Por María Eva Koutsovitis y Jonatan Baldiviezo
En el marco de “La Transformación No Para”, el GCBA decidió realizar grandes cambios en el Casco Histórico, justamente en el sector de la Ciudad de Buenos Aires que no debería transformarse sino preservarse y protegerse.
A través de intervenciones urbanísticas, en el espacio público y en el transporte, el GCBA está acelerando el proceso de gentrificación (expulsión) de los residentes y de los comercios tradicionales del Casco Histórico para convertirlo en un gran polo gastronómico y de entretenimiento a cielo abierto destinado principalmente al turismo y no a sus residentes permanentes y, además, generando gigantescos negociados inmobiliarios con recursos públicos.
El Microcentro y el Casco Histórico podrían dividirse, a grandes rasgos, en dos grandes sectores, el de oficinas y el residencial.
En el sector de oficinas, el GCBA impulsa el “Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro porteño”, fomentando su residencialización. Para cumplir con este objetivo, la Legislatura sancionó la Ley N° 6508 “De Reconversión del Área Céntrica”. De acuerdo con esta ley, siguiendo la política de Distritos con beneficios fiscales, quienes realicen proyectos de rehabilitación o reconversión de edificios para viviendas o actividades estratégicas podrán computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos, respecto de la totalidad de las actividades económicas que desarrollen en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, un porcentaje del monto invertido en las obras de hasta el 60%, los 15 primeros, y del 50 %, los demás.
Si el monto obtenido a razón del cálculo establecido en el presente capítulo resultase superior al monto del impuesto a pagar, la diferencia generará saldos a favor que podrán ser compensados hasta su agotamiento.
A los fines de esta ley, se dispuso que el Área Céntrica de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires estará comprendida por las calles Avenida Santa Fe, Crucero General Belgrano, Avenida del Libertador, Avenida Leandro N. Alem, Avenida Paseo Colón, Avenida Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini, en ambas aceras.
En este polígono se encuentra el Edificio del Plata.
En el Expediente Administrativo N° EX-2024-10736225-GCABA-DGSOCAI, originado a raíz de un pedido de acceso a la información pública realizado por el Observatorio del Derecho a la Ciudad y de El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos, a través del Informe N° IF-2024-15711057-GCABA-DGEPRP y del Informe N° IF-2024-11566570-GCABA-DGDEC, la Dirección General de Estrategia Productiva y Regímenes de Promoción del Ministerio de Desarrollo Económico informó que:
1. El Banco Hipotecario S.A. es beneficiario de la Ley N° 6508 y su petición de ser incorporada en los beneficio de la ley ya fue aprobada.
2. En virtud del proyecto de reconversión aprobado tendrá un beneficio del 60% del monto invertido en el proyecto referido a obras de adaptación, adecuación o de reforma, como pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos resultante del ejercicio de su actividad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
3. El número de expediente electrónico por el cual tramita el proyecto es N° EX-2022-42956596-
-GCABA-UCGPP.
4. El proyecto de reconversión corresponde al inmueble sito en la calle Carlos Pellegrini N° 211, N° 213 y N° 251. (Ex Edificio del Plata)
5. El monto a invertir declarado en el proyecto de reconversión presentado es de $23.230.462.000.
6. El proyecto implica la refuncionalización de 60.244 m2 destinados a vivienda en un terreno de 4.247 m2 de superficie.
La inga. María Eva Koutsovitis, Coordinadora de la Cátedra de Ingeniería Comunitaria y fundadora de El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos, expresó: “Mauricio Macri impulsó la venta del Edificio Del Plata a través de la Ley N° 4473 votada en el año 2013. En el año 2016, Horacio Rodríguez Larreta mal subastó el Edificio Del Plata por 68 millones de dólares y fue vendido al Banco Hipotecario cuyo dueño es Eduardo Elsztain. Muchas de las oficinas gubernamentales que estaban en este edificio fueron relocalizadas a otros edificios que tuvo que alquilar el GCBA, por ejemplo, el edificio de la ex fábrica Canale. El interés del terrateniente urbano más grande pudo más que la eficiencia inmobiliaria del GCBA. Ahora, Jorge Macri le va a devolver 14 millones de pesos a través de la Ley N° 6508 que otorga el camuflaje jurídico a este fraude de las arcas estatales. No existe ninguna justificación constitucional y moral para que el GCBA le regale alrededor de 14 mil millones de pesos a la persona que más propiedades y suelo tiene en la Ciudad de Buenos Aires y que históricamente ha hecho grandes negociados con la tierra pública”.
El Abog. Jonatan Baldiviezo, fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad y de El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos sostuvo: “La Ley N° 6508 no fue pensada para la refuncionalización del microcentro para viviendas sociales sino para que los grandes bancos pudieran refuncionalizar sus edificios para destinarlos al alquiler turístico. La refuncionalización de un edificio necesita modificar el reglamento de copropiedad con la aprobación unánime de sus propietarios. Esto es sumamente difícil en los plazos de la ley, pero la dificultad desaparece cuando el propietario es dueño de la totalidad del edificio como en el caso del Banco Hipotecario. Por otra parte, sólo los grandes terratenientes pueden aprovechar los beneficios fiscales porque pueden incorporar las deudas impositivas de todas sus actividades en la ciudad. En definitiva, la Ley N° 6508 pretende camuflar la necesidad de vivienda y dar vida al microcentro con subsidios mil millonarios a grandes propietarios. En un contexto de ajuste y de emergencia habitacional, Jorge Macri regalará miles de millones de pesos para que los grandes propietarios acondicionen sus inmuebles. El caso del Edificio del Plata es el ejemplo de que los privilegios de la corporación inmobiliaria siguen intactos”.
Se consideran proyectos de reconversión a los fines de la aplicación de los beneficios establecidos
en el régimen de la ley a aquellos que conlleven obras de adaptación, adecuación o de reforma
respecto de inmuebles existentes y que destine el mismo, en al menos un treinta por ciento (30%)
de la superficie total del inmueble, a viviendas y/o a las actividades estratégicas.
Son actividades estratégicas:
a) Centros de enseñanza inicial, primaria, secundaria, terciaria, universitaria y posgrados, para
adultos, especial y para discapacitados.
b) Centros de enseñanza de idiomas.
c) Centros médicos y de salud en general.
d) Instalaciones deportivas, gimnasios y natatorios.
e) Lavanderías y tintorerías.
f) Peluquerías y centros de tratamiento de belleza.
g) Establecimientos gastronómicos.
h) Centros culturales, clubes sociales, venta al por menor de libros, cines, teatros, talleres
artísticos y salas de ensayo.
i) Centros de estética y similares.
j) Centros veterinarios.
k) Residencias geriátricas.
l) Residencias universitarias y comunitarias.
m) Venta al por menor de productos de ferretería y de iluminación de proximidad conforme se
determine en la reglamentación.
La Ley también establece, también, que los ingresos derivados del desarrollo de las actividades estratégicas (salvo centros médicos, establecimientos gastronómicos, centros culturales y clubes) se encuentran exentos del Impuesto sobre los Ingresos Brutos durante los primeros dos (2) años de vigencia de la ley. La exención abarca a aquellas actividades estratégicas enumeradas realizadas en establecimientos instalados dentro del Área Céntrica con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley.
Además, los proyectos de reconversión establecidos en el Capítulo 2 se encuentran exentos del pago de todos los Derechos de Delineación y Construcción, Derechos por Capacidad Constructiva Aplicable, Transferible y Tasa de Verificación de Obra establecidos en el Título IV del Código Fiscal.
