En Pandemia más negocios inmobiliarios, se viene un Puerto Madero 2 en la Costanera Sur
En el marco del Plan de Desarrollo Urbano Sostenible, el Ejecutivo enviará a la Legislatura el convenio urbanístico para autorizar el emprendimiento inmobiliario del Grupo IRSA llamado Solares de Santa María a desarrollarse en el predio de la ex Ciudad Deportiva de la Boca.
Por Jonatan Baldiviezo (ODC)
María Eva Koutsovitis (CLIC – IPYPP)
Liana Battino (ODC)
Myriam Godoy Arroyo (ODC – IPYPP)
Alejo Caivano (La Defe)
A. PLAN DE DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE
El día de hoy, martes 7 de julio de 2021, el GCBA presentó su “Plan de Desarrollo Urbano Sostenible.
En el Documento se detalla que “el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA), a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano, impulsa un plan con medidas y acciones que potenciarán la inversión pública y privada en lugares estratégicos como la zona sur de la Ciudad, el micro y macrocentro y grandes parcelas como Punta Carrasco, Costa Salguero y la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors.
En el marco de la ejecución del Plan, el GCBA tendrá las siguientes líneas:
1. Convenios Urbanísticos.
En enero de 2021, el GCBA lanzó la convocatoria abierta a convenios urbanísticos, en la que tuvieron prioridad los proyectos ubicados en el Sur de la Ciudad y aquellos que contemplaban la creación de nuevos espacios verdes.
El GCBA informa que se presentaron más de 100 propuestas que están en etapa de análisis y, aquellos que cumplan con los lineamientos urbanísticos establecidos, serán tratados en la Legislatura porteña.
La zona prioritaria para esta convocatoria está compuesta por los barrios de San Telmo, Monserrat, La Boca, Constitución oeste, Barracas este y oeste.
Esta zona fue dividida en tres subzonas:
1.a. Subzona 1 - CASCO HISTÓRICO: Las propuestas de intervención deberán estar en línea con un espacio público que potencie usos gastronómicos, culturales y turísticos, revalorizando el patrimonio y favoreciendo la caminabilidad.
1.b. Subzona 2 - LA BOCA - BARRACAS ESTE: Se apuesta a que las intervenciones revaloricen el barrio, de la mano del histórico Caminito, la Usina y el Paseo de las Artes que está ubicado en el bajo autopista y la recuperada avenida Pedro de Mendoza y busca conectar el barrio con Puerto Madero.
1.c. Subzona 3 - BARRACAS OESTE – CONSTITUCIÓN OESTE:
2. Creación por ley del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FODUS).
El Fondo generará instrumentos económicos y urbanísticos para impulsar el desarrollo urbano de la Ciudad a través de iniciativas públicas, privadas o mixtas. Además, permitirá financiar planes, programas y proyectos que impliquen mejoras en los barrios incluidos como zonas prioritarias y otorgar créditos hipotecarios para la compra de viviendas.
Se creará un Comité de Gestión entre el GCBA y el Banco Ciudad, que será el encargado de administrar los recursos del Fondo y de determinar los planes, programas y proyectos que serán Financiados en las zonas prioritarias (sur de la ciudad y el macro y microcentro porteño).
El patrimonio del Fondo estará constituido principalmente por los ingresos de lo recaudado por el pago de los Derechos para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable y las contraprestaciones provenientes de Convenios Urbanísticos.
En el marco del FODUS se generarán nuevos instrumentos para facilitar el acceso a la compra y el alquiler de viviendas. Se lanzará una línea de créditos hipotecarios que serán emitidos por el Banco Ciudad y estarán orientados a la compra, construcción o adecuación de viviendas dentro de las áreas prioritarias. Además, financiará proyectos públicos, privados o mixtos para la construcción, adecuación o puesta en valor de viviendas, equipamientos urbanos y espacios públicos, y para la renovación de áreas urbanas.
3. Revitalización del macro y microcentro porteño.
La revitalización tendrá el objetivo de transformar el macro y microcentro porteño en un barrio para vivir. En esta dirección, se impulsará un plan para incentivar tanto la oferta como la demanda en términos urbanos y económicos, que incluye desde una línea de créditos que otorgará el Banco Ciudad hasta la actualización normativa dentro del Código de Edificación.
Con el subte, las ciclovías y el Metrobús, es el lugar más interconectado de la Ciudad. Además, es un sector con una gran oferta cultural, comercial y de servicios que lo convierten en la zona ideal para profundizar el concepto de la ciudad de 15 minutos, una iniciativa que impulsa barrios con usos equilibrados y más accesibles, evitando que las personas deban trasladarse más de 15 minutos para resolver cualquier necesidad cotidiana.
La pandemia, al cambiar las reglas del juego y las condiciones para los trabajadores y el turismo, bajó un 70% el flujo de personas que se movilizaban hacia oficinas públicas y privadas, comercios, bancos, locales gastronómicos o sitios de interés cultural. El teletrabajo se impuso como modalidad y quedaron vacías las oficinas, que representan el 60% de la ocupación del centro, mientras que el 20% corresponde a locales de uso comercial y sólo el 20% restante está destinado a viviendas particulares.
El GCBA informa que se incorporó al Código de Edificación el capítulo 3.10 destinado a intervenciones en edificios existentes para que puedan adaptarse a usos mixtos sin que se requieran grandes intervenciones edilicias, pero garantizando las condiciones de seguridad. Si bien lo planteado en el Código de Edificación tiene validez en toda la Ciudad, el Macro y microcentro va a ser la primera área en donde se aplicaría esta incorporación.
4. La venta de parte de Costa Salguero para la construcción con una muralla de torres.
El GCBA desconoce la voluntad ciudadana plasmada en la audiencia pública histórica por la cantidad de personas que participaron y la duración de dos meses. El 97% por ciento de las más de 2000 personas que hicieron uso de la palabra se manifestaron en contra de privatizar el predio y destinarlo a un complejo inmobiliario suntuoso.
También soslaya que el Juez Martín Leonardo Furchi, el 27 de abril de 2021, resolvió hacer lugar a la acción amparo y en sentencia de fondo declaró la inconstitucionalidad de la Ley N° 6.289 por ser contraria a los artículos N° 63, N° 89 incisos 4 y 6, y N° 90 de la Constitución de la Ciudad (no respetó el procedimiento constitucional de sanción de leyes). Esta ley autorizó en diciembre de 2019 la venta del predio de Costa Salguero.
La sentencia fue dictada en el expediente caratulado “Cerruti, Gabriela Carla y Otros c/GCBA s/ Amparo – Ambiental”, Expte. N° 429-2020/0. La acción de amparo colectiva fue impulsada por el Observatorio del Derecho a la Ciudad, la Cátedra de Ingeniería Comunitaria, el IPYPP, la Defensoría de Laburantes y la Diputada Gabriela Cerruti.
En octubre del año pasado, la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo CAyT había otorgado medida cautelar suspendiendo la venta. Actualmente, esta medida cautelar se encuentra recurrida ante el Tribunal Superior de Justicia (TSJ). El expediente ingresó a resolver el 21 de mayo de 2021. El GCBA apuesta a que el TSJ salga al rescate y autorice la venta del predio.
5. Urbanizará el predio del Grupo IRSA en la Costanera Sur.
B. EMPRENDIMIENTO INMOBILIARIO SOLARES DE SANTA MARÍA DEL GRUPO IRSA
B.1. ¿Cómo es la nueva propuesta para el proyecto Solares de Santa María, el nuevo Puerto Madero?
Este predio del Grupo IRSA tiene una superficie de 71,61 hectáreas (716.180 m2) que está en desuso desde hace casi 30 años.
El GCBA informa de la existencia de un acuerdo entre IRSA y el GCBA que se consolidará en un convenio urbanístico que será tratado en la Legislatura porteña. El proyecto de ley modificará los usos y parámetros urbanísticos que el Código Urbanístico determina para este predio.
El convenio urbanístico contempla la siguiente superficie urbanizable: parque público 478.276 m2 y urbanización 237.904 m2. Ampliación de los usos deportivos permitidos a viviendas, comercios, oficinas, hoteles. Se amplía el plano límite de 12 m a 98.4 m.
El 67% de la superficie total del predio (478.276 m2) se convertirá en un espacio verde y público que será mantenido por la empresa por 10 años. Las obras de infraestructura necesarias para la urbanización de la zona también quedarán en cabeza de la empresa. El GCBA también afirma, sin brindar detalle, que obtendrá presupuesto destinado a Innovación, Ciencia y Tecnología, presupuesto para el Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible y tres parcelas ubicadas dentro de la zona.
B.2. Historia del Predio
Este predio conformó la Ex Ciudad Deportiva del Club Atlético Boca Juniors.
El 29 de octubre de 1964 el Congreso de la Nación sancionó la Ley N° 16.575 por la cual autorizó al Poder Ejecutivo Nacional la donación al citado Club de 40 hectáreas de terreno a rellenar en el Río de La Plata frente a la Costanera Sur.
Esta ley establecía un cargo impuesto al donatario, es decir CABJ, así como la sanción (revocación de la donación) para el caso de incumplimiento por parte del Club. Dicho cargo consistía en destinar la fracción de terreno donada, a la construcción de edificios e instalaciones de una “ciudad deportiva”, entre ellos un estadio con capacidad mínima para 140.000 personas.
Concretamente el Club Atlético Boca Juniors debía destinar dicha fracción para la construcción de los siguientes edificios e instalaciones: a) Un estadio con capacidad mínima para 140.000 espectadores; b) Sede social; c) Canchas auxiliares de Fútbol; d) Canchas de básquetbol; e) Canchas de tenis; f) Gimnasio; g) Piletas de Natación; h) Pistas de patinaje; i) Zona de juegos para niños; j) Espacios cubiertos para espectáculos deportivos y artísticos; k) Pistas para atletismo; l) Alojamiento en número adecuado para concentración de los deportistas en los grandes torneos.
Asimismo, se prohibía la enajenación del inmueble a terceros. El plazo acordado para el comienzo de las obras de construcción era de dos años desde la entrega de los terrenos. El Club debía realizar las obras en un plazo no mayor a diez años a partir de aquel momento. La sanción por incumplimiento (art. 7) estipulaba en caso de no completarse las obras, que el terreno y las obras volvían, sin indemnización alguna, a la por entonces Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires[1].
La Ley 23.738 aclaró que la superficie donada al Club alcanza a lo efectivamente rellenado hasta la fecha de sanción (21 de septiembre de 1989) “con sus canales adyacentes”, lo que aumentó la superficie donada. Evidentemente, el CABJ había rellenado mayor cantidad de hectáreas que la acordada mediante la Ley N° 16.575, transformando en tierra firme, una zona del río mayor a la prevista. La ley 23.738 aumentó, entonces, en el año 1989 la cantidad de hectáreas de la donación, hasta alcanzar la superficie que había sido efectivamente rellenada, ampliándola además a los canales adyacentes.
La ley, además, derogó los arts. 4 y 6 de la Ley N° 16.575 que se referían al uso público de los espacios no ocupados por el Club y la obligación de ceder el espacio al Ministerio de Educación y Justicia para la realización de actos oficiales.
Estableció la posibilidad de que el Club Atlético Boca Juniors enajenara la superficie a terceros “que cumplan con los objetivos señalados” en la ley. El art. 4 estableció dichos objetivos, en cuanto en la ciudad deportiva “podrán ejecutarse obras y desarrollarse actividades propias de un complejo balneario, náutico, turístico, hotelero y/o comercial, con disposición para Centro de Convenciones, Ferias y/o Centro Habitacional”.
Por último, declara cumplido el cargo impuesto por la ley 16.575, no obstante, la obra nunca fue ejecutada. Esto equivale a la derogación legislativa del cargo por ley posterior.
El 22 de noviembre de 1990, el entonces Presidente de la Nación Carlos Menem dicta el Decreto N° 2.240 por el cual dona “al Club Atlético Boca Juniors una parcela que corresponde al Estado Nacional por dominio eminente ... delimitada por el Río de la Plata, la Avenida España y la calle futura prolongación de la Avenida Costanera, parcela que tiene una superficie de 715.951 m2. Dónanse asimismo ... los canales adyacentes a los terrenos de referencia". Las 40 hectáreas donadas al Club Boca Juniors, previstas en la Ley N° 16.575/65, se habían casi duplicado y de la sede deportiva con espacios destinados al uso público no quedaba nada.
En el año 1993, el Club Atlético Boca Juniors, cuyas autoridades eran Antonio Alegre (Presidente) y Carlos Heller (Vicepresidente), vendió el predio de 72 hectáreas de la Ciudad Deportiva de la Costanera Sur a la sociedad Santa María del Plata, empresa conformada por Terry Moché (Frigorífico CEPA y complejo de esquí Las Leñas) y la constructora Gerlach Campbell, en la suma de 22 millones de dólares. Terry Moché quería hacer de la Ciudad Deportiva un corredor olímpico para las Olimpiadas del año 2004, cuya candidatura -impulsada por el Gobierno de Menem- no prosperó por decisión del Comité Olímpico en el año 1997. La Villa Olímpica que planeaba, consistía en construir 3.200 viviendas para los deportistas, pista de atletismo y pileta olímpica. Moché no llegó a reunir los 150 millones de dólares que necesitaba invertir y tampoco encontró socios que aportaran capital.
En junio de 1997, la empresa IRSA (Inversiones y Representaciones SA) cuyos principales accionistas eran el magnate estadounidense George Soros y el argentino Eduardo Elsztain, adquirió el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors en la suma de 50 millones de dólares.
B.3. Normativa actual
De acuerdo al actual Código Urbanístico, Anexo II Áreas Especiales Individualizadas (art. 5.7.66 U73 – Ex Ciudad Deportiva Boca) el uso para el predio está reducido a actividades deportivas (a) Un estadio con capacidad mínima para 140.000 espectadores; b) Sede social; c) Canchas auxiliares de fútbol; d) Canchas de básquetbol; e) Canchas de tenis; f) Gimnasio; g) Natatorio; h) Pistas de patinaje; i) Zona de juegos para niños; j) Espacios cubiertos para espectáculos deportivos y artísticos; k) Pistas para atletismo; l) Alojamiento.)
Para aclarar, el Código agrega que se podrán ejecutar obras y desarrollar actividades propias de un complejo balneario, náutico, turístico, hotelero y/o comercial con disposición para Centro de Convenciones Ferias y/o Centro Habitacional.
A nivel morfológico se establece que el predio debe dividirse en parcelas cuya superficie sea igual o mayor a 1000 m2.
El Factor de Ocupación Total es igual a 1. Es decir, sólo se puede construir la cantidad de m2 equivalente al total de la superficie de las parcelas. Y en estas parcelas, de acuerdo al Factor de Ocupación del Suelo sólo se puede utilizar el 30% de la superficie del suelo. El 70% restante debe quedar libre y parquizado. Se aclara que las superficies controladas por medio del F.O.T. y F.O.S. se aplicarán en relación a la superficie del sector de 715.951 m2.
El plano límite, es decir, la altura que no se puede superar en ningún punto, es de 12 m medidos a partir de la cota +15,46m. Se admiten edificios de mayor altura cuya proyección no supere el 1,5% de la totalidad del área edificable.
B.4. ¿Este proyecto es lo que necesita la Ciudad?
a. El círculo vicioso del negocio con la tierra pública.
De avanzar esta propuesta del GCBA y del Grupo IRSA se consolidaría uno de los más grandes despojos de tierras públicas y fraude al bien común.
En este proceso histórico, el Estado perdió 71 hectáreas a cambio de nada y ni siquiera se respetará el destino por el cual cedió estas tierras estratégicas. La donación y posterior cesión de estas tierras no se realizó para que se desarrolle un complejo inmobiliario suntuoso (Ver Ley N° 23.738).
En la vereda de en frente, se aprecia el fenomenal negocio realizado por una empresa con tierras que pertenecían al estado.
El gran problema que tiene actualmente el predio es el uso dispuesto por el Código Urbanístico, sólo autoriza la ejecución de obras y el desarrollo de actividades propias de un complejo balneario, náutico, turístico, hotelero y/o comercial con disposición para Centro de Convenciones, Ferias y/o Centro Habitacional.
De cambiarse el uso, autorizando un nuevo barrio residencial y comercial, el valor del predio se incrementaría exponencialmente.
De acuerdo al Mapa de Incidencia del Valor del Suelo a este predio le corresponde un valor de 2785 UVA por m2. El UVA al 6 de julio de 2021 equivale a $81,66. Es decir, en este predio el valor del suelo por cada m2 construido equivale a $227.423 (US$ 2.251 al dólar oficial venta a $101).
De acuerdo a estos datos, el terreno de mínima pasaría a costar US$ 1612 millones (716.180 m2 por US$ 2.251) de acuerdo a valores que estableció el GCBA para el cobro de impuestos. Si se toman valores del mercado, el valor del suelo es mayor.
El Grupo IRSA compró este terreno a US$ 50 millones. Luego de la sanción del convenio, muy de mínima, saldrá US$ 1612 millones.
Esta no es la primeva vez que se presenta en la Legislatura un convenio urbanístico para impulsar el proyecto inmobiliario de Solares de Santa María con resultados infructuosos. Podemos mencionar los proyectos de ley N° 1647-J-2011, N° 2078-J-2011, N° 3283-J-2012, y N° 3738-J-2016.
Rodríguez Larreta inició su gestión impulsando este proyecto y ahora nuevamente realiza un intento para su aprobación. Esto se explica no solamente por el apoyo electoral que podría recibir del Grupo IRSA sino también porque Augusto Rodríguez Larreta, hermano de Horacio, jefe de Gabinete porteño, se desempeñó como gerente de Relaciones Institucionales de IRSA.
b. Compensaciones irrisorias.
El art. 10.9 del Código Urbanístico establece que en “los Convenios en que se genere un aumento en la valorización del suelo se debe establecer una compensación al Estado, la cual se definirá en cada caso”.
Según lo que informa el GCBA, el convenio urbanístico contempla que el Grupo IRSA, como compensación, ceda 478.276 m2 para parque público, el 67% del predio.
Esta podría ser una compensación aceptable para el GCBA pero si se considera lo que dispone actualmente el Código Urbanístico no es tan así.
El Código Urbanístico, en su art. 4.1., dispone que toda propuesta de urbanización referida a una superficie superior a 1,5 hectáreas obliga a la cesión gratuita a la Ciudad de una superficie de terreno no menor al 25% ni mayor al 50% del total de la superficie de la parcela, afectada para uso y utilidad pública. En todos los casos, se debe destinar no menos de una tercera parte de la superficie cedida, a espacios verdes de uso público y acceso irrestricto.
Por lo tanto, actualmente, sin necesidad de convenio urbanístico, el 50% del predio debería pasar a manos de la ciudad para espacio público y parque público. Con el convenio, la ciudad sólo estaría logrando un beneficio del 17% del predio (121.750 m2) para autorizar el incremento en 8 veces la altura permitida (12 m a 98,4 m) y el cambio del uso deportivo del predio a complejo mega inmobiliario suntuoso.
c. El dinero que ingrese al Fondo seguramente será reinvertido en el nuevo barrio o en otros proyectos inmobiliarios
El GCBA anuncia también que ingresará dinero, pero no informó la cantidad ni la metodología de determinación. Este monto ingresará al Fondo y, por lo tanto, la Legislatura perderá poder de decisión sobre el destino de este presupuesto. Tampoco se estipulan mecanismos participativos para controlar y decidir el destino de estos fondos.
Recordemos que todo el dinero que el Estado Nacional y el GCBA recibieron por la urbanización de Puerto Madero, fue reinvertido en el propio barrio de Puerto Madero y ni un peso fue utilizado para el “desarrollo”, viviendas o equipamiento urbano en otros barrios de la Ciudad. Una gran estafa al bien común consumada durante 30 años.
La gestión que impulsa este proyecto es la que ha convalidado este manejo en los últimos 13 años.
d. ¿La infraestructura estará realmente a cargo del Grupo IRSA?
Según informa el GCBA, las obras de infraestructura necesarias para la urbanización de la zona quedarían en cabeza de la empresa. Para esto no hace falta convenio urbanístico porque es una obligación de cualquier propietario que quiere avanzar con la urbanización de su predio.
Pero no olvidemos que el GCBA, a su costa, está avanzando con el Colector Cloacal Norte, una obra faraónica para garantizar infraestructura sanitaria a los futuros emprendimientos inmobiliarios en la Costanera porteña, entre ellos, el de Solares de Santa María. Esta obra está calculada en 160 millones de dólares. En el documento de los términos de referencia para la consultoría de “Elaboración de la Ingeniería del Colector Baja Costanera”, el propio GCBA enumera los emprendimientos inmobiliarios que serán abastecidos por esta obra: Cavia, Costa Salguero, Punta Carrasco, Areneras, Frente Retiro entre Callao y Ramos Mejía, Antepuerto y Distrito Puerto, Dársena Norte, Catalinas II, Catalinas Sur, Dique Cero, Puerto Sur (Isla Demarchi) y Solares de Santa María.
e. ¿Y la Evaluación de Impacto?
El art. 22, inciso C, del Plan Urbano Ambiental (Ley N° 2.930) establece que los convenios urbanísticos deben estar restringidos “a casos en los cuales resulte evidente que su objeto y las correspondientes contraprestaciones, no obstante el interés privado eventualmente involucrado, puedan considerarse de nítido interés público”.
Agrega que “(p)ara garantizar dicho objetivo, las propuestas serán objeto de un Estudio Diagnóstico previo y de una Evaluación de Impacto final, tal como se prevé para los diferentes tipos de Planes descriptos en “Instrumentos de Planificación.”
El art. 14 nos detalla que el Estudio Diagnóstico debe describir y evaluar el estado de situación correspondiente al caso, plantear las hipótesis que den razón del problema y los escenarios alternativos futuros, caracterizados según sus dimensiones sociales, económicas, urbanísticas y ambientales, que puedan preverse en caso de no realizarse intervenciones.
El art. 20 establece que la Evaluación de Impacto “considerará la totalidad de efectos positivos y negativos de índole social, económica, urbanística y ambiental que puedan preverse como resultado de su realización. La comparación entre la Evaluación de Impacto y los escenarios futuros desarrollados en el Estudio Diagnóstico, será el fundamento de la decisión que se adopte con respecto a los Planes propuestos”.
En nuestra experiencia, cuando el GCBA remite convenios urbanísticos no vienen acompañados de los correspondientes estudios de impacto. No sabemos si tales documentos existen.
f. ¿Qué pasa con la discusión de la Actualización del Plan Urbano Ambiental?
El año pasado, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires inició el procedimiento de debate para actualizar el Plan Urbano Ambiental (PUA). La Ley de Plan Urbano Ambiental no es una ley más, es la norma más importante de la Ciudad luego de la Constitución. Toda normativa urbanística y las obras públicas deben ajustarse a esta ley marco. La planificación de la ciudad tiene un tridente jerárquico vertical compuesto por la Constitución, el Plan Urbano Ambiental y el Código Urbanístico. Se debería agregar el Código Ambiental, pero hace más de 20 años que no se cumple, aunque exista la obligación constitucional y legal de sancionarlo.
Mientras el GCBA invita a la ciudadanía a discutir la planificación de la ciudad, en la Legislatura durante la pandemia se votaron varios convenios urbanísticos, la actualización del Código Urbanístico, la venta de tierras públicas, y se avanza con la privatización y venta de la Costanera Norte y con el mega proyecto inmobiliario privado en tierras públicas denominado Parque de la Innovación. Ahora, el GCBA anuncia el desarrollo del proyecto inmobiliario de Solares de Santa María. Ninguna de estas decisiones se debería haber tomado sin contar antes con una Plan Urbano Ambiental actualizado.
En definitiva, el GCBA avanza con los negocios inmobiliarios mientras entretiene a la ciudadanía con la discusión de la actualización del Plan Urbano Ambiental que no tendrá ninguna eficacia porque las decisiones de política urbana y la dirección de la ciudad ya habrán sido decididas en otros ámbitos ajenos a la democracia participativa.
g. La Crisis Climática y el Cambio Climático para el GCBA y el Grupo IRSA no existen.
En un momento en que en todo el mundo se discute el cambio climático y el impacto que ya tiene y tendrá sobre las zonas costeras habitadas, el GCBA decide seguir con su política de urbanizaciones de lujo al estilo Puerto Madero, pero esta vez directamente a la orilla del rio.
Al lado de la reserva ecológica, en un predio de 71 hectáreas constituido por rellenos y zonas bajas, en el marco de un supuesto Plan de Desarrollo Urbano Sustentable, que de desarrollo, sólo tiene el inmobiliario, el GCBA pretende dar impulso al proyecto Solares de Santa María, un proyecto de urbanización de alto impacto, con torres altas, barrio náutico y marina para yates entre otros, desconociendo por completo la problemática ambiental que tanto pregona en sus discursos.
El entorno ribereño debe ser reservado al uso verde y público, y a la amortiguación de los efectos del cambio climático, como lo dictan la Constitución de la ciudad y el Plan Urbano Ambiental. En el mismo espíritu se pronuncia el Plan Estratégico y trabajos recientes de planificación estratégica del sector Ribera del Plata, realizados por el Consejo del Plan Estratégico en el marco de la actualización del Plan Urbano Ambiental.
El GCBA no debe seguir avanzado sobre el rio, desconociendo sus propias leyes y principios, en detrimento del interés público y de las futuras generaciones, para favorecer los intereses de pocos, siempre los mismos.
h. ¿Qué dice la Constitución de la Ciudad?
El artículo 8 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires establece que: “Los espacios que forman parte del contorno ribereño de la Ciudad de Buenos Aires son públicos y de libre acceso y circulación”. Por ello, toda norma, contrato o acto contrario a ella, deviene inconstitucional.
El art. 27 de la CCABA establece: “La ciudad desarrolla en forma indelegable una política de planeamiento y gestión del ambiente urbano integrada a las políticas de desarrollo económico, social y cultural, que contemple su inserción en el área metropolitana. Instrumenta un proceso de ordenamiento territorial y ambiental participativo y permanente que promueve… 3. La protección e incremento de los espacios públicos de acceso libre y gratuito, en particular la recuperación de las áreas costeras, y garantiza su uso común. 4. La preservación e incremento de los espacios verdes, las áreas forestadas y parquizadas, parques naturales y zonas de reserva ecológica, y la preservación de su diversidad biológica…”.
El predio forma parte del contorno ribereño, por lo tanto, debería ser público y de libre acceso y circulación. La Constitución de la Ciudad fue aprobada en el año 1996, con posterioridad a las leyes que autorizaron el traspaso de estas tierras públicas a manos privadas y la venta a terceros.
La Constitución y los convencionales constituyentes tuvieron como visión que la Ciudad recupere su mirada al río y su derecho al horizonte, y que la costanera en toda su extensión se transforme en un espacio de “uso común” y con un destino ambiental preponderante. En cambio, la actual gestión del GCBA insiste en permitir que la costanera sea apropiada para seguir profundizando la especulación inmobiliaria, la fragmentación urbana y el desarrollo de enclaves de Extractivismo Urbano.
[1] ARTICULO 7°. - El Club Atlético Boca Juniors dispondrá de un plazo no mayor de dos años, contados a partir de la entrega formal del predio, para dar comienzo a las obras que se indican en el artículo 2°, debiendo finalizar las mismas en un plazo no mayor de diez años. El Poder Ejecutivo determinará los plazos para la realización progresiva y continua de las obras. Si el Club Boca Juniors no cumpliera las cláusulas de la presente ley, y las obras quedaran incompletas, el terreno y las obras pasarán, sin indemnización, a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires. El donatario no podrá enajenar el inmueble.