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ūüď£ Concurso de Ideas Parque Salguero: C√≥mo validar la entrega de tierras p√ļblicas para un nuevo barrio de lujo en la Ciudad de Buenos Aires

/ El 18 de junio del 2020 vence la presentaci√≥n de proyectos para el concurso ‚ÄúParque Salguero‚ÄĚ promovido por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires con el objetivo de convocar a ideas para la urbanizaci√≥n de este gran predio sobre la costa del Rio de la Plata. Analizando los contenidos de las bases, es posible demostrar que, a pesar del nombre, no se planifica para estas tierras un gran parque p√ļblico y verde, sino un nuevo barrio ‚Äúparquizado‚ÄĚ para sectores de alto poder adquisitivo en una zona √ļnica de la Ciudad.

Por María José Leveratto y Jonatan Emanuel Baldiviezo. 
 
El 18 de junio del 2020 vence la presentaci√≥n de proyectos para el concurso ‚ÄúParque Salguero‚ÄĚ promovido por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires con el objetivo de convocar a ideas para la urbanizaci√≥n de este gran predio sobre la costa del Rio de la Plata.¬† Analizando los contenidos de las bases, es posible demostrar que, a pesar del nombre, no se planifica para estas tierras un gran parque p√ļblico y verde, sino un nuevo barrio ‚Äúparquizado‚ÄĚ para sectores de alto poder adquisitivo en una zona √ļnica de la Ciudad.¬†


2020 - 06 - 12 - Informe Completo Concurso Costa Salguero_Final.pdf 1.17 MB



1. INTRODUCCI√ďN

 
La Costanera Norte de la Ciudad de Buenos Aires fue privatizada en su totalidad en la d√©cada de los ¬ī90. La rambla se llen√≥ de boliches, restaurantes, bares, salones de eventos y una peque√Īa miniciudad como es el predio de 17 hect√°reas conocido como Costa Salguero. Al dejar en manos privadas el desarrollo de la costanera, esta se convirti√≥ en un √°rea exclusiva que dej√≥ afuera a la mayor√≠a de los ciudadanos.
 
Fueron reiteradas las denuncias de concesiones con precios irrisorios. Por ejemplo, la empresa Telemetrix S.A. pagaba hasta hace unos a√Īos $AR1,5 mensuales por m2 por la concesi√≥n del predio Costa Salguero. Tambi√©n salieron a la luz los v√≠nculos de empresarios con la clase pol√≠tica gobernante. El esposo de Carmen Polledo, actual diputada de la Naci√≥n por el Pro, Fernando Polledo Oliera, integra el Directorio de Centro Costa Salguero S.A., empresa subconcesionaria de Telemetrix S.A., que explota los cinco pabellones del Centro de Exposiciones, donde se realiz√≥ la fiesta electr√≥nica Time Warp.¬†
 
Pasaron casi 30 a√Īos desde aquellas privatizaciones. En el medio se aprobaron la Constituci√≥n de la Ciudad de Buenos Aires, el Plan Urbano Ambiental y distintas leyes que establecieron que, finalizadas las concesiones, toda la costanera norte deb√≠a transformarse en un gran parque p√ļblico que s√≥lo admitiera el uso de espacio verde y no fuera objeto de ning√ļn tipo de privatizaci√≥n. Gran conquista de las asambleas ciudadanas.¬†
 
Durante a√Īos permaneci√≥ la expectativa de que, vencidas las concesiones, la ciudad desarrollar√≠a un plan para recuperar la costanera y el acceso al r√≠o para la ciudadan√≠a. A continuaci√≥n, la historia sucinta de c√≥mo la gesti√≥n del PRO en la ciudad fue desbaratando estos sue√Īos ambientales y sociales.¬†
 
A partir del a√Īo 2010, las concesiones empezaron a finalizar. El GCBA hizo todo lo posible para prorrogar los contratos aun estando prohibida jur√≠dicamente dicha posibilidad. Mauricio Macri, a trav√©s del Decreto N¬į 167/2013, prorrog√≥ por 4 a√Īos la concesi√≥n de Punta Carrasco. Otras concesiones fueron prorrog√°ndose a√Īo tras a√Īo a trav√©s de permisos.¬†
 
La trágica noche de la fiesta electrónica de Time Warp no sólo trajo dolor a la familia de los cinco chicos que murieron en la madrugada del 16 de abril de 2016 sino también la oportunidad al gobierno del PRO para legalizar las prórrogas de los contratos realizadas al margen de la ley.
 
¬†Mauricio Macri antes de dejar la gesti√≥n de la ciudad hab√≠a aprobado en primera lectura un proyecto de ley denominado ‚ÄúDistrito Joven‚ÄĚ que autorizaba la reprivatizaci√≥n √ļnicamente del polo gastron√≥mico entre Aeroparque y la Ciudad Universitaria. En 2017, Rodr√≠guez Larreta con el discurso de garantizar la seguridad y espacios para la juventud extendi√≥ este proyecto a toda la costanera alcanzando los predios de Punta Carrasco y Costa Salguero. La Ley N¬į 5.961 se aprob√≥ finalmente en abril de 2018.

Portada de la convocatoria al concurso nacional de ideas Parque Salguero

2. AN√ĀLISIS DE LAS BASES DEL CONCURSO

 
En pleno contexto de cuarentena por la pandemia del virus Covid 19, a fines del mes de abril, el Gobierno de la Ciudad lanza un ‚ÄúConcurso Nacional de Ideas Urbanas‚ÄĚ para desarrollar un master plan para 32 hect√°reas de tierra p√ļblica ubicada en la continuaci√≥n de la calle Salguero sobre la costa del Rio de la Plata de Buenos Aires.¬† Aqu√≠ se encuentran los complejos Punta Carrasco, Costa Salguero y otras concesiones entregadas por 30 a√Īos a privados en la √©poca menemista.¬† Al vencer estos contratos, la Ciudad tiene la oportunidad de recuperar un valioso terreno ribere√Īo con 2500 metros de frente costero, pr√≥ximos a la autopista Illia y al aeropuerto metropolitano de Buenos Aires.


Imagen √Ārea del sector de intervenci√≥n. Fuente: GoogleEarth
El nuevo concurso se enmarca en la ley denominada ‚ÄúDistrito Joven‚ÄĚ (Ley 5961) que como ya se mencion√≥ fue sancionada en abril de 2018.¬† Esta ley, muy cuestionada en su momento por organizaciones de la sociedad civil, autoriz√≥ al Poder Ejecutivo a otorgar en concesi√≥n a privados parte de estas tierras de dominio p√ļblico.¬†
 
Luego, en diciembre de 2019 una nueva ley (la 6289) modifica la Ley Distrito Joven incrementando la cantidad de superficie a privatizar, ampliando los usos permitidos e incorporando la posibilidad de fraccionar el conjunto en parcelas.¬† Estos son los antecedentes en los que se enmarca el ‚ÄúConcurso Nacional de Ideas Urbanas Parque Salguero‚ÄĚ que cierra el 18 de junio del 2020.¬†

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El Gobierno de la Ciudad tiene la costumbre de calificar sus proyectos con nombres ‚Äúmarketineros‚ÄĚ y muy convenientes para endulzar la opini√≥n p√ļblica, pero bastante alejados de las caracter√≠sticas reales de la propuesta en cuesti√≥n, por ejemplo: una autopista en trinchera se llama ‚Äúpaseo‚ÄĚ, la ciudad es ‚Äúverde‚ÄĚ.¬† En este caso venimos con un ‚Äúparque‚ÄĚ.¬† Veremos cu√°nto hay de parque en lo que proponen las bases de este concurso. ¬†

Se destinar√° un 65% a espacio p√ļblico y un 35% a espacio privado

 
Ley distrito Joven incluye como anexo un mapa informativo que divide el predio en tres sectores.¬† A la izquierda, vecino al club de pescadores, se ubica el sector 4 llamado ‚ÄúPunta Carrasco‚ÄĚ.¬† Al otro lado de la desembocadura del arroyo Ugarteche se encuentra el sector denominado 5, que est√° dividido en dos √°reas: la 5.1 (marcada en verde en el mapa) conforma una franja alargada de aproximadamente 46.000 m2 que acompa√Īa el borde del arroyo y la 5.2 corresponde a todo el resto del predio conocido como ‚ÄúCosta Salguero‚ÄĚ. ¬†
 
Para cada uno de estos sectores la Ley establece cu√°ntos metros cuadrados pueden destinarse como m√°ximo para usos privados y cu√°ntos deben ser de uso p√ļblico.¬† Para el sector 4 define que una proporci√≥n del 65% del total del suelo debe ser espacio p√ļblico parquizado y el 35% restante puede entregarse a manos privadas.¬† El mismo criterio utiliza para el llamado sector 5.2: 65% p√ļblico y 35% privado.¬† Pero para la franja que conforma el sector 5.1 la Ley hace una diferenciaci√≥n especial, determinando que aqu√≠ solamente el 2% del suelo disponible puede ser construido para incluir equipamiento como ba√Īos o puestos de informes, descanso o estacionamiento. Todo el resto debe destinarse a parque p√ļblico.¬† La ley define, adem√°s, que en las √°reas a edificar est√° permitida una altura m√°xima de 12 metros, para todos los sectores del conjunto.

Plano con sectores Distrito Joven, Costanera Norte. Fuente: Anexo I, Ley 5961

Luego, en diciembre de 2019, se aprob√≥ una nueva Ley (N¬į 6.289) que transform√≥ la autorizaci√≥n para concesionar estos predios en una autorizaci√≥n para venderlos (privatizaci√≥n definitiva).¬†
 
Adem√°s, esta ley logra en solo dos art√≠culos disminuir a√ļn m√°s la superficie verde y p√ļblica original, estableciendo que el 65% de suelo de uso p√ļblico ya no ser√° parquizado sino que puede incluir tambi√©n espacios de uso y de utilidad p√ļblica, y v√≠as p√ļblicas.¬† Esta nueva clasificaci√≥n implica que el porcentaje de suelo que, hasta la sanci√≥n de esta segunda ley, deb√≠a destinarse exclusivamente a √°rea de parque, ahora debe incorporar tambi√©n el espacio necesario para calles, veredas, estacionamiento, rotondas, etc.¬† Y peor a√ļn, seg√ļn aclaran luego en las bases del concurso, pueden incluirse como ‚Äúespacios p√ļblicos‚ÄĚ los usos cubiertos (edificaciones cerradas y techadas) siempre y cuando sean de uso p√ļblico.¬†
 
La segunda decisi√≥n establecida en la Ley 6289 de 2019 que disminuye la proporci√≥n de suelo p√ļblico y verde se refiere a la franja llamada 5.1.¬† Como ya se mencion√≥, la Ley Distrito Joven establec√≠a all√≠ un porcentaje mucho menor para usos privados, reservando el 98% del terreno como √°rea verde parquizada. La nueva Ley ya no hace aquella distinci√≥n y en este sector, de aproximadamente 4,6 hect√°reas de superficie, es posible establecer los mismos porcentajes de suelo p√ļblico-privado definidos para los otros dos sectores: 35% para usos privados y 65% para usos p√ļblicos.¬† Con esta maniobra, se pierden casi 16.000m2 de potencial parque, que pueden ser adjudicados a proyectos privados.
 
Todas estas operaciones garantizan 84.800 m2 para concesiones o ventas a privados.¬† Como contrapartida se pierden muchos metros de verde p√ļblico: Las que originariamente eran 157.000 m2 (15,7 hect√°reas) de √°reas parquizadas ahora pueden incluir tambi√©n v√≠as p√ļblicas y cualquier otra utilidad o uso p√ļblico descubierto o cubierto seg√ļn proponga el proyecto ganador del concurso, sin ning√ļn tipo de limitante respecto de porcentajes verdes o de terreno natural requerido.¬†
 
Adem√°s, las bases del concurso no establecen restricciones respecto de densidades edificables dentro del sector destinado a usos privados.¬† Esto significa que es posible proponer construcciones sin ning√ļn condicionante de ocupaci√≥n de suelo, alturas m√°ximas o morfolog√≠a. El √ļnico factor que limita el crecimiento en altura de las edificaciones lo establece el C√≥digo Aeron√°utico por la proximidad del Aeropuerto Jorge Newbery. ¬†

Cono de aproximación Aeroparque Jorge Newbery. Fuente: Elaboración propia con información de Bases del Concurso

Esta condici√≥n, da como resultado que las tierras junto a la costa del r√≠o permitan mayores alturas de edificios por encontrarse m√°s alejadas del √°rea de arribos y partidas de aviones.¬† La respuesta proyectual m√°s conveniente para incrementar la cantidad de metros cuadrados construibles ser√≠a entonces ubicar lo m√°s cercano a la costa posible las √°reas construidas y as√≠ ofrecer mayores alturas, sumando vistas privilegiadas.¬† Esta decisi√≥n de dise√Īo estrictamente econ√≥mica y muy favorable para el mercado inmobiliario, podr√≠a resultar premiada por el Jurado del Concurso, dando como resultado una barrera edificada de usos privados, solamente atravesada por calles, limitando la conectividad de los espacios verdes y p√ļblicos con la ribera.¬†
 
 

Es obligatorio dejar (solo) una franja de 30 metros libres sobre la costa

 
Una franja libre de 30 metros libre sobre la l√≠nea de costa equivale a una distancia menor a un tercio de manzana t√≠pica de Buenos Aires.¬† Esa es la franja que las bases de este concurso exigen dejar sin construcciones.¬† Y seg√ļn se aclara en las respuestas enviadas a consultas de participantes, este camino de sirga de 30 metros de ancho debe ser p√ļblico, pero no necesariamente verde, pudiendo utilizarse para circulaci√≥n vehicular.¬†

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Nuevamente, podemos imaginar un proyecto ganador de este concurso que proponga una larga avenida vehicular de 30 metros de ancho, acompa√Īada por construcciones privadas a lo largo de todo el borde costero.¬† Este resultado ser√≠a ideal y muy lucrativo desde el punto de vista de un ‚Äúinversor‚ÄĚ.¬† Desde el punto de vista de los habitantes de Buenos Aires, no habr√° parque frente al Rio de la Plata sino un l√≠mite construido con parches verdes aqu√≠ y all√°.¬†
 
Luego de todas estas operaciones y sumando las vialidades correspondientes, es posible dividir el predio en manzanas y lotes como en un √°rea urbana tradicional ocupando aproximadamente la mitad de todo el terreno disponible.¬† El conjunto puede tener un gran frente de edificios de mayor altura sobre la costa y una avenida vehicular ribere√Īa.¬† En los parques que se propongan, es posible incorporar cualquier tipo de actividad cubierta o descubierta de uso p√ļblico, sin criterios ecol√≥gicos ni ambientales espec√≠ficos y estos espacios verdes servir√°n fundamentalmente para la jerarquizaci√≥n de las √°reas privatizadas: un nuevo barrio de ubicaci√≥n preferencial y alt√≠simo valor inmobiliario.
 
 

Oficinas, hoteles y viviendas de lujo 

 
La ley 5961 que dio lugar a este proyecto defin√≠a que los terrenos de Punta Carrasco y Costa Salguero deb√≠an destinarse a la localizaci√≥n de actividades de esparcimiento orientadas a j√≥venes, adultos j√≥venes y al p√ļblico en general que, por sus caracter√≠sticas de emplazamiento, y su distancia respecto de los distritos residenciales, constituir√° una unidad recreativa, natural, cultural, deportiva, conmemorativa, patrimonial, y gastron√≥mica, con espacios verdes de uso p√ļblico. (anexo II, Ley 5961). Por este motivo justamente la ley se llam√≥ ‚ÄúDistrito Joven‚ÄĚ.
 
Pero si bien no existe ninguna normativa posterior que modifique esos criterios iniciales, las bases del concurso se√Īalan espec√≠ficamente que es posible proponer edificaciones para cualquier uso, justific√°ndose en los beneficios que otorga la mixtura y destacando como problem√°tica la falta de usos residenciales en la zona.¬† En las 32 hect√°reas del ‚ÄúParque‚ÄĚ Salguero est√° permitido proponer la construcci√≥n de hoteles, oficinas, viviendas, un helipuerto o cualquier otro uso que se considere apropiado para un √°rea urbanizada, para un nuevo barrio que se perfila como el m√°s caro y exclusivo de la Ciudad.¬†

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La falta de aporte interdisciplinar 

 
El concurso ‚ÄúParque‚ÄĚ Salguero propone intervenir sobre 32 hect√°reas en la ribera del rio de la Plata, frente a la desembocadura del Arroyo Ugarteche y el aliviador del Arroyo Maldonado.¬† Son terrenos anegables, expuestos a sudestadas, crecidas y al ascenso de napa fre√°tica.¬† Todo ello en un contexto de cambio clim√°tico que prev√© para Buenos Aires incrementos en sudestadas, m√°s lluvias intensas y elevaci√≥n en el nivel del Rio de la Plata.¬† Las decisiones que aqu√≠ se tomen tendr√°n impacto directo en las condiciones de conservaci√≥n y remediaci√≥n de ecosistemas, en la biodiversidad, en la calidad de agua, la capacidad de escurrimiento de lluvias y en la mitigaci√≥n de inundaciones.¬†
 
En este marco de alta complejidad, las bases que guían el desarrollo del proyecto fueron redactadas por arquitectos desde la Secretaría de Desarrollo Urbano y solamente se incluyen algunas recomendaciones generales desde otras áreas técnicas de Gobierno.  Los asesores son arquitectos. El jurado que decidirá el proyecto ganador estará integrado exclusivamente por arquitectos, y la mitad de ellos serán representantes del Gobierno de la Ciudad. 
 
Para un desarrollo arm√≥nico y sostenible del borde ribere√Īo es imprescindible el aporte de otros saberes en todas las decisiones de dise√Īo y manejo de la costa, que en un trabajo interdisciplinar, permitan operar con mayores certezas sobre un √°rea particularmente sensible de la Ciudad.¬† ¬†
 

FINALMENTE

 
El stock de tierras p√ļblicas en la ciudad de Buenos Aires es un bien escaso que debe administrarse de manera estrat√©gica y planificada respondiendo a las necesidades sociales y ambientales de su poblaci√≥n y territorio.¬† Las tierras afectadas a este concurso son √ļnicas: por su ubicaci√≥n y caracter√≠sticas urbanas podr√≠an tener un alt√≠simo valor en el mercado inmobiliario, que puja por convertirlo en un nuevo barrio para sectores de alto poder econ√≥mico.¬† S√≥lo la custodia del Estado puede velar por priorizar el bien com√ļn, el beneficio de las mayor√≠as y la participaci√≥n real de los ciudadanos sobre el destino del patrimonio que les pertenece.
 
Buenos Aires necesita replantear su relaci√≥n con la ribera de manera integral y democr√°tica.¬† Si ahora se toma la decisi√≥n de ‚Äúurbanizar‚ÄĚ estas tierras para convertirlas en un nuevo barrio de lujo parquizado, ya no habr√° vuelta atr√°s.¬† Se estar√≠a perdiendo para siempre la posibilidad de concretar un gran parque ribere√Īo que permita a todos disfrutar de un mayor contacto con la naturaleza, el horizonte y el agua.¬†
 
Apelando a nobles intenciones y discursos te√≥ricos, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires termina validando la enajenaci√≥n indiscriminada de tierras p√ļblicas al mejor postor.¬† As√≠ paso con el concurso ‚ÄúParque de la Innovaci√≥n‚ÄĚ sobre el los predios del Ex Tiro Federal en N√ļ√Īez, y as√≠ parece suceder√° ahora con estas 32 hect√°reas frente al R√≠o de La Plata.¬†
Foto aérea del predio incluida en las bases del concurso. Fuente: Secretaría de Desarrollo Urbano, GCBA.