaci贸n de la construcci贸n de m谩s de 600 obras, entre ellas, grandes torres como las dos torres (One Office Center) que construye el Grupo Portland en la Av. Luis Mar铆a Campos cuestionadas judicialmente.聽
Aprob贸 aceleradamente cientos de interpretaciones al C贸digo Urban铆stico para el inicio de obras, m谩s de 600 desde marzo.
En la Legislatura se vot贸 la posibilidad de realizar las audiencias p煤blicas en forma virtual para poder concretar la sanci贸n definitiva de proyectos de ley que autorizan la venta de inmuebles de la ciudad.
3. Excepciones Ilegales para Mindlin.
Una de estas 鈥渋nterpretaciones鈥, en realidad una excepci贸n ilegal al C贸digo Urban铆stico, fue aprobada el 27 de marzo de 2020 (Disposici贸n N掳 562/2020 de la Direcci贸n General de Interpretaci贸n Urban铆stica 鈥 DGIUR- firmada por su Directora General, Ver贸nica Copola). All铆 se autoriz贸 construir un proyecto inmobiliario con una altura de 28,4 m y de 46.310 m2 de superficie a construir (10 niveles con 3 subsuelos) a realizarse en la manzana N掳 120 de la ciudad, ubicada entre calle Mariscal Antonio Jos茅 de Sucre, la Av. Presidente Figueroa, la calle La Pampa y la calle Casta帽eda.聽

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Este proyecto tambi茅n fue aprobado por el Consejo de Plan Urbano Ambiental (COPUAM) el 26 de marzo de 2020, un d铆a previo a la aprobaci贸n definitiva por la DGIUR, con la firma de los consejeros Gast贸n Rebagliati (Coordinador de Expedientes y mano derecha de 脕lvaro Garc铆a Resta) y Gabriel Lanfranchi (Coordinador de la actualizaci贸n del Plan Urbano Ambiental).聽
El Secretario de Desarrollo Urbano, el Arq. 脕lvaro Garc铆a Resta, es el actual Coordinador del COPUAM y de quien depende la DGIUR.聽
El Dictamen del COPUAM tiene fecha del 27 de marzo (IF-2020-10505505-GCABA-CAPUAM).
Todos estos organismos dependen del Jefe de Gabinete de la Ciudad, el Sr. Felipe Miguel.聽
La tr铆ada Rodr铆guez Larreta, Felipe Miguel, 脕lvaro Garc铆a Resta es la que define los rumbos inmobiliarios porte帽os desde el Estado.
3.1. 驴En qu茅 consiste el Proyecto Inmobiliario?
聽 聽 聽 聽 聽 聽 Se propone construir un edificio con una altura de 27 m. La altura se contar铆a reci茅n a partir de una cota de inundaci贸n de +1.40m sobre la cota de la parcela. Es decir, la altura desde la vereda ser铆a de 28,4 m. La superficie a construir ser铆a de 46.310 m2 en 10 niveles con 3 subsuelos (-10.00 m por debajo de la cota de parcela).

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3.2. Historia de la capacidad constructiva en la manzana.
Para comprender el gran negocio, un poco de historia de c贸mo se pas贸 de permitir 10 10 m de altura a 28,4 en esta manzana, desde que Marcelo Mindlin compr贸 inmuebles ubicados all铆.聽
a. En el C贸digo de Planeamiento, que tuvo vigente hasta el a帽o 2018, esta manzana se encontraba en el Distrito U23 鈥 Barrio Nuevo Belgrano 鈥 Zona N掳 6. Se autorizaba la construcci贸n de un edificio con una altura de 10 m.
En el a帽o 2017, Marcelo Mindlin anunci贸 que hab铆a comprado predios en esta manzana y anunci贸 este desarrollo inmobiliario de lujo en los terrenos del tradicional restaurante de Selquet.
b. A pesar, de que el GCBA se hab铆a comprometido a no modificar las Urbanizaciones Especiales (Distritos U), se otorg贸 nuevos par谩metros urban铆sticos y capacidad constructiva s贸lo para esta manzana. Un c贸digo a medida.
El nuevo C贸digo Urban铆stico, en diciembre de 2018, autoriz贸 una altura m谩xima de 20 m y determin贸 que s贸lo se puede construir la tipolog铆a de edificios de per铆metro libre. Permitiendo la construcci贸n de 4 niveles o pisos m谩s.
c. El 27 de marzo de 2020, a siete d铆as del establecimiento del aislamiento social obligatorio, la Direcci贸n de Interpretaci贸n Urban铆stica y el COPUA, con artilugios jur铆dicos ilegales, autorizaron la construcci贸n en la parcela de un edificio de 28,4 m de altura. Permitiendo la construcci贸n de 3 niveles o pisos m谩s. La capacidad constructiva de la manzana no permit铆a m谩s de 3 pisos, ahora el GCBA autoriza un proyecto inmobiliario de 10 niveles. 聽

3.3. Violaci贸n del C贸digo Urban铆stico.
a. El C贸digo Urban铆stico establece una altura m谩xima para la manzana de 20 m y no de 27 m.聽
b. La altura se cuenta desde la cota de parcela, es decir, la cota de la vereda. La DGIUR autoriz贸 sin sustento normativo que se cuente la altura a 1,4 m de la cota de parcela. Permitiendo un edificio de 28,4 m de altura, es decir, con tres niveles m谩s de los permitidos.聽
c. El C贸digo Urban铆stico exige que el edificio sea de per铆metro libre con retiro de las parcelas linderas. El proyecto aprobado no cumple tampoco este requisito.聽
d. El GCBA aplica la normativa para parcelas superiores a los 2.500 m2 cuando las parcelas de la manzana a煤n no est谩n englobadas.
e. Estas excepciones ilegales al C贸digo Urban铆stico estar铆an permitiendo al desarrollador construir 3 niveles o pisos m谩s de los permitidos.聽
Estamos hablando de 8,4 m de altura por fuera de la norma correspondientes a tres pisos del proyecto, aproximadamente 14 mil m2.聽
Esta sola 鈥渋nterpretaci贸n鈥 ha incrementado aproximadamente en 21 millones de d贸lares el valor del suelo.聽
El GCBA asigna un valor de referencia de cuando aporta el terreno en el valor de cada m2 construido. Para este caso es de 1.938 Uvas por m2. El valor del Uva es de $54,9
1.938x$54.9/69.1 (valor d贸lar) = 1.539 d贸lares por cada metro cuadrado.
f. La comercializaci贸n del metro cuadrado construido aproximadamente ser谩 a 5.000 d贸lares el m2. Por lo tanto, esta 鈥渋nterpretaci贸n鈥 de la DGIUR estar铆a habilitando gratuitamente un negocio de aproximadamente 70 millones de d贸lares con la comercializaci贸n de estos m2 regalados por el GCBA.聽
4. 驴Qui茅n es el desarrollador inmobiliario?
Estos predios objeto del proyecto inmobiliario fueron comprados por Compa帽铆a Buenos Aires S.A. (CUIT 30-71021019-1). Esta empresa fue constituida el 29 de junio de 2007.
La empresa fue constituida por el Sr. Dami谩n Miguel Mindlin, en su car谩cter de Vicepresidente del Directorio de:聽 Dolphin Finance S.A. (absorbida por Dolphin Cr茅ditos SA) y de Dolphin Inversora S.A. (Por acta de asamblea extraordinaria del 24/02/2015, esta modific贸 su nombre de la sociedad por EMES INVERSORA S.A.)
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El 26 de marzo de 2018 se suscribi贸 un compromiso previo de fusi贸n, aprobado por las respectivas Asambleas Extraordinarias del 26 de marzo de 2018.聽
Mediante la fusi贸n Dolphin Cr茅ditos SA, como sociedad absorbente, continua los negocios sociales de Dolphin Finance SA y Dolphin Cr茅ditos Holding SA, como sociedades absorbidas.


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La empresa Compa帽铆a Buenos Aires S.A. tiene como socios constitutivos las empresas Dolphin Finance S.A. (absorbida por Dolphin Cr茅ditos SA) y de Dolphin Inversora S.A. (Por acta de asamblea extraordinaria del 24/02/2015, esta modific贸 su nombre de la sociedad por EMES INVERSORA S.A.)

Tanto Dolphin Cr茅ditos S.A. como Emes Inversora S.A. tienen como socios mayoritarios a Marcelo Mindlin y Dami谩n Mindlin.聽

El Grupo Obras, Desarrollos y Servicios (ODS), integrado por el holding de 脕ngelo Calcaterra, primo del presidente Mauricio Macri e hijo de una hermana de Franco Macri, fue comprado por Marcelo Mindlin.聽
El Grupo est谩 conformado por IECSA, la compa帽铆a constructora, la desarrolladora inmobiliaria Creaurban, Fidus SGR (servicios financieros), concesiones viales y la minera Geometales, entre otras.[1]
Tanto IECSA como Creaurban pasaron a llamarse Sociedad Argentina de Construcci贸n y Desarrollo Estrat茅gico (SACDE) luego de la adquisici贸n.聽
En consecuencia, Marcelo y Dami谩n Mindlin son los inversores y due帽os de este proyecto inmobiliario.聽
De acuerdo a dos desarrolladores inmobiliarios consultados:
- A cargo de la gesti贸n y como responsable comercial se encuentra Damian Tabakman, presidente de la Cedu (C谩mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos) en representaci贸n de SACDE. Arquitecto y cu帽ado de Marcelo Mindlin. Tabakman.
- Del proyecto est谩 a cargo el estudio BMA (Bodas, Miani y Anger). Rodolfo Miani, socio del estudio, tiene fluido trato con el Secretario de Desarrollo Urbano, el arq. 脕lvaro Garc铆a Resta.
5. Funcionarios/as del GCBA responsables.
- La Directora General, Sra. Ver贸nica Copola, quien firm贸 la Disposici贸n N掳 562/2020 de la Direcci贸n de Interpretaci贸n Urban铆stica.聽
- Los consejeros que aprobaron el proyecto en el Consejo de Plan Urbano Ambiental (COPUAM) el 26 de marzo de 2020: Gast贸n Rebagliati (Coordinador de Expedientes) y Gabriel Lanfranchi (Coordinador del Plan Urbano Ambiental).
- El Secretario de Desarrollo Urbano, el Arq. 脕lvaro Garc铆a Resta, actual Coordinador del COPUA y de qui茅n dependen la DGIUR, organismo que firm贸 la Disposici贸n N掳 652/2020.
- El Jefe de Gabinete de la Ciudad, Sr. Felipe Miguel. Los organismos implicados se encuentran bajo su 贸rbita y control. Seg煤n desarrolladores consultados, Dami谩n Tabakman se habr铆a reunido con Felipe Miguel en forma previa a la aprobaci贸n del C贸digo Urban铆stico que otorg贸 una zonificaci贸n particular para esta manzana.
Tal como lo indica la ley este proyecto debi贸 ser discutido en la Legislatura a trav茅s de un convenio urban铆stico. Pero all铆 seguramente se perder谩 plata por las compensaciones urbanas que se exigir谩n para la sociedad. Entonces termina triunfando el principio de la m谩xima rentabilidad por sobre la Constituci贸n y el Bien Com煤n. Principio que es la verdadera ley respetada en la ciudad.