ūüíį La epidemia del CONVENIOVIRUS ataca de nuevo

El GCBA avanza con 22 nuevas excepciones inmobiliarias.

Planeamiento urbano y espacio p√ļblico

Por Arq. Liana Battino, Ing. María Eva Koutsovitis y Abog. Jonatan Baldiviezo.

 

ANTECEDENTES

En el marco de la convocatoria a ‚ÄúProyectos urbanos innovadores‚ÄĚ lanzada en enero de 2022, el GCBA recibi√≥ 113 propuestas de convenios urban√≠sticos, acuerdos celebrados entre el ejecutivo y privados que modifican las normas urban√≠sticas vigentes en determinadas parcelas a cambio de una compensaci√≥n al estado.

Los acuerdos son refrendados por la Legislatura para que adquieran fuerza de ley. En 2021, el GCBA remiti√≥ 16 proyectos a la Legislatura. Diez convenios fueron aprobados en 2¬™ lectura el 2 de diciembre de 2021 y promulgados como Ley N¬į 6477 y cinco quedaron reservados en secretaria. Tambi√©n, en diciembre, se aprob√≥ un convenio urban√≠stico m√°s que tuvo por objeto autorizar el mega proyecto inmobiliario de IRSA denominado Costa Urbana.

Este √ļltimo convenio, el que afecta al predio de 70 ha de la ex ciudad deportiva de Boca, fue declarado nulo por la justicia por una acci√≥n de amparo presentada por El Movimiento la Ciudad Somos Quienes La Habitamos (Observatorio del Derecho a la Ciudad, C√°tedra de Ingenier√≠a Comunitaria e Instituto de Pensamiento y Pol√≠ticas P√ļblicas). Tambi√©n se presentaron amparos para otros dos, uno ubicado en la calle Lafinur 3126 y otro en Av. San Juan 2502. Previo a la firma de estos convenios no se respet√≥ el procedimiento que dispone el Plan Urbano Ambiental para garantizar la democracia participativa ambiental y el inter√©s p√ļblico.

Desde nuestro informe y la aprobación de estos 11 convenios urbanísticos, el GCBA otorgó la factibilidad a nuevos 23 proyectos presentados, de los cuales uno fue desistido por su propietario y los restantes siguen en trámite.

El presente informe tiene por objeto analizar estos 22 proyectos de convenios.

 

LOCALIZACI√ďN

Las 22 propuestas est√°n distribuidas en 13 barrios de la ciudad, con mayor incidencia para el barrio de Palermo con 8 convenios. Hay dos en el barrio de Caballito y uno en cada uno de los restantes barrios (Nueva Pompeya, N√ļ√Īez, San Telmo, Recoleta, Villa Crespo, Montserrat, Chacarita, Puerto Madero, Almagro, Saavedra, Belgrano).¬†

Aquí se encuentran georrerenciados estas 22 propuestas de convenios con factibilidad y también el resto de las propuestas y convenios ya aprobados: https://acortar.link/kmDv0r 

La resoluci√≥n 119/SECDU/2021 que acompa√Īa la convocatoria a ‚ÄúProyectos Urbanos Innovadores‚ÄĚ dividi√≥ la ciudad en 4 zonas de desarrollo urbano y una zona prioritaria, la Zona Sur. En esa zona, las al√≠cuotas a aplicar a la compensaci√≥n son muy reducidas. Sin embargo, solo dos de los proyectos presentados se encuentran en zona prioritaria, y 19 de 22 est√°n ubicados en las zonas 3 y 4, las de m√°s alto valor inmobiliario (16 en zona 4 y 3 en zona 3). La expectativa de ganancia en sectores atractivos para el negocio inmobiliario supera lo que cada propietario deber√° dejar a favor del GCBA en concepto de compensaciones.

De los 22 proyectos presentados, 8 se ubican en manzanas con edificios catalogados, en parcelas linderas a edificios catalogados, o en zonas con protección especial. El Código Urbanístico ya es muy permisivo en relación a las edificaciones en este tipo de situación, pero esto se agrava con proyectos de mayor altura y capacidad constructiva que reciben valoración positiva, a pesar de impactar negativamente en el entorno edificado protegido.

 

Dirección                                Propietario

Alberdi 713                             Lepore

Almafuerte 47                         VALQUIRIA S.A.

Arribe√Īos 3417¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬† ¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬† NUEVO ARRIBE√ĎOS S.A.

Avellaneda 1582                     Arougetti y Attas

Azopardo 980                         Regner, Cagnolo y otros

Bulnes 2705                            Clínica Juri de Cirugía Plástica y otros

Cabello 3010                           Reboredo y Fernández

Callao 1033                             AMERICA PAVILION S.A.

Cervi√Īo 3602¬† ¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬† Polano y Asociados Sociedad Fiduciaria S.A. y otros

Córdoba 4060                         SOIFER INVERSORA S.A.

Estados Unidos 929                Fundación Iberoamericana de estudios superiores

Fitz Roy 1192                          CACEROLAS S.A.

Godoy Cruz 2930                    GC 2944 S.A.

Humboldt 2356                      Paraguay 575 S.A.

Juana Manso 909                   Obras civiles S.A, HSBC Bank Argentina S.A., Malecón del Dique S.A. y otros

Matienzo 1530                       Otter Investment SRL, Samy Group S.A. y otros

Niceto Vega 5541                   NICETO VEGA 5545 SA

Rawson 359                            RAWSON PARK S.A.

Ruiz Huidobro 3709                Fausto Amadeu

Santa Fe 4645                         Caseros 3039 S.A.

Scalabrini Ortiz 1929              SCALABRINI ORTIZ 1935 S.A.

Virrey del Pino 1783               LUEBEL S.A.

Comodoro Rivadavia 1670 (desistido)

Ubicación de los nuevos 23 convenios con factibilidad

CAMBIOS DE NORMATIVA

De acuerdo con lo establecido en la reglamentación de la convocatoria, los proyectos buscan modificar las normas establecidas por el Código Urbanístico a cambio de una compensación al estado. En el caso de estos 22 proyectos la suma de las compensaciones calculadas llega a los 75.360.025 de Unidades de Valor adquisitivo (UVA), (aproximadamente 78 millones de dólares).

De acuerdo con la convocatoria las compensaciones se traducen en contraprestaciones que pueden ser monetarias, o consistir en la cesi√≥n de espacio y la ejecuci√≥n de obras en espacio p√ļblico, en el mismo lugar del emprendimiento o en otro lugar que sea de inter√©s para ambas partes. En el caso de estos 22 convenios, el 99% del valor calculado ser√° pagado en contraprestaciones monetarias, marcando claramente el car√°cter recaudatorio de la operativa. En apenas dos casos una parte de la contraprestaci√≥n corresponde a la cesi√≥n de m2 de espacio p√ļblico y obras correspondientes que favorecen al entorno inmediato del emprendimiento.

Las modificaciones requeridas inciden en primer lugar en el aumento de la capacidad constructiva, que totaliza 283.170 m2, superando en un 28% los 221.991m2 permitidos por el Código Urbanístico (CUR) para el conjunto de las parcelas involucradas. Veinte de los 22 proyectos proponen un aumento de capacidad, con casos que alcanzan el 50% o hasta el 100% respecto de lo permitido por el CUR.

En segundo lugar, los cambios normativos inciden en la altura permitida. Se proponen cambios de altura en todos los proyectos, lleg√°ndose a duplicar o hasta, en un caso, a triplicar las alturas permitidas.¬† Se produce entonces un cambio general respecto de la tipolog√≠a cl√°sica entre medianeras, ya que las mayores alturas se alcanzan con edificios de per√≠metro libre (torres) o con vol√ļmenes de per√≠metro libre sobre cuerpos de edificios entre medianeras o de per√≠metro semilibre. As√≠ tenemos proyectos que alcanzan planos l√≠mite de 50, 60, 70 m y hasta 90 m (El plano l√≠mite corresponde a la altura m√°xima, m√°s los retiros permitidos. Por sobre el plano l√≠mite se pueden edificar locales t√©cnicos.).

Las alturas permitidas por el CUR varían de 9 m a 38 m +2 retiros, muy por debajo de las propuestas presentadas. La existencia en la manzana o en manzanas cercanas de una torre que excede lo permitido por el Código Urbanístico se toma como excusa para habilitar la excepción, que a su vez habilitará más excepciones.

En general no se observan pedidos de cambios de uso, ya que la mayor√≠a de las parcelas se encuentran en zonas que admiten mixtura de usos (MU 3 y 4) y el uso pretendido es mayormente residencial, con comercios en planta baja y oficinas en pocos casos. Un solo proyecto prev√© la ampliaci√≥n de un edificio educativo. En ning√ļn caso se incluye vivienda asequible, que era uno de los aspectos con valoraci√≥n positiva en la convocatoria.

Propuesta de Convenio Urban√≠stico para Santa Fe N¬į 4645

IMPACTO DE LOS CONVENIOS

En el a√Īo 2018, el GCBA impuls√≥ el C√≥digo Urban√≠stico que habilit√≥ mayor altura y capacidad constructiva en muchos barrios de la ciudad, alegando que era el camino para terminar con las ‚Äútorres sorpresa‚ÄĚ que surg√≠an de interpretaciones de los organismos del ejecutivo. Pero los convenios aprobados el a√Īo pasado y los nuevos proyectos en tr√°mite con factibilidad demuestran que ese argumento no era genuino, y que m√°s torres fuera de norma seguir√°n apareciendo en el paisaje de la ciudad.

El hecho de que se haya otorgado factibilidad a 23 nuevos proyectos con las mismas caracter√≠sticas que los del a√Īo pasado confirma y profundiza la tendencia a la desregulaci√≥n del uso del suelo en la ciudad para acomodar negocios particulares en desmedro del ambiente urbano. ¬†

Seg√ļn el Plan Urbano Ambiental y el C√≥digo Urban√≠stico los convenios deben resolver situaciones insuficientemente previstas por la norma y tener un n√≠tido inter√©s p√ļblico, condici√≥n que no se verifica en ninguno de los casos. En ning√ļn momento del proceso de tramitaci√≥n se hace un an√°lisis dirigido a demostrar el inter√©s p√ļblico de las propuestas. La metodolog√≠a de an√°lisis de impacto urbano aprobada en el √°mbito de la convocatoria tiene por objetivo principal atribuir a cada propuesta un puntaje que incide en el valor de la compensaci√≥n debida al estado por la valorizaci√≥n del suelo entre el CUR y la propuesta. A mayor puntaje, menor ser√° la compensaci√≥n. Este puntaje resulta del an√°lisis de la correspondencia de la propuesta con atributos predefinidos, llevada a cabo por las Direcciones de Antropolog√≠a Urbana y de Planeamiento y que culmina con una planilla de evaluaci√≥n. Diecisiete de las 22 propuestas obtuvieron alrededor de 50% de puntaje positivo, accediendo a una al√≠cuota del 63% para la zona 4 y de 50% para la zona 3, zonas donde se ubican la mayor√≠a de las propuestas.

La metodología no contempla el análisis de los impactos negativos de los proyectos, como si no los hubiera o no fueran relevantes para lo que es finalmente una operación meramente recaudatoria que nada tiene que ver con la planificación urbana y ambiental. No se analiza el impacto sobre las redes de agua, luz y cloacas, la afectación del tránsito en la zona, la sobrecarga sobre los espacios verdes existentes. La invasión del paisaje que representa la edificación en grandes alturas, con mayor incidencia en los barrios de casas bajas o en zonas de protección patrimonial no afecta la viabilidad de los convenios, al contrario, se les encuentran atributos positivos. Como en el caso del proyecto estrella que mereció 76,36% de puntos positivos y una alícuota de 45%, una torre de 96m de altura con casi 25000 m2 de capacidad constructiva, ubicada en la Av. Santa Fe al 4645, donde el CUR autoriza una altura máxima de 38 m + 2 retiros.

La convocatoria y su reglamentaci√≥n establecen un mecanismo bien aceitado de tratamiento de las propuestas de convenios donde cada sector de la m√°quina burocr√°tica juega su rol, justificando las propuestas presentadas por los privados bajo la direcci√≥n de la secretaria de Desarrollo Urbano, sin que en ning√ļn momento se informe a los habitantes de las zonas afectadas ni se les pida opini√≥n sobre actos administrativos que tendr√°n gran influencia en su vida. La legislatura, donde el actual ejecutivo tiene mayor√≠a autom√°tica, no hace m√°s que poner un sello de legalidad a las interpretaciones y excepciones de siempre, a favor de pocos y en detrimento de la mayor√≠a.

Propuesta de Convenio Urban√≠stico para Virrey del Pino N¬į 1783


Propuesta de Convenio Urban√≠stico para Alberdi N¬į 713

Propuesta de Convenio Urban√≠stico para Scalabrini Ortiz N¬į 1929