馃摚 Es hora de revisar la planificaci贸n de la Ciudad de Buenos Aires

El C贸digo Urban铆stico. Una Planificaci贸n con cimientos delirantes.

Planeamiento urbano y espacio p煤blico

Por Mar铆a Eva Koutsovitis y Jonatan Baldiviezo

Una Planificaci贸n con cimientos delirantes

En el a帽o 2000 se realiz贸 una importante modificaci贸n al C贸digo de Planeamiento porte帽o que trajo problemas graves de colapso de la infraestructura de los servicios p煤blicos que no estaba preparada para recibir la nueva sobrecarga constructiva. La situaci贸n fue tan dram谩tica que, Telerman, en su car谩cter de Jefe de Gobierno, dict贸 el Decreto N掳 1929/2006 que suspendi贸 por 3 meses el otorgamiento de permisos de obra nueva en los barrios de Villa Urquiza, Coghlan, N煤帽ez, Palermo, Villa Pueyrred贸n y Caballito, para evaluar la capacidad de carga de la infraestructura. 

En 2016, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) inici贸 el debate para ya no actualizar la normativa urban铆stica sino renovarla integralmente. As铆 se propuso derogar el C贸digo de Planeamiento y su reemplazo por el C贸digo Urban铆stico. Esta decisi贸n parti贸 con dos errores importantes. 

Primero se debi贸 actualizar el Plan Urbano Ambiental, ley madre de planificaci贸n de la ciudad, antes de avanzar con el C贸digo urban铆stico. En un orden sensato de planificaci贸n, primero se arranca con los lineamientos principales que determinar谩n el futuro de la ciudad y luego con la aprobaci贸n de las herramientas que deber铆an operativizar dichos lineamientos. En este caso, se avanz贸 primero con la herramienta (C贸digo Urban铆stico), que concretiza lo que se puede construir en cada parcela de la ciudad, y no con el Plan Urbano Ambiental que para entonces ya se encontraba vencido. 

El segundo gran error, por lo menos, desde la perspectiva de la Democracia Participativa, fue que el GCBA organiz贸 el Foro de Desarrollo Urbano para discutir el contenido del C贸digo Urban铆stico donde s贸lo invit贸 a las desarrolladoras inmobiliarias m谩s importantes del pa铆s, sus estudios jur铆dicos y de arquitectura, y sus consultoras. La Jueza Liberatori, en una sentencia hist贸rica, advirti贸 al gobierno que 鈥渟i solo se convoca principalmente a los empresarios que desarrollan proyectos inmobiliarios, que pertenecen a un sector de la sociedad (鈥) y se deja de lado a todo el resto de las instituciones, y representantes de las misma, que forman parte de la sociedad civil, las perspectivas a ser explicitadas en los nuevos C贸digo Urban铆stico y C贸digo de Edificaci贸n tendr谩n un sesgo que no reflejar谩 la posici贸n que pueden llegar a manifestar los miembros del resto de la sociedad civil鈥. 

Cuando aparecieron los primeros borradores del C贸digo Urban铆stico, sali贸 a la luz que el plan del GCBA era incrementar la capacidad constructiva en toda la ciudad sin criterio ambiental, patrimonial ni social alguno. Para fundar esta decisi贸n se basaron en dos pilares que van desde el delirio urban铆stico hasta la superficialidad. Uno de ellos era que la Ciudad de Buenos Aires deb铆a transformarse para ser habitada por  6 millones de personas. Por lo tanto, la normativa deb铆a permitir que en las parcelas se construyera para dicha cantidad de poblaci贸n, duplicando la actual, sin transiciones. 

El otro pilar, un tanto caricaturesco, estaba relacionado con la est茅tica de la ciudad, hablamos de las medianeras blancas de los edificios, esos paredones sin fachada, que tienen su origen en los vaivenes de la planificaci贸n porte帽a y en la acumulaci贸n de excepciones inmobiliarias o como le gusta llamar al gobierno eufem铆sticamente, 鈥渋nterpretaciones鈥. Del diagn贸stico realizado por los 鈥渢茅cnicos鈥 del gobierno, result贸 que la existencia de estas medianeras blancas era uno de los principales problemas urbanos de la ciudad. Previamente, esta situaci贸n jam谩s hab铆a surgido como problema ni siquiera en las encuestas o focus groups que tanto estimula d铆a a d铆a este gobierno.  La soluci贸n que se les ocurri贸 para tapar las medianeras blancas fue incrementar las alturas y autorizar los enrases. Quiz谩s habr铆a sido mejor llenar de murales la ciudad. 

Cimentados en estos dos pilares, finalmente se aprob贸 el C贸digo Urban铆stico y el C贸digo de Edificaci贸n en 2018, incrementando la capacidad constructiva de toda la ciudad entre un 300% a un 700% dependiendo de los barrios. Para lograr este objetivo, se incrementaron las alturas m谩ximas permitidas, se elimin贸 la restricci贸n de la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir por parcela (derogaci贸n del FOT), se redujo la superficie m铆nima de la vivienda de 32 a 21 m2, se incrementaron las posibilidades de realizar 鈥渃ompletamiento de tejido鈥 que tambi茅n se conoce como 鈥渆nrases鈥 (construir superando la altura permitida porque ya existe un edificio preexistente que la supera), se permiti贸 que los terrenos de las esquinas puedan tener igual altura que las parcelas de mitad de cuadra, etc. 

Obviamente, los principales impulsores del C贸digo Urban铆stico no cre铆an que la ciudad necesitara convertirse para 6 millones de habitantes, pero necesitaban argumentos para justificar por qu茅 se iba a autorizar una sobreconstrucci贸n desmesurada y descontrolada en toda la ciudad que exacerbar铆a la especulaci贸n inmobiliaria y la captura del incremento del valor del suelo por parte de los sectores inmobiliarios concentrados. 

En cambio, s铆 tienen presente que lo que se construye en la ciudad no es principalmente para que vivan personas sino para reservar valor, para blanquear legal o ilegalmente capitales, para formar activos financieros inmobiliarios o para transformar m谩gicamente pesos en d贸lares.

 

Barrios dinamitados

Los impactos de esta locura inmobiliaria expresada en el C贸digo Urban铆stico demoraron un par de a帽os en manifestarse por retraso en la reglamentaci贸n y por la pandemia del Covid-19. 

En 2021, se desataron los designios del C贸digo Urban铆stico. Principalmente, los barrios residenciales de casas bajas empezaron a experimentar  de  manera inusitada la demolici贸n de casas y la consiguiente construcci贸n de edificios de mayor envergadura. Y a la par que se multiplicaban los carteles de venta en las viviendas, la renovaci贸n inmobiliaria sin criterio y sin freno destru铆a  la identidad barrial y la calidad ambiental. 

Los barrios empezaron a asemejarse a zonas bombardeadas, con varias parcelas por manzana con demoliciones. El caso paradigm谩tico fue el sector del barrio de N煤帽ez que ahora se conoce como Lomas de N煤帽ez. 

Frente a semejante agresi贸n urbana, con reminiscencia de las asambleas del 2001, ciudadanos y ciudadanas empezaron a organizarse en defensa de sus barrios. Los primeros fueron los de N煤帽ez, Barrio Parque General Belgrano y Bajo Belgrano. Con diversas l铆neas de acci贸n (radios abiertas, concentraciones en el espacio p煤blico, relevamientos, pegatinas de banderas por todo el barrio, presentaci贸n de acciones judiciales, presentaci贸n de proyectos de ley) lograron el a帽o pasado en la Legislatura la modificaci贸n del C贸digo Urban铆stico para que se acerque m谩s a la capacidad constructiva que ten铆an estos barrios previamente a su sanci贸n. 

Luego se sumaron los barrios de Villa Devoto, Villa del Parque, Chacarita, Villa Crespo, Colegiales, Villa Ort煤zar, Palermo que est谩n en las instancias de presentaci贸n de sus proyectos de ley, relevamientos en su barrios y, en algunos casos, la presentaci贸n de acciones judiciales. Tambi茅n por la sobreconstrucci贸n y, la necesidad de espacios verdes, se est谩n sumando asambleas de Almagro y Boedo. 

La gran convocatoria de estas asambleas crece porque ya empieza a notarse el colapso de la infraestructura de los servicios p煤blicos domiciliarios, adem谩s de los impactos ambientales del incremento de la densidad constructiva (p茅rdida de iluminaci贸n natural, incremento del tr谩nsito, contaminaci贸n ac煤stica por las obras, da帽os en las propiedades aleda帽as, etc.). El colapso de los servicios como consecuencia de la sobreconstrucci贸n se verifica en el aumento de los cortes de luz, las bajas presiones de agua y por supuesto en el d茅ficit de equipamiento urbano como los espacios verdes, los polideportivos, vacantes educativas, etc.

 

Deconstruir el C贸digo Urban铆stico 

Resulta importante resaltar que el C贸digo Urban铆stico no trat贸 dos temas que el Plan Urbano Ambiental establec铆a que deb铆an contemplarse al momento de tratar su contenido: la regulaci贸n del espacio p煤blico y la correspondencia de la infraestructura de servicios y lo que se habilita construir. 

Ya pasaron m谩s de cuatro a帽os desde la aprobaci贸n del C贸digo Urban铆stico. El plazo que el propio c贸digo dispone para su revisi贸n. En este per铆odo desde el gobierno no se hizo p煤blico ning煤n an谩lisis de los impactos de la nueva normativa de planificaci贸n. La ciudad se llena de cemento sin control y sin reflexi贸n. 

El jueves pasado, se vot贸 en la Legislatura la eliminaci贸n del 80% del impuesto a la plusval铆a para los desarrollos inmobiliarios destinados a vivienda que se construyan en los barrios de Constituci贸n, Barracas, San Crist贸bal, La Boca, Parque Patricios, Boedo, Parque Chacabuco, Nueva Pompeya, Flores, Floresta, V茅lez S谩rsfield, Villa Luro, Parque Avellaneda, Villa Soldati, Versalles, Liniers, Mataderos, Villa Lugano y Villa Riachuelo. Este impuesto se cre贸 en simult谩neo con la aprobaci贸n del C贸digo Urban铆stico para capturar un poco el incremento de valor del suelo por la autorizaci贸n de construir m谩s. 

La gran quita impositiva no exige nada a cambio. Es una transferencia de miles de millones de pesos para las desarrolladoras inmobiliarias. 

En vez de repensar la planificaci贸n en estos barrios considerando los impactos y resistencias que surgieron en otras zonas de la ciudad como consecuencia de la implementaci贸n del C贸digo Urban铆stico, Rodr铆guez Larreta decidi贸 otorgar este privilegio impositivo para acelerar la presentaci贸n de permisos de obras nuevas que terminen consolidando la sobreconstrucci贸n habilitada por el C贸digo Urban铆stico. Quienes quieran acceder a este beneficio tendr谩n que iniciar el tr谩mite antes del 10 de diciembre de 2023. De esta manera, en el sur de la ciudad el gobierno se adelanta frente al avance de la resistencia ciudadana. 

En la ciudad se est谩 viviendo el despertar de una revoluci贸n ciudadana que quiere recuperar la soberan铆a pol铆tica sobre el destino de sus barrios, comunas y de la ciudad como consecuencia de la profundizaci贸n de la emergencia urban铆stica, ambiental, habitacional y social. 

Es la hora de la Democracia Participativa y de repensar la planificaci贸n urbana.

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