馃敟 El negocio del Parque de la Innovaci贸n: Nicky Caputo se qued贸 con una de las parcelas subastadas

Tierra para los amigos, en cuotas y en pesos. Esta semana se subastaron cuatros nuevos predios del ex Tiro Federal por un total de casi 20 millones de d贸lares.

Planeamiento urbano y espacio p煤blico

Por Jonatan Baldiviezo, Mar铆a Eva Koutsovitis y Alejandro Volkind

Resumen: Esta semana se subastaron cuatros nuevos predios del ex Tiro Federal por un total de 20 millones de d贸lares. Se trata de dos predios de 400 m2 que fueron adquiridos el martes 15 de marzo por 5,7 y 5,3 millones de d贸lares respectivamente, y de dos predios de 433 m2 que fueron subastados de manera conjunta en el d铆a de hoy, 16 de marzo, por poco m谩s de nueve millones de d贸lares. Uno de los terrenos qued贸 en manos de GMRA SA, empresa de Nicky Caputo, hermano de la vida de Mauricio Macri, y la otra parcela, de una superficie similar a la primera, fue adquirida por El Nuevo Aromo SA. La compa帽铆a pertenece a dos empresarios, Isaac Salvador Kiperszmid y 脕ngel Oscar Lombo.

En total, el gobierno ya lleva recaudados m谩s de 83 millones de d贸lares por la subasta de 14 parcelas y espera llegar a 250 millones cuando termine de rematar las 32 parcelas en las que est谩 dividido el predio. Del Silicon Valley porte帽o a un nuevo negociado inmobiliario.聽聽

El 15 y el 16 de marzo se realizaron nuevas subastas de terrenos del futuro Parque de la Innovaci贸n, el proyecto que el GCBA presenta como una 鈥渁puesta por la econom铆a del conocimiento y la educaci贸n de calidad鈥.

Sin embargo, en este predio de 12 hect谩reas situado sobre Av. Libertador -una de las zonas m谩s exclusivas de la Ciudad-, de trece predios subastados, m谩s de la mitad son para espacios de 鈥渃o-working鈥 y construcciones residenciales Premium que contaron con rebajas del 40% de su valor y hasta 24 c贸modas cuotas de pago en pesos, de las que se beneficiaron entre otros, Nicol谩s 鈥淣icky鈥 Caputo, al que Mauricio Macri defini贸 como su hermano de la vida, de acuerdo a la primicia que inform贸 Nicol谩s Eisler en la Pol铆tica Online.聽

Innovaci贸n, s贸lo para los negocios

En junio de 2020, mientras comenzaban a multiplicarse los casos de Covid y en la Ciudad se declaraba la Emergencia Sanitaria, el GCBA consider贸 oportuno convocar a la primera subasta del futuro Parque de la Innovaci贸n.

La Parcela 1 del Pol铆gono C, que tiene 1800 m2 de superficie y donde est谩 permitido construir 16 mil m2 (aproximadamente 12.800 m2 vendibles), se subast贸 finalmente en agosto de 2020 por 925 millones de pesos (11,9 millones de d贸lares al cambio oficial de esa fecha - $/U$S 鈥 $77,75)[1].

Por lo tanto, podr铆amos decir que la Parcela 1 se vendi贸 a 16.223.478 UVAs. El mismo d铆a una UVA del Banco Central equival铆a a $57,03 pesos. Si dividimos el monto total de UVAs por los metros cuadrados vendibles de la parcela (aproximadamente 12.800) se podr铆a afirmar que el valor del suelo en UVA por metro cuadrado vendible fue de 1267 UVAs. Este valor resulta un 40% inferior al valor de incidencia del suelo en UVAs que estableci贸 el gobierno porte帽o para el predio en cuesti贸n (2122 UVAs por metro cuadrado) en el marco impositivo de la ley 6.062, que es un buen indicador de los valores del mercado.

En concreto, el gobierno porte帽o habr铆a percibido 370 millones de pesos m谩s con s贸lo atenerse a los propios valores de incidencia del suelo que fija para el cobro del impuesto a la plusval铆a inmobiliaria (llamado Derecho para el Desarrollo Urbano y el H谩bitat Sustentable).

Ese no fue el 煤nico beneficio que consigui贸 la empresa de seguros: el gobierno porte帽o tambi茅n la autoriz贸 a pagar el precio de la tierra en c贸modas cuotas en pesos durante 24 meses.

La siguiente subasta no tuvo ni siquiera una pizca de innovaci贸n. Entre julio y septiembre, se remataron dos parcelas[2] que tuvieron el mismo comprador: Angostura Inversiones SA, una empresa cuya principal actividad en la AFIP es la de Servicios inmobiliarios.

Esta sociedad an贸nima originaria de Villa La Angostura se qued贸 con 803 m2 del Parque de la Innovaci贸n (las Parcelas 1 y 2 de la manzana 146 G) por poco m谩s de 6,7 millones de d贸lares (USD 6.748.413). En la primera parcela, la subasta fue una pantomima: Angostura Inversiones fue la 煤nica oferente. En la parcela 2, hubo otro interesado y termin贸 pagando un 12% m谩s que el precio base. Seg煤n el diario La Naci贸n, 鈥渁煤n se desconoce el proyecto que desarrollar谩 en el lugar, aunque se trata de parcelas aptas para construcciones residenciales Premium鈥[3].

Ahora, el 15 de marzo de este a帽o, la empresa GMRA S.A se qued贸 con la Parcela 1 de la Manzana 146D por 5,7 millones de d贸lares. GMRA S.A es una empresa del Grupo Mirgor, la primera empresa que fund贸 Mauricio Macri junto a su hermano de la vida, Nicky Caputo.

El otro predio subastado, tambi茅n de poco m谩s de 400 m2, qued贸 en manos de El Nuevo Aromo SA., compa帽铆a que pertenece a dos empresarios, Isaac Salvador Kiperszmid y 脕ngel Oscar Lombo.

En total, el gobierno ya lleva recaudados m谩s de 83 millones de d贸lares por la subasta de 14 parcelas y espera llegar a 250 millones cuando termine de rematar las 32 parcelas en las que est谩 dividido el predio.

Lo cierto es que, a la hora de pagar estos predios, los compradores podr谩n hacerlo en pesos y en cuotas variables por subasta. Un beneficio con el que no cuenta ninguna familia de la ciudad para acceder a la vivienda ya que debe pagar con d贸lar billete para comprar cualquier inmueble. Larreta aplic贸 la desdolarizaci贸n del mercado inmobiliario a nuestras tierras p煤blicas.

Una r茅plica del modelo de urbanizaci贸n de Puerto Madero

En los 90, se dijo que resultaba necesario avanzar con la venta de tierras p煤blicas y habilitar la construcci贸n de Puerto Madero para financiar viviendas sociales y equipamiento de salud y educaci贸n en el resto de la ciudad. Luego de treinta a帽os ni un solo peso fue destinado a dichos fines. El dinero obtenido de las ventas fue reinvertido en el propio barrio de Puerto Madero para la construcci贸n de la infraestructura y del espacio p煤blico del barrio. La ciudad les devolvi贸 el dinero a los compradores de las tierras p煤blicas en dichas inversiones. La totalidad del aumento de valor del suelo por estas intervenciones estatales fue capturada por los nuevos due帽os de la tierra.

En el Parque de la Innovaci贸n se repite la misma historia. Ac谩 ya no hace falta mentir[4]. La propia ley deja en claro que el 80% de la venta del Pol铆gono A, que el Grupo Werthein compr贸 por 151,5 millones de d贸lares, se destinar谩 a la infraestructura del Parque de la Innovaci贸n que ser谩 un emprendimiento inmobiliario privado.聽

En ese camino, en una Ciudad con enormes problemas edilicios en las escuelas y hospitales, el gobierno de la Ciudad decidi贸 destinar al Parque de la Innovaci贸n m谩s de 2800 millones de pesos -dinero que sale de los impuestos que pagamos las y los porte帽os- en obras de infraestructura (ver detalle).

Una de las empresas beneficiadas, que realiza la 鈥渁pertura de calles y veredas que integran el espacio p煤blico, la remediaci贸n, la demolici贸n de la totalidad del predio del ex Tiro Federal Argentino, la excavaci贸n, el tendido de red de infraestructura y la nivelaci贸n para los servicios b谩sicos鈥 de los tres pol铆gonos de este predio (Licitaci贸n P煤blica 719/SIGAF/20)[5], es Bricons SA, cuyo presidente, Mario Raspagliesi, aport贸 500 mil pesos al PRO durante la campa帽a de Mauricio Macri en 2015, y contribuy贸 con otra cifra igual a trav茅s de una empresa familiar que produce aceite de oliva.聽聽

Los negociados no sorprenden. Uno de los funcionarios que est谩 a cargo de la supervisi贸n del Parque de la Innovaci贸n es Diego Fern谩ndez, ex secretario de Integraci贸n Social y Urbana del GCBA, encargado del proceso de reurbanizaci贸n del Barrio Carlos Mugica donde, contando con miles de millones de pesos, construy贸 viviendas que se caen a pedazos y donde los servicios p煤blicos a煤n no fueron regularizados en ninguna vivienda.

Parque de la especulaci贸n inmobiliaria

La ciudad vende por debajo del precio de mercado las parcelas antes de finalizar la infraestructura. Es decir, el valor de las parcelas no tiene incorporada la plusval铆a que generar谩 la inversi贸n de la infraestructura estatal que ser谩 capturada por los nuevos propietarios. Los compradores se adue帽an de las parcelas con la garant铆a de que la sociedad porte帽a les costear谩 toda la infraestructura de servicios p煤blicos y de espacio p煤blico. Si tan solo la ciudad esperara a realizar la infraestructura para luego vender, el precio de la tierra ser铆a otro.

Esta acumulaci贸n de beneficios para los privados (ventas en cuotas, ventas prematuras, por debajo del precio de mercado, violaci贸n de los fines establecidos por el Plan Urbano Ambiental para la tierra p煤blica) es la culminaci贸n de la pol铆tica, entendida como el arte de transformar lo p煤blico en privado, que orienta a la gesti贸n de Rodr铆guez Larreta.

Por lo visto, para desprenderse de tierra p煤blica el GCBA siempre puede innovar.

Detalle de las Licitaciones de infraestructura

1. 鈥淧ARQUE DE LA INNOVACI脫N-REMEDIACI脫N, DEMOLICI脫N E INFRAESTRUCTURA-POL脥GONO1 Y 2鈥

Licitaci贸n P煤blica N掳 719-SIGAF/2020

Presupuesto: $998.000.869,68

Empresa adjudicada: BRICONS S.A.I.C.F.I. (CUIT N掳 30-54106815-1)

https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MJGGC-SECTOP-65-21-6064.pdf

2. 鈥淧ARQUE DE LA INNOVACI脫N - LICITACI脫N II - TRANSPORTE Y DISPOSICI脫N FINAL EX-SITU鈥

Licitaci贸n P煤blica N掳 799-SIGAF/20

Presupuesto: $510.718.500

Empresa adjudicada: PELCO S.A. (CUIT 30-60606312-8)

https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MJGGC-MJGGC-361-21-6150.pdf

3. 鈥淧ARQUE DE LA INNOVACI脫N 鈥 LICITACI脫N 3 鈥 DRENAJES SUSTENTABLES Y SOLADOS鈥

Licitaci贸n P煤blica N掳 10179-0040-LPU21

Presupuesto: $ 586.728.156,96

Empresa adjudicada: Salvatori SA Parques y Jardines

https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MJGGC-SSOBRAS-56-21-6254.pdf

4. 鈥淧ARQUE DE LA INNOVACION 鈥 LICITACION 4 - EJE CENTRAL Y AREAS VERDES鈥

Licitaci贸n P煤blica N掳 10179-0039-LPU21

Presupuesto: $ 586.728.156,96

Empresa adjudicada: Salvatori SA Parques y Jardines: $ 586.728.156,9

https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MJGGC-MJGGC-637-21-6253.pdf

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5. "PLAN VIAL - PARQUE DE LA INNOVACION"

Licitaci贸n P煤blica N掳 10179-0057-LPU21

Presupuesto: ($97.406.301,94

Empresa adjudicada: Predial Construcciones SA聽

https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_LIC-LOP-PREADJUDICACION-MJGGC-DGIT-57-21-6333.pdf

[1] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-74-20-5955.pdf

[2] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MDEPGC-SSABI-54-21-6209.pdf

[3] https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inversiones/se-subastaron-otros-dos-terrenos-del-ex-tiro-federal-pero-solo-se-vendio-uno-nid10092021/

[4] https://www.clarin.com/ciudades/subastan-lotes-futuro-parque-innovacion_0_lvEoVmrwlU.html

[5] https://documentosboletinoficial.buenosaires.gob.ar/publico/ck_PE-RES-MJGGC-SECTOP-65-21-6064.pdf