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馃捀 MODIFICACIONES AL C脫DIGO URBAN脥STICO. Un c贸digo ajustado a la Escala Especulativa Empresarial

/ Entre el lunes 7 y martes 8 de septiembre se llevar谩 a cabo la audiencia p煤blica en la Legislatura de la Ciudad que tienen por objeto tratar el Proyecto de Ley N掳 2850-J-2019 de modificaci贸n del C贸digo Urban铆stico.

Por Jonatan Baldiviezo (ODC)
Mar铆a Eva Koutsovitis (CLIC-IPYPP)
Ludmila Szperling (ODC)

1. Introducci贸n

Entre el lunes 7 y martes 8 de septiembre se llevar谩 a cabo la audiencia p煤blica en la Legislatura de la Ciudad que tiene por objeto tratar el Proyecto de Ley N掳 2850-J-2019 de modificaci贸n del C贸digo Urban铆stico.聽
Este Proyecto est谩 compuesto de 72 art铆culos (m谩s de 90 p谩ginas) y modifica el texto del C贸digo Urban铆stico, de su Anexo II (脕reas Especiales Individualizadas y su Anexo III.聽

2. Un C贸digo s贸lo para el sector inmobiliario

Las modificaciones relevantes de este proyecto contin煤an la direcci贸n cuestionada cuando se trat贸 el C贸digo Urban铆stico. Son modificaciones orientadas a:聽
A) Continuar incrementando la capacidad constructiva de la ciudad sin garantizar la correspondencia de servicios p煤blicos ni considerar la densidad demogr谩fica y constructiva de los barrios.聽
B) Avanzar con un proceso m谩s de legalizaci贸n de permisos de obra otorgados en violaci贸n al C贸digo Urban铆stico y al anterior C贸digo de Planeamiento.聽
C) La plusval铆a (incremento del valor del suelo) generada por el aumento de la capacidad constructiva que autorizar铆an estas modificaciones al C贸digo Urban铆stico ser铆a capturada 煤nicamente por los propietarios y la Ciudad no recibir铆a ni un peso a cambio porque esta situaci贸n no se encontrar谩 alcanzada por la Ley N掳 6062 (Derecho para el Desarrollo Urbano y el H谩bitat Sustentable).
D) La primera lectura de este proyecto de ley se realiz贸 el 5 de diciembre del a帽o 2019 cuando no exist铆a atisbos de la pandemia del Coronavirus. Ahora, avanza la discusi贸n sin ninguna consideraci贸n del actual contexto pand茅mico.聽

3. Una discusi贸n fuera de tiempo

Cuando se discuti贸 el C贸digo Urban铆stico (2016-2018) se solicit贸 desde la ciudadan铆a primero actualizar el PUA (que se encuentra obsoleto en 20 a帽os) antes de avanzar con la aprobaci贸n de un nuevo C贸digo, ya que este deber铆a ser el instrumento jur铆dico que operativice el PUA. No ten铆a sentido discutir un nuevo instrumento normativo para una planificaci贸n no acorde a la ciudad actual. Sin embargo, el GCBA decidi贸 avanzar con la aprobaci贸n del C贸digo Urban铆stico (12/2018) con el fin de otorgar seguridad jur铆dica a los desarrolladores inmobiliarios y generar m谩s enclaves de sobreexplotaci贸n del suelo urbano que favorecieran a empresarios afines.聽
Ahora, en forma simult谩nea, por una parte, la Legislatura avanza con la discusi贸n de una gran modificaci贸n del C贸digo Urban铆stico a instancias de un proyecto de ley presentado por el Poder Ejecutivo y, por otra parte, el GCBA, a trav茅s del Consejo de Plan Urbano Ambiental (COPUA), ha iniciado la discusi贸n de la actualizaci贸n del Plan Urbano Ambiental -PUA- (Ley N掳 2.930).聽
Por ende, resulta irrazonable desde la perspectiva de repensar la planificaci贸n de la ciudad que nuevamente se discuta el C贸digo Urban铆stico sin esperar la actualizaci贸n del PUA. Estamos en una situaci贸n diferente a la de 2018 porque ahora es el propio GCBA quien ha iniciado el debate de la actualizaci贸n del PUA con varios encuentros o talleres ya realizados.聽
Debemos solicitar que se suspenda la discusi贸n de la modificaci贸n del C贸digo Urban铆stico hasta tanto no se actualice el nuevo PUA. Adem谩s, ninguna de las modificaciones que se proponen al C贸digo Urban铆stico es para mejorar la calidad de vida de la ciudadan铆a porte帽a. Por lo tanto, no existe urgencia en su tratamiento.聽

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4. Principales Modificaciones Propuestas al C贸digo Urban铆stico

A. Art. 11 del proyecto de ley. Las oficinas sin limitaciones de porcentajes.聽
Se elimina la exigencia en toda la ciudad de que los estudios, consultorios y oficinas profesionales no superen el 30% del total de metros cuadrados construidos del edificio.聽
Esta eliminaci贸n en forma generalizada est谩 orientada a destruir la identidad de los barrios residenciales.
B. Art. 23 del proyecto de ley. Usos del segundo retiro.
Se eliminan las restricciones de uso (servicios y espacios de uso com煤n, vivienda de encargado, tanques de distribuci贸n de agua, locales para m谩quinas de ascensores, cajas de escalera, calderas, chimeneas) del segundo retiro autorizado en USAA, USAM, CA y CM.聽
Con esta modificaci贸n, el segundo retiro ser谩 de uso libre incrementando los metros cuadrados construibles vendibles sin contraprestaci贸n alguna para la ciudad y sin tener en consideraci贸n ning煤n indicador de densidad demogr谩fica.聽
C. Arts. 49 y 57 del proyecto de ley. Los APH en peligro porque se autorizan los ENRASES聽
El art. 49 garantiza en los enrases Tipo B que en las parcelas con frente mayor a veinte (20) metros, pueda materializarse la mayor altura con un frente y contrafrente m谩ximo de diez metros (10m) o 1/3 del frente.聽
Antes s贸lo se garantizaba 1/3. Ahora este enrase permite materializar la mayor altura hasta un 1/2 (50%) del frente.聽
El art. 57 autoriza el Completamiento de Tejido o Edificabilidad en todas las 脕reas de Protecci贸n Hist贸rica (APH).
El GCBA contin煤a incrementando los beneficios y las situaciones del enrase y completamiento de tejido. Con la aprobaci贸n del C贸digo Urban铆stico se triplicaron, como m铆nimo, las situaciones en las que se puede aplicar el enrase.聽
Ahora con esta modificaci贸n, el GCBA se va a cargar todos los APH. El valor y la identidad patrimonial quedar谩 sujeto al principio de mayor construcci贸n y de mayor altura.
Tambi茅n se busca legalizar permisos otorgados ilegalmente, como el caso del emprendimiento inmobiliario de NorthBaires en la calle San Mart铆n de Tours N掳 2869/89 frenado recientemente por la justicia.聽

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D. Arts. 37 y 51 del proyecto de ley. Los Pulmones de Manzana se convierten en terrazas verdes de estacionamientos subterr谩neos.聽
El art. 51 autoriza la construcci贸n de estacionamiento en el subsuelo bajo el centro libre de manzana. El pulm贸n de manzana se transformar谩 en una terraza verde.聽
Contrario a todo criterio ecol贸gico e hidrol贸gico, esta medida pr谩cticamente est谩 orientada a transformar a la ciudad en un manto de cemento. La avidez inmobiliaria sin l铆mites.聽
E. Art. 64 del proyecto de ley. Dos retiros m谩s para las Urbanizaciones Especiales.聽
En las urbanizaciones U1, U3, U5, U6, U7, U9, U10, U11, U12, U13, U17, U19, U20, U22, U23, U26, U28, U32, U33, U36, U38, U39, U40, U56, U57, U58, U59, U60, U61, U62, U63, U64, U65, U66, U68 y U69 se autorizan 7 m m谩s de altura a trav茅s de dos retiros.聽
Sin ning煤n estudio previo se aument贸 en 7 metros la altura en todos estos Distritos.聽
Tambi茅n se busca legalizar permisos otorgados en violaci贸n al C贸digo Urban铆stico, como por ejemplo, el otorgado para la obra a construirse en la manzana N掳 120 de la ciudad, ubicada entre calle Mariscal Antonio Jos茅 de Sucre, la Av. Presidente Figueroa, la calle La Pampa y la calle Casta帽eda (Distrito U23 鈥 Barrio Nuevo Belgrano 鈥 Zona N掳 6.) por el empresario Marcelo Mindlin.聽


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F. Art. 71 del proyecto de ley. Se incorporan los usos de los nuevos Bajo Viaductos al C贸digo Urban铆stico.聽

聽Es la posibilidad para rediscutir los usos de los bajo viaductos para que respondan a las necesidades de m谩s espacios verdes y equipamiento urbano, y no para seguir creando zonas netamente comerciales.聽
5. Falta de informaci贸n y transparencia
Todos estos cambios se realizan sin ning煤n estudio previo y sin an谩lisis de la situaci贸n actual de los servicios p煤blicos domiciliarios y no domiciliarios.聽
El GCBA a煤n no hizo p煤blico ni se transparent贸 la diferencia de capacidad constructiva que permit铆a el C贸digo de Planeamiento derogado y la que permite el actual C贸digo Urban铆stico.聽